In den ersten drei Quartalen 2015 wurden bundesweit knapp 38,2 Milliarden Euro in Gewerbeimmobilien angelegt und damit 50 % mehr als im bereits sehr guten Vorjahr. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate. Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick:
- Mit 38,2 Milliarden Euro wurde das zweitbeste Ergebnis erzielt und gleichzeitig das höchste Eigenkapitalvolumen aller Zeiten investiert
- 24,8 Milliarden Euro bedeuten neuen Rekordumsatz bei Einzeldeals
- Büroobjekte setzen sich an die Spitze
- Gut die Hälfte des Umsatzes entfällt auf die Big-Six-Standorte
- Ausländische Investoren tragen über 50 % zum Ergebnis bei
- Yield Compression hält an
„Die Rekordjagd geht weiter. Mit 38,18 Milliarden Euro wurde das zweitbeste jemals registrierte Transaktionsvolumen erzielt. Lediglich 2007 wurde noch mehr umgesetzt. Alle übrigen Vergleichsergebnisse liegen aber weit darunter. Betrachtet man nur Einzeldeals, wurde der Vorjahreswert um 44 % getoppt und ein neuer Rekord aufgestellt. Hier zeigt sich auch der wichtigste Unterschied zu den Boomjahren 2006 und 2007, in denen die Umsätze überwiegend durch Portfolioverkäufe getrieben wurden. Zwar haben auch im laufenden Jahr die Pakettransaktionen erwartungsgemäß deutlich zugelegt, allerdings machen sie nach wie vor nur gut ein Drittel des Ergebnisses aus. Der Großteil des Investmentumsatzes entfällt also auf Einzeldeals, bei denen die Käufer entsprechend ihres Anlageprofils sehr gezielt investieren und umfangreich prüfen“, erläutert Piotr Bienkowski, Vorsitzender der Geschäftsführung von BNP Paribas Real Estate Deutschland.
Insgesamt wurden knapp 24,8 Milliarden Euro in Einzelobjekte investiert. Viele Investoren sind auf der Suche nach großvolumigen Deals, die dementsprechend umfangreich zum Ergebnis beigetragen haben. In den ersten neun Monaten des Jahres wurden bereits 45 Einzelverkäufe im dreistelligen Millionenbereich gezählt, von denen 38 auf die großen deutschen Metropolen entfallen.
Überproportional zugelegt haben erwartungsgemäß Portfoliotransaktionen, die mit fast 13,4 Milliarden Euro rund 35 % zum Gesamtumsatz beitragen und ihr Vorjahresergebnis um 63 % steigerten. Im Vordergrund standen hierbei vor allem große Retail-Pakete, wie der Verkauf des Großteils der Kaufhof-Immobilien, die Übernahme von Corio durch Klépierre oder der Erwerb von mfi-Anteilen durch Canada Pension Plan. Auf Büroportfolios entfielen gut 2,7 Milliarden Euro.
Ausländische Investoren können weiterhin gut die Hälfte (51 %) des Transaktionsvolumens verbuchen. Vor allem im Portfoliosegment sind sie mit einem Anteil von gut 77 % dominierend. Zu berücksichtigen ist aber, dass circa 55 % dieses Umsatzes aus nur 6 Transaktionen mit jeweils mindestens 500 Millionen Euro entfallen. Bei Einzelobjekten tragen internationale Anleger dagegen nur vergleichsweise bescheidene 37 % zum Ergebnis bei.
Trotz der großen Pakettransaktionen im Einzelhandel haben sich Büroobjekte mit einem Anteil von knapp 41 % an die Spitze der Assetklassen gesetzt. Dazu beigetragen haben nicht zuletzt großvolumige Hochhausverkäufe im dreistelligen Millionenbereich, wie der Eurotower oder das Trianon in Frankfurt. Knapp 37 % des Investmentumsatzes entfallen auf Retail-Transaktionen und Platz drei geht an Hotelverkäufe, die rund 7 % zum Ergebnis beitragen und mit gut 2,6 Milliarden Euro ihren Vorjahresrekord noch einmal um rund ein Viertel überboten haben. Etwas rückläufig entwickelt hat sich der Umsatz mit Logistikimmobilien, die auf gut 6 % kommen. Verantwortlich hierfür ist allerdings nicht eine mangelnde Nachfrage, sondern ein zu geringes Angebot. Sonstige und gemischt genutzte Transaktionen tragen immerhin knapp 10 % zum Umsatz bei.
„Gut die Hälfte (52 %) des Investmentumsatzes konnten die großen deutschen Standorte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München) verbuchen. Mit einem Transaktionsvolumen von 20 Milliarden Euro haben sie ihr Vorjahresergebnis um 52 % gesteigert. Bemerkenswert ist, dass alle Städte spürbar zugelegt haben, wodurch das Investoreninteresse auf breiter Front noch einmal eindrucksvoll unterstrichen wird“, betont Sven Stricker, Geschäftsführer und Head of Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH. An die Spitze gesetzt hat sich Berlin mit 4,7 Milliarden Euro (+75 %), wozu auch anteilig eingerechnete Portfolioverkäufe von knapp 1,3 Milliarden Euro beigetragen haben. Rang zwei geht an Frankfurt mit 4,4 Milliarden Euro (+83 %), das sich knapp vor München mit 4,3 Milliarden Euro (+23 %) platzierte. Nur bezogen auf Einzeldeals liegt die bayerische Landeshauptstad mit 3,9 Milliarden Euro allerdings vor Frankfurt und Berlin. Mit 3,3 Milliarden Euro konnte Hamburg den Umsatz um 31 % steigern und legte damit in ähnlicher Größenordnung zu wie Düsseldorf mit 2,1 Milliarden Euro (+30 %). Relativ betrachtet konnte Köln mit +178 % den größten Satz machen, was einem Transaktionsvolumen von 1,3 Milliarden Euro entspricht.
„Die ungebremste Dynamik auf den Märkten, in Verbindung mit einem starken Wettbewerb um absolute Top-Objekte, schlägt sich auch in der Preisentwicklung nieder. Auch im dritten Quartal konnten wir eine anhaltende Yield Compression beobachten“, ergänzt Sven Stricker. An fast allen Standorten war ein leichter Rückgang der Spitzenrenditen für Büroobjekte festzustellen. Teuerster Standort bleibt München mit einer Netto-Anfangsrendite von 3,85 %. Auf den zweiten Platz geschoben hat sich die Hauptstadt Berlin mit 4,10 %, die bei Investoren immer höher im Kurs steht und sich knapp vor Hamburg mit 4,25 % setzt. Auf den weiteren Plätzen folgen Frankfurt mit 4,30 %, Düsseldorf mit 4,40 % und Köln mit 4,50 %.
„Auch im ohnehin traditionell starken Schlussquartal zeichnet sich bereits heute ein sehr hoher Investmentumsatz ab. Gerade im Portfoliobereich sind noch einige große Pakete im Markt, die das Transaktionsvolumen weiter ansteigen lassen werden. Gleiches gilt auch für eine Vielzahl von Einzeldeals, die sowohl in den A- als auch B-Städten weiterhin auf ein sehr großes Investoreninteresse treffen. Vor diesem Hintergrund dürfte auch die Yield Compression noch nicht vollständig abgeschlossen sein und es ist wahrscheinlich, dass die Kaufpreise zumindest im Core-Segment noch weiter leicht steigen werden. Aufgrund der unverändert günstigen Finanzierungsbedingungen und kaum vorhandener Anlagealternativen mit vergleichbar attraktiver Verzinsung, sind kurzfristig keine Anzeichen zu erkennen, die das Investmentgeschehen stören oder negativ beeinflussen dürften. Für das Gesamtjahr gehen wir deshalb von einem Transaktionsvolumen von deutlich über 50 Milliarden Euro aus. 2015 dürfte also das zweitbeste jemals registrierte Jahr werden“, fasst Piotr Bienkowski die Aussichten zusammen.
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