Büroflächenumsatz 2025 deutlich unter Durchschnitt - Jahresendrallye bleibt aus
Der Düsseldorfer Büromarkt inklusive Neuss und Ratingen hat das Jahr 2025 mit einem Flächenumsatz von 212.300 m² abgeschlossen. Damit liegt das Ergebnis rund 5 Prozent unter dem Vorjahreswert. (222.900 m²) Gegenüber dem 5-Jahresschnitt schlugen minus 21 Prozent, gegenüber dem 10-Jahresschnitt minus 37 Prozent zu Buche.
Die von den Marktteilnehmern erhoffte Jahresendrallye ist ausgeblieben: Mit 50.300 m² wurde das Vorjahresergebnis im letzten Quartal (Q4 2024: 55.100 m²) unterschritten (minus 9 Prozent). Das Volumen blieb damit auch im Gesamtjahr hinter den Prognosen zurück.
Die drei größten Deals des Jahres stammten aus der ersten Jahreshälfte: Helaba (7.800 m²), Galeria (6.800 m²) und die Landeshauptstadt Düsseldorf (4.600 m²), allesamt zustande gekommen unter Vermittlung von Cushman & Wakefield. Der größte Abschluss des Schlussquartales 2025 war die Anmietung der adesso AG in der Airport City mit rund 3.100 m². Großanmietungen über 10.000 m² blieben im gesamten Jahr aus - ein wesentlicher Grund für die verhaltene Umsatzentwicklung. Die Zurückhaltung vieler Unternehmen bei größeren Anmietungen spiegelt die anhaltende wirtschaftliche Unsicherheit wider, die Unternehmen zögern lässt, langfristige Entscheidungen zu treffen.
Mieten im Jahresverlauf 2025 weiter steigend
Die erzielbare Spitzenmiete lag zum Jahresende im Vergleich zum Vorquartal stabil bei 46,00 Euro/m². Im Jahresverlauf 2025 verzeichnete sie jedoch einen deutlichen Anstieg um 5,7 Prozent (Q4 2024: 43,50 Euro /m²), was die dynamische Mietpreisentwicklung der letzten Jahre in Düsseldorf unterstreicht. Auch die Durchschnittsmiete zeigte einen Aufwärtstrend und liegt Ende Q4 2025 mit 19,95 Euro/m² rund 5 Prozent über dem Vorjahresniveau (Q4 2024: 19,00 Euro/m²). „Trotz einer insgesamt abwartenden Haltung auf dem Düsseldorfer Vermietungsmarkt stützt die Nachfrage nach modernen, flexiblen und ESG-konformen Flächen sowie das begrenzte Angebot in diesem Segment die Spitzenmiete. Im Hinblick auf aktuelle Großgesuche am Markt ist im Jahresverlauf 2026 von einer deutlichen Belebung des Vermietungsgeschehens sowie einem Anstieg der Durchschnittsmiete auszugehen“, prognostiziert Martin Höfler, Head of Office Agency Düsseldorf und Regional Manager West bei Cushman & Wakefield.
Leerstand steigt weiter - Fertigstellungen und strukturelle Trends als Treiber
Der Leerstand am Düsseldorfer Büromarkt hat sich im Jahresverlauf 2025 weiter erhöht und erreicht zum Jahresende 1,05 Mio. m², entsprechend einer Leerstandsquote von 11 Prozent. Damit ist ein Anstieg um weitere 20 Basispunkte im Vergleich zum Vorquartal (Q3 2025: 10,8 Prozent) und um 0,5 Prozentpunkte gegenüber dem Vorjahreswert (Q4 2024: 10,5 Prozent) zu notieren. Der sukzessive Anstieg über das Jahr hinweg ist vor allem auf Fertigstellungen zurückzuführen, deren durchschnittliche Vorvermietungsquote lediglich 46 Prozent betrug. Die Entwicklung des Leerstands auf dem Düsseldorfer Büromarkt schätzt Martin Höfler wie folgt ein: „Neben den Fertigstellungen wirken strukturelle Trends wie New Work sowie die zunehmende Implementierung von flexiblen Arbeitsplatzkonzepten mit Desk-Sharing, die oftmals mit Flächenverkleinerungen einhergeht, als zusätzliche Treiber. Diese Entwicklung führt dazu, dass insbesondere größere, einfacher ausgestattete Flächen in Randlagen vom Leerstand betroffen sind und auch in Zukunft vor Herausforderungen stehen werden.“
Die Untervermietungsflächen bleiben mit einem Anteil von rund 10 Prozent am gesamten Leerstandsvolumen weitgehend stabil.
Martin Höfler abschließend zum Düsseldorfer Bürovermietungsmarkt 2026: „Aufgrund des deutlich verlangsamten Projektentwicklungsgeschehens und einer zunehmenden Dynamik am Bürovermietungsmarkt dürfte sich der Leerstand voraussichtlich stabilisieren. Sollte sich die Nachfrage im Jahresverlauf entsprechend aktueller Erwartungen beleben, könnte die Leerstandsquote sogar leicht rückläufig tendieren. Dafür entscheidend wird sein, ob größere Anmietungen wieder realisiert werden können.“
