Der bundesweit boomende Investmentmarkt ist auch an der Landeshauptstadt Düsseldorf nicht spurlos vorbeigegangen. Mit einem Transaktionsvolumen von 3,18 Mrd. € wurde das beste jemals registrierte Resultat erzielt – und damit auch ein deutlich höheres als zu der Hochphase 2006/2007. Dies ergibt der Investmentmarkt-Report 2016, den BNP Paribas Real Estate Mitte Februar veröffentlichen wird.
Das bereits gute Vorjahresergebnis wird noch einmal um 47 % übertroffen und der langjährige Durchschnitt um stolze 88 % überflügelt. „Hintergrund für das gute Abschneiden ist zum einen eine sehr viel höhere Anzahl an Deals. Es wurden 115 Transaktionen registriert, die in die Auswertung mit eingeflossen sind“, erläutert Christoph Meszelinsky, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Düsseldorfer Niederlassungsleiter. Zum anderen hat es deutlich mehr Verkäufe im dreistelligen Millionenbereich gegeben als im letzten Jahr, die das Ergebnis noch zusätzlich in die Höhe getrieben haben. Zu nennen ist hier als größter Abschluss der Verkauf des Sevens in der Königsallee.
Erwartungsgemäß tragen die Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich den größten Anteil zum Gesamtvolumen bei. Sie führen die Verteilung mit knapp 36 % an, haben aber im Vorjahresvergleich leichte Einbußen hinnehmen müssen. Grund hierfür ist das ebenfalls sehr deutlich gestiegene Volumen in den anderen Größenklassen, was die außergewöhnlich rege Nachfrage belegt. So konnten Transaktionen im Bereich zwischen 25 und 50 Mio. € gegenüber 2014 ein deutliches Plus verbuchen und kommen auf knapp 23 % (+8 Prozentpunkte). An dritter Stelle folgen Abschlüsse der Größenordnung 50 bis 100 Mio. € mit fast 18 %. Ein etwas geringerer Anteil als im letzten Jahr entfällt auf kleinere Deals zwischen 10 und 25 Mio. €. Sie kommen auf 16,5 %, was einem Minus von 6 Prozentpunkten entspricht. Hingegen hat das kleinste Segment mit nahezu einer Verdoppelung der Dealanzahl auf gut 7 % zugelegt.
In den vergangenen zwölf Monaten traten besonders die Immobilien AGs und REITs als Investoren in Erscheinung. Sie setzen sich mit gut 24 % souverän an die Spitze der Umsatzverteilung nach Käufergruppen. Neben einigen großvolumigen Käufen zeichnen sie auch für zahlreiche Investitionen im mittleren Größensegment verantwortlich. An zweiter Stelle liegen die im letzten Jahr noch führenden Equity/Real Estate Funds mit fast 17 %. Komplettiert wird das Führungstrio von den Spezialfonds mit knapp 13 %. Alle weiteren Branchen tragen bereits einstellige Anteile zum Gesamtergebnis bei. Dicht auf liegen dabei die Projektentwickler, Corporates und Investment/Asset Manager auf den Plätzen vier bis sechs mit jeweils zwischen 9 und 10 %.
Corporates führen Verkäuferseite an – Büro weiterhin dominierend
Auf der Verkäuferseite wird die Rangliste von den Coporates angeführt, die einen Anteil von gut 18 % zum Gesamtvolumen beitragen. Nur knapp dahinter folgen auf dem Silberrang Immobilien AGs/REITs mit rund 17 %, die somit sowohl auf der Käufer- als auch auf der Verkäuferseite sehr aktiv waren. Die im vergangenen Jahr führenden Equity/Real Estate Funds zeichnen für rund 14 % des Volumens verantwortlich. Die offenen Fonds erreichen mit 13 % den vierten Platz, nachdem sie 2014 kaum auf der Verkäuferseite in Erscheinung traten. Weniger stark zeigten sich die Projektentwickler, die in diesem Jahr auf 8,5 % kommen, was einem Minus von gut 11 Prozentpunkten entspricht. Ein leichtes Plus verbuchten auch Immobilienunternehmen (knapp 7 %). Die weiteren Gruppen trugen vergleichsweise geringe Anteile bei.
Die Übersicht der am Gesamtumsatz beteiligten Nutzungsarten zeigt das gewohnte Duo an der Spitze. Dominiert wird die Verteilung wie so häufig von Büroimmobilien, in die mehr als die Hälfte des Gesamtvolumens investiert wurde. Dennoch verlieren sie Anteile an die weiteren Assetklassen. Einzelhandelsobjekte verteidigen ihren zweiten Platz und konnten ein Plus um mehr als 5 Prozentpunkte auf rund 29 % verbuchen. Verschiebungen gibt es auf den nachfolgenden Positionen: Deutlich mehr wurde in Hotelimmobilien investiert, die ihren Anteil auf über 9 % steigern konnten und sich auf den dritten Rang schieben. Auch Entwicklungsgrundstücke haben an Beliebtheit gewonnen und erreichen über 6 %. Weniger hingegen wurde in den Segmenten Light Industrial (3,3 %) und Logistik (0,9 %) gekauft.
Bei der Verteilung der Investments über das Marktgebiet haben alle Teillagen zugelegt, dennoch behält der Cityrand seine Führungsposition aus dem letzten Jahr bei. Mit fast 43 % wurde hier das Gros des Gesamtvolumens umgesetzt, was dennoch einem relativen Rückgang um rund 8 Prozentpunkte entspricht. Rang zwei sichert sich erneut die City, die mit fast 36 % über dem Vorjahresniveau liegt. Ein kleines Plus von gut 3 Prozentpunkten verzeichnet auch die Peripherie, auf die knapp 14 % des Transaktionsvolumens entfällt und wo absolut fast das Doppelte des vergangenen Jahres investiert wurde. Absolut betrachtet wurde auch in den Nebenlagen mehr gekauft, trotzdem müssen sie gegenüber 2014 Anteile abgeben und kommen auf fast 8 %.
Die außerordentlich gute Stimmung auf dem Düsseldorfer Investmentmarkt spiegelt sich auch in der Entwicklung der Renditen wider. Für alle drei hier aufgeführten Assetklassen haben diese im Vergleich zum Vorjahr noch einmal deutlich nachgegeben und ausnahmslos neue Tiefstände erreicht. So wird für Büroobjekte mittlerweile eine Spitzenrendite von 4,35 % erzielt, was einem Rückgang um 35 Basispunkte gegenüber dem vergleichbaren Vorjahreszeitraum entspricht. Bereits zum Ende des dritten Quartals 2015 ist die Rendite für innerstädtische Geschäftshäuser auf 3,80 % gesunken, wo sie bis zum Jahresende stabil geblieben ist. Im Vergleich zum Jahresende 2014 entspricht dies einem Minus von 10 Basispunkten. Teurer sind nur München, Berlin und Hamburg. Besonders beeindruckend ist allerdings die Renditeentwicklung für Logistikobjekte, die einen regelrechten Sprung um 115 Basispunkte auf 5,25 % innerhalb der letzten zwölf Monate vollzog. Im nationalen Vergleich ist nur noch München teurer, während Düsseldorf mit Frankfurt, Hamburg und Köln gleichauf liegt.
Perspektiven für 2016
„Auch für das kommende Jahr ist die Stimmung auf dem Düsseldorfer Investmentmarkt positiv. Sicherlich ist das Resultat von 2015 eher als Ausnahme zu betrachten, an der sich die Erwartungen weniger orientieren sollten. Dennoch hat das Ergebnis gezeigt, zu was der Investmentmarkt fähig ist, wenn die Rahmenbedingungen stimmen und das entsprechende Angebot vorhanden ist. Dies vorausgesetzt, sollte auch in diesem Jahr ein Volumen über der 2- Milliarden-€-Schwelle möglich sein. Es bleibt abzuwarten, inwieweit Großdeals das Ergebnis noch weiter pushen können, nachdem 2015 bereits eine ganze Reihe davon abgeschlossen wurde. Die rege Marktaktivität im kleinen und mittleren Größensegment sollte aber bereits einiges an Transaktionsvolumen generieren können. Da seitens der Zentralbank bereits angekündigt wurde, dass das Zinsniveau auch bis Ende 2016 auf dem niedrigen Niveau verharren dürfte, bleiben wesentliche Voraussetzungen für eine starke Nachfrage bestehen“, sagt Christoph Meszelinsky.
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