Frankfurt am Main, 6. Januar 2015 – 2014 wurden bundesweit rund 40,15 Milliarden Euro in Gewerbeimmobilien angelegt – 30 Prozent mehr als im bereits sehr guten Vorjahr. Dies ergibt der Investmentmarkt-Report 2015, den BNP Paribas Real Estate (BNPPRE), bundesweit führender Immobilienberater, Mitte Februar veröffentlichen wird.
Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick:
- Alle Marktsegmente haben von der dynamischen Entwicklung profitiert. Besonders stark zugelegt haben vor allem Portfoliodeals.
- Büroobjekte führen die Rangliste der Assetklassen weiter an, die stärksten Zuwächse verbuchen aber Hotels und Logistikimmobilien.
- Deutlich mehr als die Hälfte des Umsatzes entfällt auf die Big-Six-Standorte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und München).
- Der Anteil ausländischer Investoren ist auf knapp 50 Prozent gestiegen.
- Auch 2015 dürfte die Nachfrage unverändert anhalten.
„Die Investmentmärkte haben mit einem Transaktionsvolumen von knapp 14,7 Milliarden Euro das erwartet starke Schlussquartal hingelegt. Insgesamt konnte so mit 40,15 Milliarden Euro das drittbeste jemals registrierte Jahresergebnis erreicht werden“, erläutert Piotr Bienkowski, Vorsitzender der Geschäftsführung von BNP Paribas Real Estate Deutschland. „Betrachtet man nur Einzeldeals, so stellte 2014 sogar einen neuen Umsatzrekord auf. Wie groß das Interesse sowohl deutscher als auch ausländischer Anleger ist, zeigt sich vor allem daran, dass alle Assetklassen und Standorte an der positiven Entwicklung partizipiert haben. Das historisch günstige Zinsumfeld, deutlich verbesserte Finanzierungskonditionen und eine insgesamt stabile deutsche Konjunktur stellen ein ausgesprochen attraktives Investitionsumfeld dar. Da verwundert es auch nicht, dass Anleger bereit sind, mehr Eigenkapital zu investieren, als dies in den Jahren vor der Finanzkrise der Fall war.“
Auf Einzeldeals entfallen 27,86 Milliarden Euro, was einem Anteil von 69 Prozent am Transaktionsvolumen entspricht. Vor allem großvolumige Büroobjekte im dreistelligen Millionenbereich, wie die Verkäufe Silberturm und Winx in Frankfurt, Theresie und Allianz Hauptverwaltung in München, tanzende Türme in Hamburg oder Hackesches Quartier in Berlin, haben überproportional dazu beigetragen. Insgesamt wurden 28 Verkäufe in dieser Kategorie registriert.
Mit gut 12,29 Milliarden Euro haben Portfoliotransaktionen ihr Umsatzvolumen im Vorjahresvergleich sogar um gut 57 Prozent gesteigert. Mehr als 68 Prozent hiervon wurden durch ausländische Investoren getätigt, die vor allem ein sehr großes Interesse an renditestärkeren Produkten zeigten. Mehr als 90 Prozent ihres Portfolioumsatzes entfielen auf Core-plus- und Value-add-Pakete.
Bezogen auf das gesamte Transaktionsvolumen liegt der Anteil der ausländischen Anleger bei 48 Prozent und damit deutlich höher als im Vorjahr (33 %). Vor allem Investoren aus Asien und Middle East haben spürbar mehr angelegt als in den Vorjahren und kommen auf über drei Milliarden Euro Gesamtumsatz.
Gut 42 Prozent des Umsatzes wurden mit Büroimmobilien getätigt, die damit klar in Führung liegen. Auf dem zweiten Rang folgen wie im Vorjahr Einzelhandelsobjekte mit gut 23 Prozent. Einen zweistelligen Umsatzanteil (10,5 %) erreichen darüber hinaus noch Logistikimmobilien, die gegenüber dem Vorjahr stark zugelegt haben und über vier Milliarden Euro zum Ergebnis beitragen. Vergleichbar positiv verlief die Entwicklung bei Hotelinvestments (knapp 8 %), die auf gut drei Milliarden Euro kommen und gegenüber 2014 deutlich gestiegen sind. Auf alle übrigen Assetklassen und gemischt genutzte Objekte entfallen insgesamt 16 Prozent des Transaktionsvolumens.
„Auch die großen deutschen Standorte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und München haben von der großen Nachfrage profitiert und kommen auf ein Transaktionsvolumen von gut 22,26 Milliarden Euro. Damit tragen sie nicht nur gut 55 Prozent zum Gesamtergebnis bei, sondern konnten ihren Vorjahresumsatz noch einmal um 23 Prozent steigern. Bemerkenswert ist vor allem, dass alle Städte Zuwächse aufweisen, wodurch das große Investoreninteresse und die breite Nachfragebasis eindrucksvoll unterstrichen werden“, betont Sven Stricker, Head of Investment bei BNP Paribas Real Estate Deutschland. Nahezu gleichauf an der Spitze liegen München mit 5,35 Milliarden Euro (+13 %) und Frankfurt mit 5,32 Milliarden Euro (+37 %). Platz drei belegt Berlin mit 4,28 Milliarden Euro (+19 %), gefolgt von Hamburg mit 3,82 Milliarden Euro (+43 %). Düsseldorf konnte das bereits herausragende Ergebnis des Vorjahres noch einmal um 4 Prozent übertreffen und überschreitet mit 2,16 Milliarden Euro erneut die Zwei-Milliarden-Schwelle. Ähnliches gilt für Köln, wo auch 2014 mit 1,34 Milliarden Euro wieder die Milliardengrenze übertroffen wurde, was einem Anstieg um 23 Prozent entspricht.
Die große Nachfrage und das günstige Finanzierungsumfeld haben dazu geführt, dass die Netto-Anfangsrenditen für Büroobjekte an allen großen Standorten noch einmal nachgegeben haben. Vor allem in Berlin war eine sehr dynamische Entwicklung zu beobachten. Am teuersten bleibt weiterhin München mit einer Netto-Anfangsrendite von 4,25 Prozent, gefolgt von Hamburg mit 4,40 Prozent, Berlin mit 4,45 Prozent und Frankfurt mit 4,50 Prozent. Etwas günstigere Preise sind weiterhin in Düsseldorf (4,70 %) und Köln (4,80 %) zu verzeichnen.
„Auch für 2015 weisen die deutschen Investmentmärkte sehr gute Perspektiven auf. Das nach Aussage der EZB noch längerfristig sehr niedrige Zinsniveau, die sich aufhellenden gesamtwirtschaftlichen Wachstumsaussichten und der deutlich gefallene Eurokurs machen Immobilieninvestitionen, insbesondere auch für ausländische Anleger, weiterhin sehr attraktiv. Vor allem Portfoliotransaktionen dürften noch an Bedeutung zunehmen. Vor diesem Hintergrund gehen wir für 2015 von einem mindestens vergleichbaren Investmentumsatz aus wie 2014, der lediglich durch ein nicht ausreichendes Angebot limitiert werden könnte. Als gewisses Risiko bleiben allerdings mögliche negative Auswirkungen der unterschiedlichen globalen Krisenherde bestehen“, fasst Piotr Bienkowski die Aussichten zusammen.
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