Es war wenig überraschend, dass der gewerbliche Investmentmarkt in Deutschland das sehr gute Ergebnis aus 2014 nochmal überboten hat. Der Anstieg von 39 Prozent überraschte dann aber doch. Der deutsche Markt scheint als sicherer Hafen von der derzeitigen Situation in Europa sogar noch mehr zu profitieren. Gemäß den jüngsten Zahlen von Colliers International wurden auf dem gewerblichen Immobilienmarkt 2015 somit 55,4 Milliarden Euro umgesetzt, was dem höchsten Wert seit 8 Jahren entspricht.
Ignaz Trombello MRICS, Head of Investment Deutschland bei Colliers International: „Großvolumige Einzeltransaktionen aber auch bundesweite Immobilienpakete und Übernahmen prägten den Markt im vergangenen Jahr.“
Bei den Portfolios waren bis zur Jahresmitte noch vornehmlich Einzelhandelsobjekte dominant, diese wurden in der zweiten Jahreshälfte ergänzt durch den Verkauf von Portfolios mit den Nutzungsschwerpunkten Logistik und Büro. Neben der Übernahme der Deutschen Office durch die alstria office REIT-AG zählte der Verkauf des gemischt genutzten Quartiers Potsdamer Platz an den nordamerikanischen Investor Brookfield Properties mit einem Volumen von rund 1,3 Milliarden Euro zu den größten Transaktionen in der zweiten Jahreshälfte. Insgesamt wurden 38 Prozent des investierten Kapitals in Form von Portfolioankäufen aufgebracht, deren Anteil im Vergleich zum Vorjahr 7 Prozentpunkte höher liegt. Im Bereich Industrie und Logistik führt der Verkauf des pan-europäischen Immofinanz Portfolios an Blackstone für insgesamt rund 540 Millionen Euro an. Darunter befinden sich auch 24 deutschen Logistikimmobilien. Zudem verkaufte die Commerz-Real ein Logistikportfolio mit drei Core-Immobilien an den Flughäfen Frankfurt und Hannover an den offenen Immobilienfonds Grundbesitz Europa der Deutschen Bank.
„Portfoliotransaktionen bieten sowohl etablierten Investoren als auch Neulingen weiterhin den Vorteil, mit einer Transaktion viel Kapital zu binden, was vor dem Hintergrund der Entwicklung auf dem Kapitalmarkt und der nochmals gestiegenen Liquidität für viele Kapitalsammelstellen notwendig ist“, so Trombello.
Internationale Investoren als wichtiger Standpfeiler des Marktes
Ausländisches Kapital findet vermehrt seinen Weg in deutsche Gewerbeimmobilien. Knapp die Hälfte des investierten Geldes stammte von Geldgebern mit Sitz im Ausland. Die stabile konjunkturelle Stellung Deutschlands sowie die in den vergangenen Jahren zunehmende Internationalisierung des Gewerbeimmobilienmarkts haben Eintrittsbarrieren für ausländische Investoren verringert.
Das meiste internationale Kapital stammte mit beinahe 8,5 Milliarden Euro aus den USA, was etwa ein Drittel des von Ausländern investierten Geldes entspricht. Es folgen Investoren aus UK mit 5,5 Milliarden Euro vor denjenigen mit französischem Hintergrund, die 3,7 Milliarden Euro investierten. Anleger aus Asien konnten sich Immobilien im Wert von 1,9 Milliarden Euro sichern, etwa 3 Prozent weniger als 2014.
Trombello: „Internationale Anleger fokussieren weiterhin die Core-Lage der großen Metropolen, weichen aber verstärkt auf B- oder C-Standorte aus. So standen vor allen Dingen bei Investoren aus Frankreich und den USA auch Standorte wie Nürnberg, Bremen, Bochum, Leipzig oder Hannover auf der Einkaufsliste.“ Mit rund 30 Milliarden Euro entfällt zwar die Mehrheit des Volumens noch auf die Top-7 Standorte, der Renditehunger treibt Investoren aber zunehmend auch in andere Standorte.
Bürogebäude weiterhin Investors Liebling
Beflügelt von den positiven Signalen des Bürovermietungsmarktes lag diese Asset-Klasse in der Gunst der Investoren an erster Stelle. 24,7 Milliarden Euro oder 44 Prozent wurden in Bürogebäude investiert, gefolgt von Einzelhandelsobjekten, die in Höhe von 16 Milliarden Euro (29 Prozent) den Besitzer wechselten. Weiterhin stark gefragt sind Hotelinvestments, was sich auch in einer gestiegenen Verkaufsaktivität von Hotel-Portfolios niederschlägt. Hotels konnten mehr als 8 Prozent des Transaktionsvolumens für sich beanspruchen, was in etwa 4,6 Milliarden Euro entspricht, wovon etwa die Hälfte in Form von Portfolio-Verkäufen den Besitzer wechselte. Es folgen Industrie- und Logistikimmobilien mit leicht über 7 Prozent Marktanteil bzw. 4 Milliarden Euro Transaktionsvolumen.
Alle Top-Standorte mit teilweise satten Gewinnen beim Investmentumsatz
Die großen Metropolen sind weiterhin stark gefragt. In allen Top-Standorten konnte im zurückliegenden Jahr das Transaktionsvolumen deutlich gesteigert werden. Insbesondere Berlin sticht mit einem Transaktionsvolumen von 8,1 Milliarden Euro, dem höchsten jemals registrierten Wert, deutlich heraus. Vor allen Dingen Großtransaktionen wie der Verkauf des Quartiers Potsdamer Platz, des Boulevards Berlin und des Stettiner Carrés für mehr als 200 Millionen Euro sorgten für eine Verdopplung des Volumens im Jahresvergleich.
Ein sehr deutlicher Anstieg der Umsatzleistung ist dank der fulminanten Jahresendrallye auch für Stuttgart zu vermelden. Im Vergleich zum Vorjahreswert stieg das Volumen um satte 70 Prozent auf 1,7 Milliarden Euro. In der Schwabenmetropole sorgten alleine die vier größten Verkäufe für einen Anteil von mehr als 500 Millionen Euro, darunter das Zeppelin Carré.
In Frankfurt und München spielte sich das Transaktionsvolumen auf ähnlichem Niveau ab. Trotz des umsatzstarken Vorjahrs konnte die Verkaufsleistung nochmals um 14 bzw. 13 Prozent gesteigert werden. Für Frankfurt bedeutet dies ein Volumen von 5,7 Milliarden Euro, für München rund 5,9 Milliarden Euro. Während in der Bankenmetropole großvolumige Hochhausverkäufe, wie Eurotower oder Trianon, den Markt dominierten, waren es in der bayerischen Landeshauptstadt neben einzelnen Großtransaktionen die Vielzahl an Verkäufen im Bereich von 50 bis 100 Millionen Euro. Mehr als 20 Immobilienverkäufe konnten für das vergangene Jahr in diesem Segment festgehalten werden, wie zum Beispiel das Haus der Kommunikation in Innenstadtlage, das an Invesco veräußert wurde oder der Ankauf der Swiss Life, die den projektierten Hotelneubau der Bavaria Towers erwarb, der an die Ramada Gruppe verpachtet wurde.
Hamburg zeigte sich im vergangenen Jahr weiterhin sehr lebhaft. Nicht zuletzt durch Portfoliotransaktionen und Verkäufe im dreistelligen Millionenbetrag wie beispielsweise der Verkauf des Berliner Tor Centers für 270 Millionen Euro an die Zurich Gruppe sorgten für ein Plus beim Transaktionsvolumen von 10 Prozent auf 4,0 Milliarden Euro. Neben den Core-Lagen rückten in Hamburg zunehmend B-Lagen sowie Projektentwicklungen in den Fokus.
In Düsseldorf lag das Transaktionsvolumen am Ende des Jahres bei 2,55 Milliarden Euro, was einer Zunahme von 30 Prozent gegenüber dem Wert aus dem Vorjahr entspricht. Das Gros des Volumens speist sich in der Rheinmetropole aus Einzelhandelstransaktionen. Von den zehn größten Transaktionen entfallen fünf auf Einzelhandelsobjekte wie das Shopping-Center „Sevens“, dass an CBRE Global Investors veräußert wurde.
Die Millionenstadt Köln war bei Investoren ebenfalls auf der Einkaufsliste weit oben. Mit einer Transaktionsleistung von 1,94 Milliarden Euro konnte das Ergebnis aus 2014 um 47 Prozent getoppt werden. Zu den spektakulärsten Transaktionen zählte der Verkauf der Lanxess-Arena samt Stadthaus und weiteren Nebengebäuden für rund 440 Millionen Euro an zwei asiatische Investoren.
Ausblick: Transaktionsvolumen wird auch in diesem Jahr auf hohem Niveau bleiben
Der Mangel an sicheren Anlagealternativen wird auch 2016 das Marktgeschehen beherrschen. „Investoren werden ihre Immobilienquote auch in diesem Jahr weiter erhöhen und die positiven Signale des Vermietungsmarkts antizipieren, so dass mit einem anhaltend lebhaften Investmentmarkt zu rechnen ist“, so Trombello.
Investoren werden sich zwar weiter auf die Top-Standorte fokussieren, in welchen die Haltedauer von Immobilien weiter abgenommen hat, aber auch abseits der Top-Standorte und Core-Lagen hat das Investmentgeschehen spürbar zugenommen. Dieser Trend wird auch in diesem Jahr anhalten. Weitere Investoren nutzen die gute Marktlage und bereiten den Verkauf größerer Pakete vor, so dass für 2016 bei entsprechender Produktverfügbarkeit eine nochmalige Steigerung des Transaktionsvolumens in Richtung 60 Milliarden Euro denkbar erscheint.
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Die Immobilienberater von Colliers International Deutschland sind an den Standorten in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München, Stuttgart und Wiesbaden vertreten. Das Dienstleistungsangebot umfasst die Vermietung und den Verkauf von Büro-, Gewerbe-, Hotel-, Industrie-, Logistik- und Einzelhandelsimmobilien, Fachmärkten, Wohnhäusern und Grundstücken, Immobilienbewertung, Consulting sowie die Unterstützung von Unternehmen bei deren betrieblichem Immobilienmanagement (Corporate Solutions). Weltweit ist die Colliers International Group Inc. (Nasdaq: CIGI) (TSX: CIG) mit mehr als 16.300 Experten und 502 Büros in 67 Ländern tätig. www.colliers.de.
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