Der Investmentmarkt für größere Wohnungsbestände (ab 30 Wohneinheiten) verzeichnete 2015 einen neuen Rekordumsatz. Mit 24 Mrd. € wurde das bereits sehr gute Vorjahresergebnis noch einmal um knapp 89 % übertroffen. Der zehnjährige Durchschnitt konnte sogar um 116 % getoppt werden. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
„Verantwortlich für das neue Rekordergebnis war unter anderem eine Vielzahl von Großtransaktionen“, erklärt Udo Cordts-Sanzenbacher, Head of National Residential Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH. „Insgesamt wurden sechs Paketverkäufe jenseits der 500-Millionen-Euro-Schwelle registriert. An erster Stelle zu nennen ist hier der Kauf der Gagfah durch die Deutsche Annington für knapp 8 Mrd. €, durch den der Investmentumsatz stark nach oben getrieben wurde”. Aber auch der Erwerb der Süddeutschen Wohnen für rund 1,9 Mrd. €, der Ankauf von ca. 13.500 Wohnungen durch die Patrizia oder die Übernahme von rund 13.800 Einheiten der neu gegründeten Vonovia durch die LEG Immobilien AG gehören zu den wichtigsten Abschlüssen des Jahres. Diese Beispiele verdeutlichen, dass der Konsolidierungstrend bei den großen börsennotierten Wohnungsunternehmen unvermindert anhält. In die Analyse wurden fast 320 Transaktionen einbezogen, die knapp 353.000 Wohneinheiten umfassen. Der durchschnittliche Verkaufspreis pro Wohneinheit beläuft sich auf gut 68.000 € und das Volumen pro Verkaufsfall, bedingt durch die vielen Großdeals, auf fast 76 Mio. €.
Aufgrund der Großdeals kommen Bestandsportfolios mit 78 % auf den bei Weitem höchsten Anteil. Bemerkenswert ist aber vor allem die Entwicklung bei Projekten, die knapp 2,28 Mrd. € (9,5 %) zum Ergebnis beitragen. Damit wurde das bereits sehr gute Vorjahresergebnis um über die Hälfte gesteigert und der Durchschnitt der letzten acht Jahre sogar um 120 % übertroffen. Gerade Core-Investoren sind an diesen Produkten interessiert, da sichere und gleichzeitig auskömmliche Renditen bei alternativen Anlagen Mangelware sind. Dies zeigt sich auch an der Investorenstruktur. Fast 59 % des Umsatzes entfällt hier auf Spezialfonds, hinter denen sich in der Regel institutionelle Anleger verbergen. Aber auch Pensionskassen und Family Offices waren sehr aktiv.
Neben den dreistelligen Großtransaktionen, die mit einem Anteil von gut 75 % das Marktgeschehen bestimmt haben, tragen Verkäufe zwischen 50 und 100 Mio. € gut 9 % zum Ergebnis bei. In den übrigen Größenklassen liegen die Anteile niedriger als im letzten Jahr, auch wenn absolut teilweise mehr investiert wurde. Gleichzeitig entfallen rund zwei Drittel aller Verkäufe auf Deals bis 25 Mio. €.
Immobilien AGs dominieren den Markt – Preise haben nochmals angezogen
Rund 60 % des gesamten Transaktionsvolumens tragen Immobilien AGs bei, da deren Umstrukturierungs- und Konsolidierungsprozesse in unvermindertem Tempo anhalten. Die zweite sehr aktive Investorengruppe sind Spezialfonds, die auf knapp 14 % kommen. Diese dienen in der Regel als Kapitalsammelstellen für institutionelle Anleger, die über diese Vehikel in den Wohnungsmarkt investieren und ihre Immobilienquote im Portfolio erhöhen. Für jeweils knapp 5 % zeichnen darüber hinaus Immobilienunternehmen, Equity/Real Estate Funds und private Anleger verantwortlich. Aber auch öffentliche Wohnungsunternehmen sind mit immerhin fast 4 % am Gesamtvolumen beteiligt.
Aufgrund der Deals der börsennotierten Wohnungsunternehmen entfallen 85 % des Investmentumsatzes auf deutsche Investoren. Der Anteil ausländischer Käufer (gut 15 %) hat sich gegenüber dem Vorjahr (18 %) leicht verringert. Dieser relative Wert spiegelt die Entwicklung aber nicht exakt wider. Mit knapp 3,68 Mrd. € haben Ausländer 2015 rund 58 % mehr investiert als 2014. Lässt man die zu über 90 % von deutschen Unternehmen dominierten Immobilien AGs unberücksichtigt, liegt der Ausländeranteil in der Summe der übrigen Investoren bei 27 %. Dies zeigt, dass deutsche Wohnungen bei allen Investoren in der Gunst weiter gestiegen sind.
Die weiter gestiegene Nachfrage sowohl deutscher als auch ausländischer Investoren auch außerhalb des Marktsegments der Megadeals, die von Immobilien AGs dominiert werden - hat die Kaufpreisniveaus 2015 noch einmal ansteigen lassen. Für Bestandsportfolios sind überwiegend Preise zwischen 800 und 1.300 €/m² anzusetzen. Ältere Bestandsobjekte (Block Sales) werden in der Regel mit 1.200 bis 1.600 €/m² gehandelt. Für Projektentwicklungen in deutschen Großstädten werden überwiegend Preise zwischen 3.200 und 4.500 €/m² gezahlt. Gerade in diesem Marktsegment sind aber große Spannweiten vorhanden, sodass vereinzelt auch deutlich höhere Preise realisiert werden können.
Auch 2016 wird ein überdurchschnittliches Jahr
„Aufgrund der unverändert hohen Nachfrage spricht aus heutiger Sicht alles dafür, dass auch 2016 ein außergewöhnlich guter Investmentumsatz zu erwarten ist. Das letztendliche Volumen wird dabei wesentlich davon beeinflusst werden, ob die geplante Übernahme der Deutsche Wohnen durch die Vonovia abgeschlossen wird oder nicht. Sollte dies der Fall sein, ist 2016 erneut ein Transaktionsvolumen von über 20 Mrd. € möglich. Aber auch sonst ist ein Ergebnis deutlich über dem zehnjährigen Durchschnitt von gut 11 Mrd. € zu erwarten”, fast Cordts-Sanzenbacher die Aussichten zusammen.
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