Nach dem Ausnahmejahr 2013 ist der Düsseldorfer Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien wieder in den Normalzustand zurückgekehrt. Auf etwas mehr als 500 Mio. Euro summierte sich das Transaktionsvolumen in den ersten drei Monaten und lag damit 21 % unter dem Ergebnis der entsprechenden Vorjahresperiode (648 Mio. Euro). „Der rückläufige Umsatz ist weniger eine Folge nachlassender Nachfrage, sondern vielmehr ein Resultat knappen Angebots, vor allem im großvolumigen Bereich“, begründet Stefan Mellies, Associate Director und bei Savills verantwortlich für das Investmentgeschäft in Düsseldorf, den Umsatzrückgang. Die Transaktionszahl untermauert seine Einschätzung: Insgesamt 17 Objekte wechselten im 1. Quartal den Eigentümer – im Vorjahresquartal waren es lediglich 13. Folglich reduzierte sich das durchschnittliche Transaktionsvolumen von knapp 50 Mio. auf 30 Mio. Euro. Ein weiterer Unterschied zum Vorjahr: Es sind nicht mehr die Core-Produkte wie der Kö-Bogen, die das Marktgeschehen dominieren, sondern Value-Add-Immobilien wie das New Fashion Plaza oder die gemischt genutzte Immobilie in der Immermannstraße 51-53, die beide durch Savills vermittelt wurden. „Die Bereitschaft der Investoren stärker ins Risiko zu gehen, um höhere Renditen erwirtschaften zu können, trifft in Düsseldorf auf ein sehr breites Angebot“, so Andreas Wende, COO und Head of Investment bei Savills Deutschland und kommt deshalb zu dem Schluss: „Auch 2014 wird für Düsseldorf ein sehr gutes Investmentjahr“. Zwar wird der Vorjahresumsatz von etwa 2,0 Mrd. Euro wahrscheinlich nicht erneut erreicht, der Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre (ca. 1,1 Mrd. Euro) aber voraussichtlich deutlich übertroffen.
Trotz gestiegener Risikoneigung stehen bei den Investoren die etablierten Büroteilmärkte Bankenviertel, Medienhafen und Kennedydamm am höchsten im Kurs. Auch die Airport City, wo zuletzt die Projektentwicklung Airport Office IV von der Barmenia Versicherung gekauft wurde, erfreut sich regen Investoreninteresses. „Die Airport City genießt bei Büronutzern inzwischen eine sehr hohe Wertschätzung und folglich schlagen Core-Investoren dort gerne zu“, beschreibt Mellies den Aufstieg des Teilmarktes. Da das Angebot in diesen begehrten Lagen – vor allem im Bankenviertel – sehr knapp ist, sind die Bürorenditen gegenüber dem Vorquartal erneut leicht gesunken. Die Spitzenrendite lag zuletzt bei 4,6 % (Q4-2013: 4,7 %) und könnte im weiteren Jahresverlauf nochmals geringfügig nachgeben. Insgesamt ist allerdings mit weitgehend stabilen Renditen zu rechnen. „Die Investoren akzeptieren inzwischen zwar wieder mehr Risiko, höhere Preise zahlen sie dafür aber nicht“, beobachtet Mellies.
Investmentmarkt Düsseldorf im 1. Quartal 2014 im Überblick
| Q1-2014 | Q1-2013 | Veränderung | |
|---|---|---|---|
| Büro | €474 Mio. | €199 Mio. | + 138 % |
| Hotel | €18 Mio. | €32 Mio. | + 44 % |
| Entwicklungsgrundstücke | €6 Mio. | €4 Mio. | + 50 % |
| Einzelhandel (inkl. Geschäftshäuser | €1 Mio. | €409 Mio. | - 100 % |
| Logistik / Industrie | - | €5 Mio. | - |
| Sonstige | €13 Mio. | - | - |
| Summe | €512 Mio. | €648 Mio. | - 21 % |
Savills Research 2014
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