2018 wurden bundesweit 16,3 Mrd. € in Wohnungsbestände (ab 30 Wohneinheiten) investiert. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate. Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick:
- Mit insgesamt 16,3 Mrd. € wird das Vorjahresergebnis um 16 % übertroffen
- Zweitbestes Resultat aller Zeiten
- Sehr starke Nachfrage gerade auch im großvolumigen Segment
- Projektentwicklungen, Mikroapartments und Studentenwohnheime gewinnen an Bedeutung
- Deutsche Anleger dominieren weiterhin den Markt
- Beliebtester Standort bleibt Berlin mit einem Transaktionsvolumen von rund 3,3 Mrd. €
Das Transaktionsvolumen mit größeren Wohnungsbeständen (ab 30 Wohneinheiten) ist im Jahresvergleich abermals gestiegen. „Insgesamt wechselten Wohnungsportfolios für rund 16,3 Mrd. € den Eigentümer, was ein Plus von 16 % gegenüber 2017 bedeutet. Nur 2015 lag das Volumen dank der Käufe der Gagfah und der Süddeutschen Wohnen durch die heutige Vonovia, die allein für fast 10 Mrd. € Umsatz sorgten, noch höher“, so Udo Cordts-Sanzenbacher, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Co-Head Residential Investment. Allerdings ist auch 2018 mit der Übernahme des österreichischen Wohnungskonzerns Buwog durch die Vonovia, dessen deutsche Bestände mit über 2,7 Mrd. € berücksichtigt wurden, ein ebenfalls nicht unbedeutender Deal über die Bühne gegangen. Eines der größten Portfolios des Jahres ist darüber hinaus das Century-Portfolio, welches der dänische Pensionsfonds PFA von Industria Wohnen erwarb. Wie auch alle übrigen blieb es jedoch unterhalb der
1-Mrd.-€-Marke. Insgesamt sind deutlich mehr als 300 Transaktionen mit rund 133.000 Wohneinheiten in das Resultat eingeflossen. Im Mittel liegen sowohl die Paketgröße mit rund 420 Einheiten als auch das durchschnittliche Portfoliovolumen mit etwas über 50 Mio. € über dem Vorjahreswert.
Wie in den Vorjahren sorgten besonders Bestandsportfolios mit knapp 55 % für das Gros des Umsatzes. Zwei Assetklassen befinden sich jedoch seit mehreren Jahren auf dem Vormarsch: Zum einen sind Projektentwicklungen sowohl in den besonders angespannten Wohnungsmärkten der A-Städte als auch an vielen kleineren Standorten stark gefragt. Sie steuern rund 24 % zum Ergebnis bei. Zum anderen haben sich auch Sonderformen wie Studentenwohnungen und Mikroapartments zunehmend als Assetklasse etabliert. 2018 flossen mehr als 1,7 Mrd. € in diese Wohnformen – so viel wie nie zuvor, sodass sie sogar knapp an den älteren Bestandsobjekten (10 %) vorbeiziehen konnten.
Nach der recht ausgeglichenen Größenklassenverteilung aus dem Vorjahr fällt das Segment über 100 Mio. € im Jahr 2018 mit etwas mehr als der Hälfte des Ergebnisses wieder stärker ins Gewicht. Gleichzeitig ist dies auch die einzige Kategorie, in der der Umsatz gegenüber 2017 noch wachsen konnte. Alle übrigen erreichen nicht nur anteilig, sondern auch absolut betrachtet nicht mehr ihr Vorjahresniveau. Dies dürfte allerdings weniger nachfrage- als vielmehr angebotsseitig begründet sein.
Bei den Investoren sichert sich das Führungsduo des Vorjahres auch 2018 die vordersten Plätze, allerdings mit vertauschter Reihenfolge: Gemeinsam zeichnen Immobilien AGs/REITs (gut 30 %) und Spezialfonds (19 %) für fast die Hälfte des Umsatzes verantwortlich. Pensionskassen haben ebenfalls umfangreich investiert – vorwiegend in Projektentwicklungen, darunter auch Mikroapartments und Studentenwohnungen sowie hochwertige Bestandsportfolios – und finden sich mit 14 % auf dem dritten Platz. Im Vergleich zum gewerblichen Investmentmarkt wird der Wohn-Investmentmarkt deutlich stärker von inländischen Investoren geprägt: Hier entfallen 77,4 % und somit mehr als drei Viertel des Volumens auf deutsche Käufergruppen, während ihr Beitrag bei den Gewerbeimmobilien mit 40,6 % deutlich niedriger ausfällt. Dennoch stellen die knapp 3,7 Mrd. €, die ausländische Anleger in den Wohnungsmarkt investierten, das höchste jemals registrierte Volumen dar. Mit 2,45 Mrd. € entstammt ein Großteil aus dem europäischen Raum, auch dies ist ein neuer Spitzenwert, der die Attraktivität des deutschen Wohnungsmarkts unterstreicht. Mit gut 860 Mio. € bzw. mehr als 330 Mio. € erzielen auch nordamerikanische Käufer sowie Investoren aus dem asiatischen Raum ein hervorragendes Ergebnis.
Zuwachs insbesondere außerhalb der A-Städte
Auch wenn mit gut 6,7 Mrd. € immer noch ein beträchtlicher Anteil der Wohn-Investments auf die A-Städte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart) entfällt, ist der Umsatzzuwachs insbesondere den Standorten außerhalb dieser Metropolen zu verdanken. So beläuft sich der Anstieg im übrigen Bundesgebiet auf 27 % im Vergleich zu gerade einmal 4 % in den Top-Städten, was als ein klares Indiz für die breit aufgestellte Nachfrage gewertet werden kann. Am meisten wurde erneut in der Hauptstadt angelegt: Hier wurden mehr als 3,3 Mrd. € registriert und damit rund die Hälfte des Volumens der A-Standorte generiert.
Perspektiven
„Mit seiner umfangreichen Produktpalette sowohl im Bestand als auch im Neubausegment bietet der Wohn-Investmentmarkt interessante Anlagemöglichkeiten für eine Vielzahl von Investorentypen, die auf langfristig stabile Cashflows setzen. Auch 2019 sollten Wohn-Investments zu den beliebtesten Immobilienanlagen zählen. Nach wie vor bleibt jedoch die Angebotsseite das Nadelöhr, das zuverlässige Umsatzprognosen erschwert. Ein deutlich überdurchschnittliches Ergebnis sollte aber möglich sein“, prognostiziert Christoph Meszelinsky, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Co-Head Residential Investment.
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