Im ersten Halbjahr 2018 wurden an den acht wichtigsten deutschen Standorten Berlin, Düsseldorf, Essen, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig und München gut 1,85 Mio. m² Bürofläche umgesetzt. Die Schwelle von 1,8 Mio. m² wurde das zweite Jahr in Folge überschritten und der Vorjahresrekord nur um rund 2,5 % verfehlt. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate. Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick:
- Zweitbeste Zwischenbilanz aller Zeiten; 1,8 Mio.-m²-Schwelle wird zum zweiten Mal überschritten
- Leerstandsabbau setzt sich unverändert fort; -15 % über alle Standorte
- Mietpreisanstiege auf breiter Front; Spitzenmiete steigt im Schnitt um gut 5 %
- Perspektiven 2018: Erneut sehr hoher Flächenumsatz und anhaltend steigende Mieten
„Die deutschen Büromärkte laufen weiter auf Hochtouren. Im ersten Quartal wurde an den wichtigsten Standorten insgesamt ein Flächenumsatz von gut 1,85 Mio. m² registriert. Damit konnte bereits das zweite Jahr in Folge die Schwelle von 1,8 Mio. m² übertroffen und das zweitbeste Ergebnis aller Zeiten erzielt werden. Die erst im vergangenen Jahr aufgestellte neue Bestmarke wurde nur um 2,5 % verfehlt“, erläutert Riza Demirci, Geschäftsführer von BNP Paribas Real Estate Deutschland und Head of National Office Advisory. „Auch wenn die BIP-Prognosen für die nächsten zwei Jahre etwas zurückgenommen wurden, sind die aktuellen Rahmenbedingungen weiterhin sehr gut und beflügeln die Nutzermärkte. Der, wenn auch etwas verlangsamte, Beschäftigungsanstieg, eine niedrige Arbeitslosigkeit und volle Auftragsbücher bilden die Eckpfeiler für ein stabiles konjunkturelles Umfeld, das sich in einer hohen Nachfrage auf den Büromärkten widerspiegelt“.
Wie üblich weist die Entwicklung in den einzelnen Städten allerdings durchaus Unterschiede auf, wofür auch der jeweilige Umfang bereits realisierter oder noch zu erwartender Großabschlüsse verantwortlich ist. Den höchsten Umsatz erzielte München mit 466.000 m² (+15 %), womit die bayerische Landeshauptstadt das beste Resultat seit 2001 erreichte und sich wie auch im vergangenen Jahr klar an die Spitze aller Standorte setzte. Auf Platz zwei folgt Berlin mit 382.000 m² (-3 %). Der leichte Rückgang resultiert dabei aus einem nicht ausreichenden Angebot, das dazu führt, dass eine Reihe von Gesuchen aktuell nicht umgesetzt werden können. Großflächige Verträge können darüber hinaus fast nur noch in Projekten mit entsprechendem Vorlauf abgeschlossen werden. Den Bronzeplatz belegt Frankfurt mit 273.000 m² (-10 %). Das Ergebnis der Bankenmetropole liegt trotz eines bislang noch relativ niedrigen Anteils an Großabschlüssen deutlich über dem zehnjährigen Durchschnitt, was für eine insgesamt lebhafte Nachfrage spricht. In Hamburg fehlen Großabschlüsse über 10.000 m² bisher noch vollständig, worin der wichtigste Grund für den Umsatzrückgang um 16 % auf 249.000 m² zu sehen ist.
Ähnlich stellt sich die Situation in Düsseldorf und Köln dar. Auch hier konnten noch keine großflächigen Verträge beobachtet werden. Demzufolge ist Düsseldorf knapp an der 200.000-m²-Marke gescheitert und kommt auf einen Flächenumsatz von 195.000 m², was einem Rückgang um knapp 13 % entspricht. In Köln werden 117.000 m² verzeichnet, womit die Domstadt gut 22 % hinter ihrem Vorjahresergebnis zurückbleibt. Deutlich besser lief es in den beiden übrigen Städten. Sowohl in Essen (89.000 m²; +65 %) als auch in Leipzig (80.000 m²; +18 %) wurde für das erste Halbjahr ein neuer Rekordumsatz registriert. Während Essen von einem sehr hohen Anteil großer Verträge profitierte, verteilte sich die Nachfrage in Leipzig auf breiter Front vor allem auf kleine und mittlere Größenklassen.
Durchschnittliche Leerstandsquote unter 5 %
Im Verlauf der letzten zwölf Monate hat sich der Leerstandsabbau umfangreich fortgesetzt. Über alle Standorte betrachtet liegt das aktuelle Volumen mit 4,59 Mio. m² um 15 % niedriger als vor einem Jahr. Mit Ausnahme von Düsseldorf, wo die Leerstände leicht um 4 % auf 953.000 m² angezogen haben, weisen alle übrigen Städte zweistellige Rückgänge auf. Um über ein Drittel (-38 %) hat sich das Angebot in Köln verringert, wo dem Markt nur noch 208.000 m² zur Verfügung stehen und sich die Leerstandsrate mit 2,6 % fast schon Berliner Verhältnissen annähert. Aber auch in München hat sich das Leerstandsvolumen um rund ein Viertel reduziert und liegt bei 634.000 m². Dies entspricht einer Leerstandsrate von 3,0 % im Gesamtmarkt und lediglich noch 2,1 % im Stadtgebiet. Die gleiche Quote (2,1 %) weist Berlin auf, allerdings im gesamten Marktgebiet. Die Leerstände von 405.000 m² (-21 %) reichen bei weitem nicht aus, um die Nachfrage zu befriedigen, insbesondere nicht im Segment moderner Flächen.
Auch in Hamburg wird die 5-%-Marke mittlerweile unterschritten. Der Leerstand von 676.000 m² (-11 %) entspricht einer Leerstandsrate von 4,8 %, und in Essen notiert sie mit 162.000 m² (-16 %) bei 5,2 %. In ähnlicher Größenordnung vollzog sich der Abbau in Leipzig, wo 268.000 m² (-17 %) einer Leerstandsrate von 7,1 % entsprechen. In Frankfurt bedeutet ein Leerstand von 1,28 Mio. m² (-16 %) eine Leerstandsquote von 8,3 % – der niedrigste Wert seit 2002. Gerade hier zeigt sich aber auch die Problematik der Flächenknappheit in zentralen Lagen; im Bankenviertel beläuft sich der Wert auf lediglich 2,7 %.
Neben dem kontinuierlichen Abbau der Gesamtleerstände kommt dem Segment der Flächen mit moderner und damit nachfragegerechter Ausstattungsqualität eine besondere Bedeutung zu. Hier vollzieht sich die Entwicklung noch rasanter. Im Vorjahresvergleich hat sich das Volumen dieser Flächen über alle Standorte um gut 20 % auf nur noch 1,41 Mio. m² verringert. Nicht einmal mehr jeder dritte Quadratmeter der aktuellen Leerstände verfügt damit über einen Standard, der von der überwiegenden Mehrheit aller Nutzer nachgefragt wird.
Mietwachstum hält an
Erwartungsgemäß hat sich das Mietpreiswachstum in fast allen Städten fortgesetzt. Im Schnitt aller Standorte haben die Spitzenmieten innerhalb eines Jahres um gut 5 % zugelegt. Verantwortlich hierfür ist einerseits die starke Nachfrage aufgrund der guten konjunkturellen Rahmenbedingungen, andererseits das in vielen Städten mittlerweile kaum noch ausreichende Angebot, insbesondere an größeren, modernen Büroflächen in zentralen Lagen. Dies zeigt sich gerade auch in Frankfurt, wo der Mietpreisanstieg in den vergangenen zwölf Monaten mit knapp 12 % auf eine Spitzenmiete von aktuell 43 €/m² am stärksten ausfiel. Gerade das Neubauangebot konzentriert sich hier beispielsweise auf nur wenige Objekte. Um 10 % hat die Höchstmiete in Berlin angezogen, wo 33 €/m² anzusetzen sind. In der Hauptstadt wird sich der Trend spürbar steigender Mieten vor dem Hintergrund des viel zu geringen Flächenangebots auch in den kommenden Jahren fortsetzen. In München liegt die Spitzenmiete bei 37,50 €/m² und damit 3 % höher als vor einem Jahr. Da sich das Angebot an hochwertigen Flächen in der Innenstadt auch durch Neubauvorhaben kaum signifikant erhöhen wird, zeichnet sich in der bayerischen Landeshauptstadt eine weitere Beschleunigung der Mietpreisanstiege ab, was auch in einer im vergangenen Jahr bereits um 10 % gestiegenen Durchschnittsmiete zum Ausdruck kommt. Aber auch in Hamburg (27 €/m²) und Leipzig (13,50 €/m²) haben die Top-Mieten mit jeweils rund 4 % deutlich zugelegt. Etwas geringer fiel der Anstieg in Düsseldorf (27 €/m²) und Köln (22 €/m²) mit jeweils rund 2 % aus. Der einzige Standort mit einer stabilen Spitzenmiete ist Essen, wo weiterhin 15 €/m² anzusetzen sind. Analog zu den Höchstmieten haben in vielen Städten auch die Durchschnittsmieten angezogen und sich im Schnitt um gut 7 % erhöht, sodass insgesamt steigende Mietpreisniveaus in vielen Lagen und Marktsegmenten zu verzeichnen sind.
Perspektiven 2018: voraussichtlich das zweitbeste Ergebnis aller Zeiten
„Zwar wurden die aktuellen Prognosen für das BIP-Wachstum in diesem und im nächsten Jahr etwas zurückgenommen, trotzdem zeichnet sich weiterhin ein solides Wachstum ab. Gerade im laufenden Jahr sind die flankierenden Rahmenbedingungen noch sehr günstig. Hinzu kommt, dass viele Unternehmen aufgrund ihrer positiven Umsatz- und Geschäftsentwicklung bereits in den ersten Monaten des Jahres begonnen haben, zu investieren und ihre Wachstumspläne umzusetzen. Davon werden die deutschen Büromärkte auch im zweiten Halbjahr profitieren. Ein Rückgang der Nachfrage lässt sich auch anhand der Gesuche bislang nicht feststellen. Vor diesem Hintergrund spricht alles für einen erneut sehr hohen Flächenumsatz. Dies wird voraussichtlich das zweitbeste jemals registrierte Ergebnis; ob es erneut gelingt, die 4-Mio.-m²-Schwelle zu übertreffen, bleibt aber noch abzuwarten. Der Leerstandsabbau dürfte sich im weiteren Jahresverlauf in den meisten Städten noch fortsetzen, sodass an vielen Standorten noch keine Entspannung beim zu geringen Angebot moderner Flächen in zentralen Lagen zu erwarten ist. Demzufolge deutet alles darauf hin, dass sich die Mietpreisanstiege fortsetzen und in der einen oder anderen Stadt auch noch beschleunigen werden“, prognostiziert Riza Demirci.
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