Der bereits seit drei Jahren zu beobachtende Aufwärtstrend bei Logistikinvestments hat sich 2014 eindrucksvoll fortgesetzt. Mit einem Transaktionsvolumen von gut 4,23 Mrd. € in Logistik- und Light-Industrial-Objekte wurde ein neues Allzeithoch erreicht. Damit wurden das sehr gute Vorjahresergebnis um knapp 54 % und der zehnjährige Durchschnitt um rund 88 % übertroffen. Das ergibt der Logistikmarkt-Report 2015, den BNP Paribas Real Estate (BNPPRE), bundesweit führender Immobilienberater, Anfang März veröffentlichen wird.
„Immer mehr institutionelle Investoren entdecken Logistikimmobilien nicht nur als interessante, sondern auch eigenständige Assetklasse, sodass Investitionen nicht mehr nur als renditestarke Beimischung zum Portfolio getätigt werden“, erklärt Hans-Jürgen Hoffmann, Bereichsleiter Industrial Investment & Services der BNP Paribas Real Estate GmbH. Mit rund 53 % (knapp 2,24 Mrd. €) entfällt der etwas größere Teil des Umsatzes auf Einzelverkäufe. Besonders positiv entwickelt haben sich Portfoliotransaktionen, mit rund 2 Mrd. € gegenüber 2013 um über 76 % zugelegt haben.
Von der positiven Entwicklung profitierten alle Größenklassen. Eindeutiger Spitzenreiter sind aber Deals über 100 Mio. € mit gut 36 % des Umsatzes, die ausschließlich als Paketverkäufe realisiert wurden. Insgesamt wurden acht Transaktionen in diesem Marktsegment erfasst. Erfreulich ist die ausgewogene Verteilung auf die übrigen Kategorien. Die drei Klassen zwischen 10 und 100 Mio. € weisen Umsatzanteile zwischen 17 und knapp 21 % auf, was für eine sehr breite und stabile Nachfragebasis spricht. Mit kleinen Objekten unter 10 Mio. € wurden darüber hinaus knapp 9 % erzielt.
Bei den Käufern stechen drei Anlegergruppen hervor, die für über 60 % des Umsatzes verantwortlich sind: Auf Platz 1 liegen mit knapp 23 % Investment/Asset Manager, gefolgt von Equity/Real Estate Funds mit 21 %. Zum Führungstrio gehören darüber hinaus Spezialfonds mit über 17 %. Größere Anteile erzielten außerdem Corporates (knapp 9 %) sowie Immobilien AGs/REITs (fast 8 %). Bemerkenswert ist der mit knapp 73 % überproportionale Anteil ausländischer Investoren. Im Portfoliosegment sind sie sogar mit 95 % des Resultats fast unter sich. Ein wichtiger Grund für das deutlich gewachsene Engagement ausländischer Anleger ist darin zu sehen, dass der deutsche
Logistikmarkt trotz gestiegener Preise immer noch Renditevorteile gegenüber anderen Märkten, insbesondere Großbritannien, aufweist.
Unterschiedliche Entwicklung in den Ballungsräumen – Spitzenrenditen gesunken
Die großen Ballungsräume konnten kaum an der positiven Entwicklung partizipieren (Umsatz: +5 %), allerdings sind in den einzelnen Märkten erhebliche Unterschiede zu beobachten. Der einzige Standort mit einem rückläufigen Umsatz ist München mit 138 Mio. € (-58 %). Am meisten investiert wurde in Hamburg mit 256 Mio. € (+9 %), gefolgt von Berlin mit 187 Mio. € (+12 %) sowie Frankfurt und Düsseldorf mit jeweils 160 Mio. €. Nur knapp dahinter platziert sich Köln, wo mit 154 Mio. € ebenfalls eine deutliche Steigerung (+60 %) zu verzeichnen war. Mehr als verfünffacht hat sich das Ergebnis in Leipzig, wo über 79 Mio. € in Logistikobjekte angelegt wurden. Der Anteil der großen Standorte am Gesamtumsatz liegt bei knapp 27 %.
Das stark gestiegene Investoreninteresse, in Verbindung mit einem begrenzten Angebot an hochwertigen und langfristig vermieteten Objekten, hat den Wettbewerb verschärft. Als Konsequenz hieraus ist 2014 eine relativ ausgeprägte Yield-Compression eingetreten und hat die Spitzenrenditen sinken lassen. Im Durchschnitt der in der Analyse berücksichtigten 7 Standorte haben sie 2014 um 36 Basispunkte nachgegeben. Mit einer Netto-Spitzenrendite von 6,20 % ist München der teuerste deutsche Standort. Gleichauf folgen Hamburg und Frankfurt mit 6,30 % vor Berlin, Düsseldorf und Köln, wo jeweils 6,40 % anzusetzen sind. Am günstigsten bleibt Leipzig mit einer Spitzenrendite von 6,70 %.
Erfreuliche Aussichten
„Auch für 2015 sind die Perspektiven sehr erfreulich und die starke Nachfrage wird vermutlich noch zunehmen. Viele Anleger sind weiterhin auf der Suche nach dem Markteintritt, sodass immer wieder neue Käufer an Bieterprozessen teilnehmen. Dies gilt insbesondere für ausländische Investoren. Weiterhin ist zu berücksichtigen, dass wichtige Rahmenbedingungen, die nachfragestimulierend wirken, Bestand haben dürften. Hierzu gehören das laut Aussage der EZB noch längerfristig sehr niedrige Zinsniveau sowie die verbesserten Finanzierungsbedingungen. Aber auch generelle Trends im Handel und der Industrie kommen den Logistikmärkten zugute. Daher ist auch 2015 ein Transaktionsvolumen über der 3-Milliarden-Euro Schwelle zu erwarten. Ob allerdings erneut das Niveau des Rekordergebnisses erreicht werden kann, bleibt abzuwarten und ist nicht zuletzt abhängig von einem ausreichenden Angebot“, sagt Hans Jürgen-Hoffmann.
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