Die Analysen von DIP – Deutsche Immobilien-Partner belegen eine in 2019 weiterhin hohe, indessen unter anderem durch z. T. akute Angebotsverknappungen selektiv etwas verhaltenere Vermietungsdynamik am deutschen Büromarkt:
- Im Jahr 2019 betrug der Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) in den DIP-Bürostandorten insgesamt 4,84 Mio. m². Damit wurde der letztjährige Umsatz (4,63 Mio. m²) zwar überboten, indessen die bisherige Rekordmarke aus dem Jahr 2017 mit rd. 5,08 Mio. m² nur knapp verfehlt. Der aktuelle Umsatz liegt rd. 23% über dem Mittelwert der jüngsten zehn Jahre (Ø 2009 bis 2017: 3,92 Mio. m² p. a.).
- Gleichzeitig sank der Büroflächenleerstand in den analysierten Büromärkten wie von DIP prognostiziert binnen Jahresfrist weiter um rd. 800.000 m² auf aktuell rd. 3,8 Mio. m² (Ende 2018: 4,6 Mio. m²). Die Leerstandsquote reduzierte sich entsprechend von 4,0% auf 3,3%.
- Dabei führt die insgesamt unterdurchschnittliche Neubautätigkeit zu einer zunehmenden Verknappung an modernen Flächen in begehrten Innenstadtlagen und marktübergreifend zu steigenden Spitzenmieten: Entsprechend zog die durchschnittliche gewichtete Spitzenmiete in den analysierten deutschen Büromärkten in den letzten zwölf Monaten von EUR 29,90/m² auf aktuell EUR 31,60/m² an (+5,7%). Auch das durchschnittliche Mietniveau für Büroflächen in Citylagen verzeichnete binnen Jahresfrist einen Zuwachs um 8,8% auf nunmehr EUR 22,20/m² (2018: EUR 20,40/m²).
Büroflächenumsatz in den „Big Seven“
- In den sieben größten deutschen Büromärkten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M., Hamburg, Köln, München und Stuttgart) stieg der Büroflächenumsatz mit rd. 4,04 Mio. m² bzw. einem Anteil von rd. 83% an den gesamten DIP-Büroflächenumsätzen um ca. 5% gegenüber dem Vorjahr (2018: 3,85 Mio. m²) an. Die größten relativen Umsatzzuwächse wurden in Stuttgart (+39% auf 305.000 m²), Düsseldorf (+35% auf 525.000 m²) und Essen (+29% auf 165.000 m²) registriert.
- Berlin (986.000 m²) konnte in diesem Jahr als deutschlandweit umsatzstärkster Büromarkt wieder an München (840.000 m²) vorbeiziehen.
- Büroflächenumsatz in den acht DIP-Bürozentren mittlerer Größe
- In den übrigen acht DIP-Bürozentren mittlerer Größe wurden 2019 zusammen rd. 805.000 m² Bürofläche umgesetzt, etwa 3% mehr als im Vorjahr (2018: 784.000 m²).
- Hierbei gab es unterschiedliche Umsatzentwicklungen: So analysierte DIP Umsatzzuwächse in Essen (165.000 m²; +29%), Dresden (95.000 m²; +12%) und in Leipzig (140.000 m²; +4%). Demgegenüber gingen die Flächenumsätze in Hannover (135.000 m²; -16%) und Karlsruhe (59.000 m²; -13%) zurück. In etwa konstant blieben die Umsätze in Magdeburg (23.000 m²; +/-0%), Bremen (96.000 m²; +1%) und Nürnberg (92.000 m²; +2%).
Sinkende Büroflächenleerstände
- In allen DIP-Büromärkten reduzierten sich die Büroflächenleerstände teilweise erheblich. Der Gesamtleerstand sank um rd. 800.000 m² auf aktuell rd. 3,8 Mio. m² (Ende 2018: 4,6 Mio. m²). Die Leerstandsquote reduzierte sich von 4,0% auf 3,3%.
- Den deutlichsten Leerstandsabbau analysiert DIP in Hamburg (-160.000 m²), gefolgt von München (-145.000 m²) und Düsseldorf (-110.000 m²).
- Hinsichtlich des absoluten Angebotssockels rangiert Frankfurt am Main mit aktuell ca. 740.000 m² unverändert an erster Position in Deutschland vor Düsseldorf (620.000 m²), München (500.000 m²) und Hamburg (400.000 m²).
Insgesamt höhere Spitzenmiete
- Marktübergreifend entwickelte sich die gewichtete Spitzenmiete im Jahresverlauf positiv und stellt sich zum Jahresende 2019 auf rd. EUR 31,50/m² (2018: EUR 29,90/m²).
- Steigende Spitzenmieten wurden vor allem in Köln mit einem markanten Anstieg um 16%, aber auch in Berlin (+12%), Leipzig (+11%), Hannover (+10%) und Hamburg (+9%) analysiert.
- Die bundesweit höchste Spitzenmiete wird unverändert in Frankfurt am Main mit EUR 42,50-/m² erzielt.
Prognose und Trends 2020
- Die Wachstumsorientierung der deutschen Wirtschaft bleibt trotz der konjunkturellen Abschwächung in 2019 (+0,6%) weiter bestehen. Nach Prognose des ifo Instituts für Wirtschaftsforschung wird für 2020 eine Konjunkturerholung mit einem ein BIP-Wachstum von 1,1% erwartet, so dass die gute fundamentale Verfassung der Unternehmen und Haushalte hierzulande in Verbindung mit einer - zwar weniger dynamischen - doch weiterhin positiven Beschäftigungs- und Lohnentwicklung für eine robuste Nachfrage sorgen wird.
- Insgesamt prognostiziert DIP für die 15 analysierten Büromärkte für das laufende Jahr 2020 erneut einen überdurchschnittlichen Büroflächenumsatz, der die 4-Millionen-Quadratmeter-Marke übersteigen wird.
- Da das verfügbare nachfragegerechte Büroflächenangebot nicht nur in den Top-Lagen schrumpft (sinkende Leerstände) und sich nach DIP-Analysen trotz Zunahme der Fertigstellungen in 2020 keine nennenswerte Entspannung der Büromärkte abzeichnet, ist insgesamt mit einem weiteren Anstieg der Büromieten zu rechnen.