Deal Magazin: Büro-Investments werden immer beliebter

Auch der langjährige Durchschnitt – inklusive der außergewöhnlichen Boomjahre 2006 und 2007 – konnte um stolze 11,5 % übertroffen werden. Dieser seit 2012 zu erkennende steile Aufwärtstrend der Büroimmobilien hält also unverändert an. „Mitverantwortlich hierfür ist in erheblichem Maße die gerade im internationalen Vergleich gute und vor allem stabile gesamtwirtschaftliche Situation Deutschlands“, erläutert Sven Stricker, Geschäftsführer und Bereichsleiter Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH. „Mit einem Anteil von knapp 44 % am gewerblichen Investmentumsatz insgesamt bleiben Büros damit die mit Abstand beliebteste Assetklasse.“ Gut 10,94 Mrd. €, und damit noch einmal mehr als im Vorjahr, flossen in Einzeldeals. Bemerkenswert ist aber insbesondere die Rückkehr der Portfoliokäufe. Mit einem Transaktionsvolumen von knapp 2,6 Mrd. € wurde in diesem Marktsegment mehr als fünfmal so viel investiert als 2012. Zu den wichtigsten Deals gehörten unter anderem der Verkauf der Objekte Gallileo in Frankfurt, Stadttor in Düsseldorf sowie des sogenannten Kontor-Portfolios im Großraum Hamburg.

Auch Top-Standorte steigern Umsatz – Großdeals nehmen zu

Profitiert vom starken Investmentumsatz haben auch die Big-Six-Standorte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und München). Mit gut 10,2 Mrd. € konnte das Vorjahresergebnis um gut 15 % übertroffen werden. Mit Ausnahme von Berlin, wo mit 1,62 Mrd. € ein Rückgang um 14 % gegenüber dem Rekordjahr 2012 zu beobachten war, konnten alle übrigen Städte zulegen. Die deutschen Top-Standorte gehören damit weiterhin zu den bevorzugten Anlagezielen. Spitzenreiter ist München mit einem Umsatz von 2,9 Mrd. € (+4 %), gefolgt von Frankfurt mit 2,56 Mrd. € (+16 %) und Berlin. Aber auch Hamburg weist mit gut 1,45 Mrd. € ein um 29 % höheres Transaktionsvolumen auf. Die größte Dynamik zeigte aber der Düsseldorfer Investmentmarkt, wo das Ergebnis um 100 % auf knapp 1,24 Mrd. € gesteigert werden konnte. Erfreulich ist auch, dass in Köln mit 453 Mio. € eine spürbare Zunahme um 77 % zu verzeichnen war.

Aber auch außerhalb der deutschen Top-Standorte war das Marktgeschehen rege: Mit Einzeltransaktionen wurden gut 1,77 Mrd. € umgesetzt. In Städten mit über 250.000 Einwohnern belief sich das Transaktionsvolumen auf 1,14 Mrd. €. Kleinere Standorte steuerten noch einen Investmentumsatz von 632 Mio. € bei. Gegenüber dem Vorjahr haben vor allem Großdeals über 50 Mio. € zugelegt: Ihr Umsatzanteil beläuft sich auf gut 64 %, dies entspricht einem Transaktionsvolumen von 8,7 Mrd. €. Etwas verringert hat sich die relative Bedeutung der Kategorie zwischen 25 und 50 Mio. €, die nur noch knapp 16 % zum Ergebnis beiträgt. Absolut betrachtet wurde aber auch hier genauso viel investiert wie 2012. In den kleineren Größenklassen sind die Umsatzanteile nahezu identisch geblieben.

Spezialfonds klar in Führung

Mit einem Umsatzanteil von gut 23 % stehen Spezialfonds mit Abstand an der Spitze aller Anlegergruppen. Auf Rang zwei folgen private Anleger/Family Offices, auf die mehr als 12 % des Ergebnisses entfallen. Equity/Real Estate Funds (knapp 11 %), Immobilien AGs (10 %), offene Fonds (gut 9 %), Versicherungen (8 %) sowie Pensionskassen (gut 7 %) belegen die weiteren Plätze. Grundsätzlich lässt sich festhalten, dass die Investorenstruktur im Vergleich zu früheren Jahren deutlich stärker von eigenkapitalstarken Anlegern geprägt ist. Auf ausländische Anleger entfallen gut 34 % des Transaktionsvolumens.
Aufgrund der großen Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Angebot im Core-Segment haben die Spitzenrenditen im letzten Quartal 2013 noch einmal nachgegeben. Teuerster Standort bleibt München mit einer Netto-Anfangsrendite von 4,40 %, gefolgt von Hamburg und Frankfurt mit jeweils 4,65 %. Aber auch in Berlin (4,70 %) und Düsseldorf (4,75 %) stiegen die Preise. Den größten Satz machte Köln, wo mit 4,85 % erstmalig die 5-Prozent-Hürde unterboten wird.

Perspektiven für 2014

Deutschland hat seine Bedeutung als wichtiger und im internationalen Vergleich vor allem stabiler und sicherer Investitionsstandort eindrucksvoll untermauert. „Vor dem Hintergrund der sich tendenziell noch verbessernden gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen wird das große Interesse der Investoren auch im laufenden Jahr unvermindert anhalten“, prognostiziert Stricker. „Ein wichtiger Grund hierfür ist auch, dass viele Anleger weiterhin über eine gute Eigenkapitalausstattung verfügen. Damit spricht aus heutiger Sicht alles dafür, dass auch 2014 ein sehr gutes Investmentjahr werden dürfte, in dem der durchschnittliche Umsatz erneut klar übertroffen werden sollte. Vor allem im Portfoliosegment, wo bereits einige größere Transaktionen kurz vor dem Abschluss stehen, ist von steigender Aktivität auszugehen.“