Auch wenn das Resultat nach den ersten drei Monaten in der langjährigen Betrachtung insgesamt eher zu den moderateren Ergebnissen zu zählen ist, wurde am Düsseldorfer Investmentmarkt mit einem Transaktionsvolumen von 280 Mio. € gut 7 % mehr umgesetzt als im vergleichbaren Vorjahreszeitraum. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
„Erfreulich ist hierbei insbesondere, dass ein hoher Anteil von knapp 87 % auf Einzeltransaktionen zurückzuführen ist, während diese im ersten Quartal 2015 nur etwas mehr als die Hälfte des Umsatzes ausmachten“, so Christoph Meszelinsky, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Düsseldorfer Niederlassungsleiter. Auch die Anzahl der Transaktionen fällt mit rund 20 registrierten Verkäufen wie schon im Vorjahr erneut relativ hoch aus. Hierzu zählten bisher keine Großdeals, sodass sich das Marktgeschehen zum Jahresauftakt ausschließlich in den drei Größenklassen unter 50 Mio. € abspielte. Nichtsdestotrotz ist das durchschnittliche Volumen pro Deal auf über 13 Mio. € gestiegen.
Mit deutlichem Abstand an die Spitze gesetzt haben sich Objekte mit einem Volumen zwischen 25 und 50 Mio. €. Fast die Hälfte des Umsatzes entfällt auf dieses Marktsegment, das im vergleichbaren Vorjahreszeitraum noch unbesetzt blieb. Auf weitere knapp 34 % kommen Abschlüsse im niedrigen zweistelligen Bereich zwischen 10 und 25 Mio. €, die damit den zweiten Podestplatz belegen. Für gut 17 % zeichnet die kleinste Kategorie bis 10 Mio. € verantwortlich. In diesem Segment konnten darüber hinaus die meisten Deals registriert werden. Dass bisher keine Großdeals abgeschlossen wurden, ist nicht außergewöhnlich, da das Marktgeschehen in diesem Bereich häufig von wenigen Verträgen bestimmt wird.
Büro-Investments klar dominierend – Stabile Renditen
Wesentlich deutlicher als bereits im Vorjahreszeitraum haben Büro-Investments die dominierende Position im Ranking der Assetklassen eingenommen und können knapp 72 % des Transaktionsvolumens auf sich vereinen. Mit über 200 Mio. € wurde im langjährigen Vergleich nur im ersten Quartal 2014 mehr Kapital in Büroimmobilien investiert als in den ersten drei Monaten des laufenden Jahres. Den zweiten Platz belegen Logistikimmobilien, die mit gut 11 % jedoch Anteilsverluste von 9 Prozentpunkten hinnehmen müssen. Auf den Bronzerang schieben sich mit einem Umsatzanteil von fast 7 % Retail-Investments. Hoteltransaktionen konnten 2016 bisher nicht verzeichnet werden. Des Weiteren flossen knapp 11 % in sonstige Nutzungsarten, wobei es sich hierbei ausschließlich um Entwicklungsgrundstücke handelte.
Aufgrund mehrerer Transaktionen von Büroobjekten im zweistelligen Millionenbereich liegen die Cityrandlagen (gut 44 %) bei der Verteilung der Investments über das Marktgebiet wie schon in den vergangenen beiden Jahren an erster Position. Einen entscheidenden Beitrag von über einem Viertel leisten auch die Nebenlagen, die ihren Umsatzanteil um mehr als 12 Prozentpunkte ausbauen konnten. Weitere fast 19 % generieren Immobilien in den Citylagen. Einen prozentualen Rückgang verzeichnet dagegen die Peripherie, auf die gut 11 % entfallen.
Insgesamt kommen vier Investorengruppen auf zweistellige Umsatzanteile, was für das große Interesse unterschiedlicher Anlegertypen und –profile spricht. An die Spitzenpositionen setzen sich Spezialfonds sowie Investment/Asset Manager und stellen mit einem Anteil von 30 % bzw. knapp 24 % das Gros des Volumens. Annährend gleichauf folgen Projektentwickler und Pensionskassen mit jeweils etwa 11 %. Alle weiteren Gruppen liegen im einstelligen Prozentbereich, wozu Equity/Real Estate Funds und Banken mit jeweils gut 6 % sowie private Anleger (5,5 %) zählen. Etwas mehr als ein Viertel des Ergebnisses investierten ausländische Anleger.
Nachdem die Spitzenrenditen im Zuge der Jahresendrallye 2015 noch einmal nachgegeben hatten, haben sie sich im laufenden Jahr bisher stabilisiert. Im Premiumsegment für Büroimmobilien liegt die Netto-Anfangsrendite bei 4,35 %, womit sich Düsseldorf im bundesweiten Vergleich nur knapp hinter Frankfurt einordnet. Die Renditen für Top-Logistikobjekte haben sich im Vorjahresvergleich um 85 Basispunkte verringert und sind wie bereits zum Jahresende bei 5,25 % anzusetzen. Für Premium-Geschäftshäuser in den besten Lagen der hochfrequentierten Einkaufsstraßen sind 3,80 % zu kalkulieren.
Perspektiven
„Der Düsseldorfer Investmentmarkt profitiert nach wie vor von einer breiten Nachfrage, die sich in erster Linie in einer Vielzahl von Einzeltransaktionen im ersten Quartal 2016 widerspiegelt. Dank intakter Vermietungsmärkte verfügt er zudem über breit gefächerte Anlagemöglichkeiten in allen Marktsegmenten. Da sich darüber hinaus aktuell mehrere großvolumige Deals im dreistelligen Millionenbereich in der Vermarktung befinden, sollte erneut ein sehr gutes Resultat über dem langjährigen Durchschnitt erreicht werden können. Aufgrund der positiven Perspektiven Düsseldorfs ist auch nicht auszuschließen, dass die Spitzenrenditen sich denen der übrigen großen Investmentstandorte weiter annähern und noch etwas nachgeben könnten“, fasst Meszelinsky die Aussichten zusammen.
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