Der deutsche Logistik-Investmentmarkt konnte auch 2016 seine starke Performance der letzten Jahre bestätigen und zum dritten Mal in Folge mehr als 4 Mrd. € umsetzen. Mit knapp 4,44 Mrd. € wurde zwar der Vorjahresrekord um knapp 5 % verfehlt, gleichzeitig aber das zweitbeste Ergebnis der Geschichte erzielt. Dies ergibt der Logistikmarkt-Report, den BNP Paribas Real Estate Mitte Februar veröffentlichen wird.
„Der zehnjährige Durchschnitt wurde sogar um stolze zwei Drittel übertroffen“, sagt Hans-Jürgen Hoffmann, Head of Industrial Services & Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH. „Verantwortlich für das niedrigere Resultat ist in erster Linie ein zu geringes Angebot an modernen Neubauobjekten. Das Interesse der Investoren ist dagegen unverändert groß.“ Unterstrichen wird diese Aussage dadurch, dass bei Einzeldeals mit 2,61 Mrd. € sogar eine neue Bestmarke aufgestellt wurde. Dagegen mussten Paketverkäufe einen Rückgang um rund 16 % hinnehmen. Gerade in diesem Marktsegment fehlte es an einem ausreichenden Angebot.
Gegenüber dem Vorjahr haben große Abschlüsse über 100 Mio. € an Bedeutung eingebüßt. Zwar reicht ein Umsatzanteil von knapp 30 % immer noch für Platz eins, trotzdem liegt das Ergebnis 10 Basispunkte niedriger als 2015. Deutlich zugelegt haben dagegen die beiden mittleren Größenklassen zwischen 10 und 50 Mio. €. Sie tragen jeweils 21 % zum Umsatz bei und legen damit zusammen um 12 Basispunkte zu. Die Kategorie von 50 bis 100 Mio. € (knapp 18 %) sowie kleine Transaktionen bis 10 Mio. € (fast 11 %) sind für Anteile verantwortlich, die sich in etwa auf Vorjahresniveau bewegen.
Insgesamt ist eine relativ breite Streuung über unterschiedliche Anleger zu beobachten. Gleichwohl haben sich vier Investorengruppen mit zweistelligen Umsatzanteilen etwas abgesetzt. Spezialfonds konnten ihre Führungsposition aus dem Vorjahr verteidigen und tragen gut 22 % zum Gesamtumsatz bei. Mit etwas Abstand folgen Investment Manager auf Rang zwei, deren Beitrag sich auf 14 % beläuft. Die weiteren Plätze belegen mit nur geringfügig niedrigeren Volumina Immobilien AGs/REITs (13 %) sowie Pensionskassen (11 %). Alle übrigen Käufertypen tragen weniger zum Resultat bei. Umsatzbeteiligungen zwischen 8 und 5 % weisen noch Projektentwickler, Corporates, Equity/Real Estate Funds, Versicherungen und Staatsfonds auf. Der Anteil ausländischer Investoren ist gegenüber dem Vorjahr deutlich zurückgegangen und liegt bei nur 39 %. Da ausländische Anleger speziell im Portfoliosegment verstärkt aktiv sind, ist dies auch ein Indiz dafür, dass gerade hier ein Angebotsengpass vorhanden war.
Wie so oft in den letzten Jahren ist eine unterschiedliche Entwicklung in den wichtigen Ballungsräumen zu beobachten. Hier zeigt sich, wie stark das Ergebnis durch das jeweils vorhandene Angebot bestimmt wird. Am meisten investiert wurde in München mit 238 Mio. €, vor Hamburg mit 224 Mio. €. Während dies für die bayerische Landeshauptstadt einem Plus von 16 % entspricht, bedeutet es für die Hansestadt einen Rückgang um fast die Hälfte. Zulegen konnten auch die Logistikhubs Frankfurt (+34 %) und Berlin (+17 %), in denen jeweils rund 174 Mio. € Transaktionsvolumen erfasst wurden. Auch das Düsseldorfer Marktgebiet zeigte mit 150 Mio. € (+12 %) eine positive Tendenz. Geringere Umsätze verzeichneten dagegen Köln (41 Mio. €; -47 %) und Leipzig (40 Mio. €; -52 %).
Nachdem 2015 bei Logistikimmobilien ein regelrechter Renditerutsch zu beobachten war, hat sich die Entwicklung etwas verlangsamt. Im Schnitt der großen Standorte sanken die Spitzenrenditen im Jahresvergleich um rund 15 Basispunkte und haben sich der 5-%-Marke spürbar angenähert. Am teuersten ist weiter München mit 5,05 %. Gleichauf bei 5,10 % liegen mit Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und Köln gleich vier der großen Märkte, nur Berlin ist mit 5,20 % noch etwas günstiger. Mit deutlichem Abstand folgt Leipzig mit 5,70 %, wo die 6-%-Schwelle mittlerweile aber auch deutlich unterschritten wurde.
Perspektiven
„Aus heutiger Sicht deutet alles daraufhin, dass auch 2017 ein ausgesprochen erfolgreiches Investmentjahr wird. Hierfür sprechen die guten gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen sowie das weiterhin sehr attraktive Finanzierungsumfeld. Vor diesem Hintergrund besteht ein unverändert großes Investoreninteresse, nicht zuletzt, weil Logistikobjekte trotz spürbar gestiegener Preise immer noch erhebliche Renditevorteile gegenüber anderen Assetklassen aufweisen. Trotz einiger globaler Unwägbarkeiten ist deshalb im wahrscheinlichsten Szenario davon auszugehen, dass erneut ein weit überdurchschnittliches Umsatzvolumen erzielt werden kann. Ob zum vierten Mal in Folge die 4-Mrd.-€-Marke übertroffen werden kann, wird aber nicht zuletzt vom verfügbaren Angebot abhängen. Grundsätzlich ist auch nicht auszuschließen, dass sich die Yield Compression noch weiter fortsetzt und dabei eventuell sogar die 5-%-Schwelle unterschritten werden könnte“, erläutert Hans-Jürgen Hoffmann.
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