Deal Magazin: DIP analysiert überdurchschnittlichen deutschen Büromarkt

Die Analysen von DIP – Deutsche Immobilien-Partner belegen eine in 2018 weiterhin hohe, indessen unter anderem durch z.T. akute Angebotsverknappungen etwas verhaltenere Dynamik am deutschen Büromarkt:

• Im Jahr 2018 betrug der Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) in den DIP-Bürostandorten insgesamt 4,58 Mio. m². Damit wurde der letztjährige Rekordumsatz (5,08 Mio. m²) zwar nicht erreicht, indessen der zweithöchste Flächenumsatz der letzten 25 Jahre erzielt. Der aktuelle Umsatz liegt rd. 20% über dem Mittelwert der jüngsten zehn Jahre (Ø 2008 bis 2017: ca. 3,83 Mio. m² p. a.).
• Gleichzeitig sank der Büroflächenleerstand in den analysierten Büromärkten wie von DIP prognostiziert binnen Jahresfrist weiter um rd. 900.000 m² auf aktuell rd. 4,6 Mio. m² (Ende 2017: rd. 5,5 Mio. m²). Die Leerstandsquote reduzierte sich entsprechend von 4,9% auf 4,1%.
• Dabei führt die insgesamt unterdurchschnittliche Neubautätigkeit zu einer zunehmenden Verknappung an modernen Flächen in begehrten Innenstadtlagen und marktübergreifend zu steigenden Spitzenmieten: Entsprechend zog die durchschnittliche gewichtete Spitzenmiete in den analysierten deutschen Büromärkten in den letzten zwölf Monaten von EUR 28,50/m² auf aktuell EUR 30,10/m² an (+5,6%). Auch das durchschnittliche Mietniveau für Büroflächen in Citylagen verzeichnete binnen Jahresfrist einen Zuwachs um rd. 6% auf nunmehr EUR 20,40/m² (2017: EUR 19,30/m²).

Büroflächenumsatz in den “Big Seven“

• In den sieben größten deutschen Büromärkten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M., Hamburg, Köln, München und Stuttgart) sank der Büroflächenumsatz mit rd. 3,85 Mio. m² bzw. einem Anteil von rd. 84% an den gesamten DIP-Büroflächenumsätzen um ca. 10% gegenüber dem Vorjahr (2017: rd. 4,27 Mio. m²). Die größten relativen Umsatzverluste wurden in Stuttgart (-27% auf 220.000 m²), Düsseldorf (-14% auf 390.000 m²) und Frankfurt am Main (-12% auf 616.000 m²) registriert.
• München (932.000 m²) konnte in diesem Jahr erneut als deutschlandweit umsatzstärkster Büromarkt - diesmal mit größerem Abstand - an Berlin (840.000 m²) vorbeiziehen.
• Büroflächenumsatz in den acht DIP-Bürozentren mittlerer Größe
• In den übrigen acht DIP-Bürozentren mittlerer Größe wurden 2018 zusammen rd. 729.000 m² Bürofläche umgesetzt, etwa 10% weniger als im Vorjahr (2017: rd. 809.000 m²).
• Hierbei gab es unterschiedliche Umsatzentwicklungen: So analysierte DIP Umsatzzuwächse in Bremen (95.000 m²; +3%), Essen (128.000 m²; +10%) und vor allem in Magdeburg (23.000 m²; +24%). Demgegenüber gingen die Flächenumsätze in Nürnberg (90.000 m²; -10%), Leipzig (135.000 m²; -15%), Karlsruhe (68.000 m²; -19%), Dresden (85.000 m²; -19%) und Hannover (105.000 m²; -22%) z.T. deutlich zurück.

Sinkende Büroflächenleerstände

• In allen DIP-Büromärkten reduzierten sich die Büroflächenleerstände teilweise erheblich. Der Gesamtleerstand sank um rd. 900.000 m² auf aktuell rd. 4,6 Mio. m² (Ende 2017: 5,5 Mio. m²). Die Leerstandsquote reduzierte sich von 4,9% auf 4,1%.
• Den deutlichsten Leerstandsabbau analysiert DIP in Frankfurt (-220.000 m²), gefolgt von Berlin (-200.000 m²) und Hamburg (-120.000 m²).
• Hinsichtlich des absoluten Angebotssockels rangiert Frankfurt a. M. mit aktuell ca. 830.000 m² unverändert an erster Position in Deutschland vor Düsseldorf (730.000 m²), München (645.000 m²) und Hamburg (560.000 m²).

Insgesamt höhere Spitzenmiete

• Marktübergreifend entwickelte sich die gewichtete Spitzenmiete im Jahresverlauf positiv und stellt sich zum Jahresende 2018 auf rd. EUR 30,10/m² (2017: EUR 28,50/m²).
• Steigende Spitzenmieten wurden in Berlin mit einem markanten Anstieg um 13%, aber auch in Dresden (+8%), Leipzig (+8%), München (+6%), Düsseldorf (+4%), Köln (+4%), Magdeburg (+4%), Frankfurt (+3%), Hannover (+3%), Nürnberg (+3%) sowie Bremen und Hamburg (jeweils +2%) analysiert.
• In Essen, Karlsruhe und Stuttgart blieben die Spitzenmieten stabil.
• Die bundesweit höchste Spitzenmiete wird unverändert in Frankfurt a. M. mit aktuell EUR 41,-/m² erzielt.

Prognose und Trends 2019

• Die Wachstumsorientierung der deutschen Wirtschaft bleibt 2019 trotz konjunktureller Abschwächung weiter bestehen. Nach Prognose des ifo Instituts für Wirtschaftsforschung wird ein BIP-Wachstum von 1,1% in 2019 erwartet, so dass die gute fundamentale Verfassung der Unternehmen und Haushalte hierzulande in Verbindung mit einer positiven Beschäftigungs- und Lohnentwicklung weiterhin für eine robuste Nachfrage sorgen wird.
• Insgesamt prognostiziert DIP für die 15 analysierten Büromärkte für das laufende Jahr 2019 erneut einen überdurchschnittlichen Büroflächenumsatz, der voraussichtlich das Vorjahresniveau mit einem Wert um rd. 4,5 Mio. m² in etwa erreichen wird.
• Da das verfügbare nachfragegerechte Büroflächenangebot nicht nur in den Top-Lagen schrumpft (sinkende Leerstände) und sich nach DIP-Analysen trotz Zunahme der Fertigstellungen in 2019 keine Entspannung der Büromärkte abzeichnet, ist insgesamt mit einem weiteren Anstieg der Büromieten zu rechnen.