Der bundesweite Investmentumsatz mit Büroimmobilien belief sich in den ersten drei Quartalen auf knapp 13,39 Mrd. €. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
„Obwohl das Resultat knapp 14 % unter dem außergewöhnlichen Vorjahreswert zurückbleibt, stellt es das drittbeste jemals erzielte Ergebnis dar. Der zehnjährige Durchschnitt wurde dabei ebenfalls um satte 44 % übertroffen. Nur bezogen auf Einzeldeals wurde im laufenden Jahr sogar der zweitbeste Umsatz nach dem Rekordwert 2015 registriert“, erläutert Sven Stricker, Geschäftsführer und Head of Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH. „Bei Paketverkäufen war dagegen ein Rückgang um 30 % zu verzeichnen, wofür in erster Linie ein nicht ausreichendes Angebot verantwortlich ist. Aber auch im Marktsegment der Einzelobjekte wäre das Transaktionsvolumen mit Sicherheit höher ausgefallen, wenn insbesondere im großvolumigen Core und Core-Plus-Bereich mehr Produkt verfügbar wäre. In den ersten neun Monaten des laufenden Jahres wurden nur 15 Einzeltransaktionen im dreistelligen Millionenbereich erfasst; im Vorjahreszeitraum waren es noch 26. Umso bemerkenswerter ist das im langjährigen Vergleich sehr gute Ergebnis, das auf viel Bewegung in den kleinen und mittleren Marktsegmenten hindeutet. Die Anzahl der in der Analyse berücksichtigen Büroverkäufe liegt mit rund 420 auf einem vergleichbaren Niveau mit dem Vorjahreszeitraum. Auch hierdurch wird das unverändert große Interesse der Investoren eindrucksvoll belegt.“
Auch an den Top-Standorten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München) ist trotz Umsatzrückgang ein im langjährigen Vergleich sehr gutes Ergebnis zu verzeichnen. Mit gut 9,63 Mrd. € wurde zwar der Vorjahreswert um 22 % verfehlt, gleichzeitig aber das drittbeste jemals erfasste Transaktionsvolumen erzielt. Gerade die großen Städte leiden besonders unter dem Angebotsengpass. Mit Ausnahme von Köln, wo der Umsatz um 52 % auf 816 Mio. € zulegte, mussten alle Standorte Einbußen verkraften. Den höchsten Umsatz erzielte Frankfurt mit knapp 2,57 Mrd. € (-25 %), wozu der Verkauf des Commerzbank-Towers für deutlich über 600 Mio. € maßgeblich beitrug. Die 2-Mrd.-€-Schwelle übertroffen hat auch München mit knapp 2,08 Mrd. € (-31 %). Auf den Plätzen drei und vier folgen Berlin mit 1,71 Mrd. € (-28 %) und Hamburg mit 1,64 Mrd. € (-22 %). Relativ gering fiel der Rückgang in Düsseldorf mit 825 Mio. € (-11 %) aus.
Eine andere Entwicklung ist außerhalb der Big-Six-Standorte zu beobachten, in denen große Deals keine so bedeutende Rolle spielen. Hier wurde, nur bezogen auf Einzeldeals, deutlich mehr umgesetzt. Mit einem Transaktionsvolumen von gut 2,7 Mrd. € konnte das Vorjahresergebnis um 18 % gesteigert werden.
Viel Umsatz im kleinen und mittleren Segment, breite Käuferpalette, Yield Compression hält an
Zwar entfällt mit knapp 40 % immer noch der höchste Anteil auf Verkäufe im dreistelligen Millionenbereich, im Vorjahresvergleich haben sie aber deutlich eingebüßt. Gleiches gilt für die zweitgrößte Klasse zwischen 50 und 100 Mio. €, die fast 21 % zum Ergebnis beiträgt. Demgegenüber war in den mittleren Marktsegmenten mehr Aktivität zu beobachten. Deals von 25 bis 50 Mio. € steigerten ihren Anteil von 15 auf knapp 19 % und Transaktionen zwischen 10 und 25 Mio. € legten von 11 auf über 15 % zu. Beide Gruppen verzeichneten auch absolut betrachtet mehr Investmentumsatz. Kleine Verkäufe bis 10 Mio. € konnten ihr Volumen halten, legten prozentual aber auch auf einen Anteil von 5,5 % zu.
Das große Interesse der Investoren an deutschen Büro-Investments wird auch durch die breite Beteiligung unterschiedlicher Käufergruppen am Ergebnis unterstrichen. Insgesamt tragen vier Anlegertypen zweistellige Umsatzanteile bei. Mit gut 19 % haben sich Spezialfonds an die Spitze gesetzt, an denen häufig auch institutionelle Investoren beteiligt sind, die ihre Immobilienquote über indirekte Investments aufstocken. Den Silberrang erobern Pensionskassen, die auf fast 16 % kommen und sich damit vor den Investment Managern mit knapp 14 % platzieren. Vervollständigt wird das Führungsquartett von Equity/Real Estate Funds, die für gut 12 % des Resultats verantwortlich zeichnen. Auf alle übrigen Käufergruppen entfallen weitere 39 % des Umsatzes.
Da das insgesamt zu geringe Angebot auf eine ungebrochen starke Nachfrage trifft, hat sich die Yield-Compression auch im dritten Quartal fortgesetzt. Besonders deutlich wird dies in Berlin, wo die Spitzenrendite mittlerweile bei 3,40 % anzusetzen ist und damit innerhalb eines Jahres um 70 Basispunkte nachgegeben hat. Damit liegt die Hauptstadt nur noch knapp hinter München mit 3,30 % auf Platz zwei. Rang drei belegt weiterhin Hamburg mit 3,65 %, gefolgt von Frankfurt mit 3,85 %. Aber auch die beiden rheinischen Metropolen Düsseldorf (3,90 %) und Köln (3,95 %) haben mittlerweile die 4-%-Marke unterschritten.
„Auch im letzten Quartal des Jahres gehen wir von einer starken Nachfrage und insgesamt lebhaften Märkten aus. Nicht zuletzt die gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen, mit den niedrigsten Arbeitslosen- und höchsten Beschäftigungszahlen der vergangenen 25 Jahre, werden die Nutzermärkte weiter beflügeln und Büro-Investments für Investoren weiterhin ausgesprochen attraktiv gestalten. Auch wenn das außergewöhnliche Vorjahresergebnis nicht wieder ganz erreicht werden dürfte, bestehen gute Chancen, den drittbesten Gesamtumsatz der vergangenen zehn Jahre zu erzielen. Auch weiter leicht sinkende Renditen sind vor diesem Hintergrund nicht auszuschließen“, so Sven Stricker.
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