Die sieben größten deutschen Büromärkte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart verzeichneten nach Angaben von Colliers International im Jahr 2015 den höchsten Flächenumsatz seit 2007. Mit insgesamt 3.514.300 Quadratmetern wurde in 2015 gut 17 Prozent mehr Bürofläche als noch im Vorjahreszeitraum angemietet. Dabei trug insbesondere ein sehr lebhaftes viertes Quartal mit einem Flächenumsatz von rund 1.155.900 Quadratmetern zu dem überdurchschnittlichen Jahresergebnis bei. Lediglich im vierten Quartal 2006 zeigten sich die Nutzer noch anmietungsfreudiger.
Peter Bigelmaier, Head of Office Letting bei Colliers International Deutschland: „Trotz eines ereignisreichen Jahres 2015 bleiben die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen für den deutschen Bürovermietungsmarkt positiv. Die stabile konjunkturelle Lage sowie die positiven Zahlen am Arbeitsmarkt hielten die Nachfrage nach Büroflächen über das gesamte Jahr 2015 auf hohem Niveau.“
Fast alle Standorte mit deutlichem Umsatzplus
An nahezu allen Standorten konnte in 2015 mehr Bürofläche umgesetzt werden als im Vorjahr. Besonders deutlich fiel die Zunahme jedoch in Düsseldorf aus, wo mit einem Flächenumsatz von insgesamt 391.000 Quadratmetern das Ergebnis des Vorjahres um mehr als 62 Prozent übertroffen wurde. Zurückzuführen ist das hohe Umsatzergebnis unter anderem auf die Anmietungen der Deutschen Telekom, L’Oréal, trivago und Handelsblatt mit zusammen mehr als 80.000 Quadratmeter.
Ein ebenfalls deutlicher Umsatzzuwachs war auch in München zu registrieren. Die bayerische Landeshauptstadt übertraf mit insgesamt 756.700 Quadratmetern die im Jahr 2014 erzielte Umsatzleistung um annähernd 22 Prozent. Bedeutsame Anmietungen fanden unter anderem in den „Highlight Towers“ statt, wo Unify rund 8.600 Quadratmeter sowie IBM Watson knapp 15.000 Quadratmeter anmieteten.
Ähnlich stark konnte auch Berlin zulegen. Ungefähr 20 Prozent mehr Fläche mieteten Nutzer in 2015 an. Ein Flächenumsatz von gut 843.000 Quadratmetern führte die Bundeshauptstadt zudem auf die Spitzenposition unter den deutschen Büromärkten. Die größten Deals des Jahres waren die Projektanmietung der Allianz mit 47.000 Quadratmetern kurz vor Jahresende sowie zwei Verträge von Zalando mit 28.700 und 13.700 Quadratmetern.
In Köln lag der Zuwachs an umgesetzter Bürofläche zum Jahresende bei gut 35.000 Quadratmetern, was einem Plus von 11,5 Prozent entspricht. Im Fokus der Mieter stand insbesondere die Innenstadt mit einem Anteil von 43 Prozent. Große Vertragsunterzeichnungen erfolgten durch die Labormedizin Köln mit 16.000 Quadratmetern sowie den Malteser Hilfsdienst mit 14.000 Quadratmetern.
Auch in Frankfurt konnte der Vorjahreswert um rund 6 Prozent übertroffen werden. Im Jahr 2015 wurde mit dem Eigennutzer-Abschluss der Deutschen Vermögensberatung im ersten Quartal nur ein Abschluss mit mehr als 10.000 Quadratmetern registriert. Das Plus im Jahresvergleich geht auf eine hohe Aktivität im Flächensegment zwischen 2.000 Quadratmetern und 10.000 Quadratmetern zurück.
Obwohl in Stuttgart das Plus mit knapp über 4 Prozent überschaubar ausfiel, reichte dies aufgrund der hohen Anmietungsaktivität des Vorjahres für einen neuen Umsatzrekord in der Schwabenmetropole. Maßgeblich zurückzuführen ist das überdurchschnittliche Ergebnis auf großflächige Abschlüsse von Firmen des Verarbeitenden Gewerbes, die annähernd die Hälfte des Flächenumsatzes auf sich vereinten. Zu nennen ist beispielsweise die Anmietung von Porsche mit rund 30.000 Quadratmetern am Jahresende.
Ein Flächenumsatz von 540.000 Quadratmetern führte in Hamburg zu einem Umsatzwachstum von rund 3 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Knapp ein Drittel des Umsatzes entfiel auf Abschlüsse im Größensegment über 5.000 Quadratmeter. Mit dem Eigennutzerkauf durch die Stadt Hamburg für das Bezirksamt Mitte im Axel-Springer-Haus über 32.000 Quadratmeter und der Anmietung der Stadt für die Finanzämter über rund 20.000 Quadratmetern in der City Süd, war der Öffentliche Sektor die anmietungsstärkste Branche der Hansestadt.
Leerstand zeigt sich weiterhin rückläufig
Der Büroflächenleerstand reduzierte sich innerhalb der letzten zwölf Monate um rund 920.000 Quadratmeter und lag für alle sieben Immobilienhochburgen zum Ende des Jahres 2015 bei 5,044 Millionen Quadratmetern. Dies entspricht einer durchschnittlichen Leerstandsquote von 6,2 Prozent. Damit reduzierte sich der Leerstand seit dem Ende des Jahres 2010 um 3,67 Millionen Quadratmeter. Die geringste Quote wurde in Stuttgart registriert, wo nur noch 3,5 Prozent der Bürofläche ungenutzt sind. Knapp dahinter folgen Berlin mit 3,7 Prozent und München mit 4,0 Prozent. In Hamburg sank der Leerstand innerhalb eines Jahres um etwas mehr als 100.000 Quadratmeter, wodurch sich die Leerstandsquote auf 5,2 Prozent reduzierte. Höhere Quoten wiesen Köln mit 5,9 Prozent, Düsseldorf mit 8,5 Prozent und Frankfurt mit 11,8 Prozent auf, jedoch reduzierte sich innerhalb der letzten 12 Monate auch in diesen drei Städten der Leerstand um mehr als 325.000 Quadratmeter.
Spitzenmieten überwiegend steigend, Durchschnittsmieten uneinheitlich
Mit Ausnahme des Standortes München lag die Spitzenmiete in den Top-Standorten über oder auf dem Niveau des Vorjahres. In der bayerischen Landeshauptstadt sank diese zwar aufgrund des fehlenden Flächenangebots im Spitzensegment um 3,5 Prozent auf 33,30 Euro pro Quadratmeter, die Durchschnittsmiete stieg jedoch deutlich um mehr als 9 Prozent auf 16,30 Euro pro Quadratmeter an. Gegensätzlich sah die Entwicklung in Stuttgart und Frankfurt aus. So kletterte in der Schwabenmetropole die Spitzenmiete auf 22,80 Euro pro Quadratmeter, während die Durchschnittsmiete auf 12,10 Euro pro Quadratmeter fiel. In Frankfurt wurde ein Anstieg der Spitzenmiete auf 38,50 Euro pro Quadratmeter verzeichnet, während die Durchschnittsmiete auf 19,00 Euro pro Quadratmeter zurückging. In Düsseldorf blieb die Spitzenmiete unverändert bei 26,00 Euro pro Quadratmeter, während die Durchschnittsmiete auf 14,40 Euro pro Quadratmeter anstieg. In Hamburg zeigte sich hingegen die Durchschnittsmiete konstant bei 14,50 Euro pro Quadratmeter, während die Spitzenmiete auf 25,00 Euro pro Quadratmeter anstieg. Berlin und Köln verzeichneten sowohl höhere Spitzenmieten von 24,30 Euro pro Quadratmeter in der Bundeshauptstadt und 21,20 Euro pro Quadratmeter in der Rheinmetropole als auch zunehmende Durchschnittsmieten von 14,50 respektive 11,80 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich zum Vorjahresquartal blieben die Mieten damit weitgehend konstant. Lediglich der Anstieg der Mietpreise in Berlin sowie die höhere Spitzenmiete in Stuttgart und die höhere Durchschnittsmiete in München stellten eine größere Bewegung dar.
Ausblick
„Das gesamte Jahr 2015 war von einer hohen Aktivität auf dem deutschen Bürovermietungsmarkt geprägt. Insbesondere im Schlussquartal nahm der Markt ordentlich an Fahrt auf und erzielte den zweithöchsten Flächenumsatz der vergangenen 15 Jahre. Hieraus resultierte an nahezu allen Standorten ein deutlicher Leerstandsabbau sowie steigende Spitzenmieten. Obwohl das Angebot zum Ende des Jahres in einigen Städten nicht weiter abnahm, ist aufgrund der hohen Vorvermietungsquoten bei Neubauprojekten auch 2016 mit niedrigen Leerständen zu rechnen. Insbesondere im großflächigen Segment ab 5.000 Quadratmeter werden zukünftige Nutzer daher zu Kompromissen bereit sein müssen. Hiervon können sowohl Projektentwicklungen als auch Revitalisierungen profitieren, zumal die Finanzierungsbedingungen hierfür aktuell weiterhin sehr günstig sind“, so Bigelmaier.
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Die Immobilienberater von Colliers International Deutschland sind an den Standorten in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München, Stuttgart und Wiesbaden vertreten. Das Dienstleistungsangebot umfasst die Vermietung und den Verkauf von Büro-, Gewerbe-, Hotel-, Industrie-, Logistik- und Einzelhandelsimmobilien, Fachmärkten, Wohnhäusern und Grundstücken, Immobilienbewertung, Consulting sowie die Unterstützung von Unternehmen bei deren betrieblichem Immobilienmanagement (Corporate Solutions). Weltweit ist die Colliers International Group Inc. (Nasdaq: CIGI) (TSX: CIG) mit mehr als 16.300 Experten und 502 Büros in 67 Ländern tätig. www.colliers.de.
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