Der Düsseldorfer Büromarkt hat sich 2016 in guter und stabiler Verfassung präsentiert. Das belegen die von der Wirtschaftsförderung zusammengestellten und vereinheitlichten Zahlen für den Büroflächenmarkt auf Düsseldorfer Stadtgebiet. Der Leerstand ist weiter gesunken.
Es wurden rund 342.000 Quadratmeter Büroflächen vermietet (zum Vergleich: 2015 waren es 406.000 Quadratmeter) - und damit weniger als im Vorjahr, was laut den Wirtschaftsförderern auf eine geringere Zahl von Großvermietungen zurückzuführen ist. 2016 war lediglich mit der Unfallkasse NRW ein Mietvertrag über 14.000 Quadratmeter zu verbuchen. Demgegenüber waren 2015 große Mietverträge für Trivago, Uniper, Handelsblatt, Telekom oder L´Oréal abgeschlossen worden. Die Maklerhäuser haben 2016 aber insgesamt mehr Vertragsabschlüsse (über 500) gezählt als im Vorjahr.
Die zusätzlich benötigte Bürofläche als Ausdruck des reellen Flächenverbrauchs - im Gegensatz zu "Umzügen" von A nach B mit der gleichen Quadratmeterzahl, die dann keine zusätzliche Fläche vom Markt nimmt - ist seit 2014 deutlich angestiegen und lag 2015 bei rund 218.000 Quadratmetern. Sie erreichte damit in jenem Jahr ihren vorläufigen Höhepunkt. Im stark ausgeprägt zyklischen Verlauf ist dieser Wert Ende 2016 auf rund 39.000 Quadratmeter gesunken und es wurde damit weniger Fläche vom Markt genommen. Es bleibt aber ein positiver Effekt. Da die Entwicklung der Arbeitsplätze weiterhin positiv verläuft, deutet dies darauf hin, dass die Unternehmen stark auf eine effizientere Ausnutzung der Mietflächen bei Neuvermietungen drängen, zumal die Mieten tendenziell ansteigen.
Die Zahlen im Einzelnen
Der Gesamtbestand an Büroflächen betrug 2016 gemittelt 7.612.300 Quadratmeter. 342.000 Quadratmeter Büroflächen wurden neu vermietet.
Die erzielte Spitzenmiete lag bei 26,50 Euro/Quadratmeter und ist damit im Vergleich zum Vorjahr (26 Euro) leicht gestiegen. Die realisierte Durchschnittsmiete betrug 14,45 Euro/Quadratmeter und ist geringfügig angestiegen (2015: 14,20 Euro).
Mit 606.820 Quadratmetern Leerstand inklusive der untervermieteten Flächen (2015: 698.120) betrug die Leerstandsquote 7,8 Prozent und ist damit weiter rückläufig (2015: 9,1 Prozent). Der positive Trend wird momentan im Wesentlichen durch die Umwandlung von Bürogebäuden zu Wohn- und Hotelgebäuden beeinflusst. Die Eigentümer und Projektentwickler haben die Chance erkannt, die nicht mehr marktgängigen Büroflächen einer anderen Nutzung zuzuführen. Erstmalig wurden 2016 mehr Flächen registriert, die umgewandelt wurden und damit dem Büromarkt nicht mehr zur Verfügung stehen (rund 65.000 Quadratmeter), als Flächen, die neu gebaut wurden. 54.730 Quadramtmeter Büroflächen wurden neu fertiggestellt (2015: 69.430 Quadratmeter).
Hintergrund 1: Die Erhebung
Für Standortentscheidungen über Investments, neue Projektentwicklungen oder -planungen ist ein genauer Überblick über das Marktgeschehen unerlässlich. Immobilienexperten verwenden dafür verschiedene Indikatoren, mit denen sie den Büro- und Gewerbeimmobilienmarkt analysieren und so Entscheidungshilfen schaffen.
Die Marktdaten der Düsseldorfer Maklerhäuser Aengevelt Immobilien GmbH & Co. KG, BNP Paribas Real Estate GmbH, CBRE GmbH, Colliers International Düsseldorf GmbH, JLL GmbH sowie Savills Immobilien Beratungs-GmbH erfasste die Wirtschaftsförderung entsprechend einheitlich formulierter Standards und zog daraus die Mittelwerte.
Zudem wird als Datenbasis die Erhebung des Büroflächenbestandes durch die Wirtschaftsförderung Düsseldorf im Dialog mit den Maklern fortgeschrieben. Das Ergebnis liefert belegbare Kennzahlen, die Düsseldorf weiterhin als einen der solidesten Bürostandorte in Deutschland beschreiben und damit in den Fokus internationaler Unternehmen und Investoren rücken.
Hintergrund 2: Erläuterungen der Kennzahlen
Der Flächenumsatz für Düsseldorf bezieht sich ausschließlich auf das Stadtgebiet. Sämtliche vermietete Büroflächen und durch Eigennutzer gekaufte oder errichtete Büroflächen werden dabei zusammengefasst. Längst hat sich als Kennziffer die Mietfläche für den gewerblichen Raum basierend auf der Flächendefinition durch die Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V. bewährt.
Die erzielbare Spitzenmiete ist die mögliche, im Mietvertrag zu vereinbarende Nominalmiete für eine im besten Teilmarkt liegende erstklassige Mietfläche (A-Fläche). Die Spitzenmiete soll vor allem eine Einschätzung der aktuellen Transaktionen abbilden.
Bei der realisierten Durchschnittsmiete werden alle neuen Mietverträge mit ihren Nominalmieten berücksichtigt. Um ein abgerundetes Bild für das gesamte Stadtgebiet zu erhalten, werden die Mieten gewichtet und ein Mittelwert gebildet.
Im Büroflächenkataster der Stadt Düsseldorf wird der Flächenbestand für die Landeshauptstadt fortgeschrieben. In der Erhebung werden alle Büro- und Verwaltungsgebäude sowie gemischt genutzten Gebäude (etwa Gewerbeparks) erfasst. Neben der Brutto-Grundfläche (BGF) wird die gewerbliche Mietfläche im allgemeinen Sprachgebrauch die Büronutzfläche ermittelt. In rund 4.000 Gebäuden in Düsseldorf werden derzeit 7.650.300 Quadratmeter Flächen im Bestand registriert.
Zur Aktualisierung des Katasters gehört die laufende Betrachtung der Bürofertigstellungen, das sind die Flächen, die in einem bestimmten Zeitraum in Düsseldorf auf den Markt kommen und bis auf den Mieterausbau fertig gestellt wurden. Daher werden die hauptsächlich errichteten Bürogebäude quartalsweise aufgenommen und dem jeweiligen Betrachtungszeitraum zugeordnet.
Unter Leerstand werden üblicherweise jene Flächen verstanden, die zum Zeitpunkt der Erhebung innerhalb von drei Monaten neu bezogen werden können. Dazu zählen alle neu fertig gestellten Büroflächen und ungenutzte Flächen die vermietet oder zum Kauf angeboten werden sollen. Die Leerstandsquote gibt das prozentuale Verhältnis des Büroflächenleerstandes zum Büroflächenbestand wieder.
