Nach einem guten Jahr 2014 startet der Düsseldorfer Markt für Logistik- und Lagerflächen vorerst relativ ruhig in das Jahr 2015. Insgesamt wurden in den ersten drei Monaten im Marktgebiet (inklusive Umland) rund 36.000 m² umgesetzt und damit ein Viertel weniger als im Vorjahreszeitraum. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE), bundesweit führender Immobilienberater.
„Auch im langjährigen Vergleich ist das Ergebnis relativ niedrig, wobei dies nicht als Indiz für einen etwaigen Nachfragerückgang zu sehen ist. Diese hält sich vielmehr konstant auf dem Vorjahresniveau - insgesamt wurden im ersten Quartal 2015 sogar mehr Abschlüsse registriert als im gleichen Zeitraum 2014“, erläutert Hans-Jürgen Hoffmann, Head of Industrial Services & Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH. Lediglich das geringe Angebot begrenzt derzeit höhere Volumina. Gerade im Segment über 5.000 m² stehen nur sehr wenige Flächen mit modernem Standard zur Verfügung. Demzufolge bleibt der Umsatz in diesen Größenklassen deutlich unter dem Vorjahresniveau (-41 %). Der bisher größte Abschluss wurde in der Äußeren Peripherie des Marktgebietes mit dem Eigennutzer Brockmann-Holz registriert.
Die Verteilung des Umsatzes nach Branchen gestaltet sich bisher eher unüblich und beschränkt sich auf lediglich zwei: Handelsunternehmen belegen im ersten Quartal mit mehr als vier Fünftel des Umsatzes eindeutig den ersten Platz. Auch hinsichtlich der Anzahl der Verträge liegen sie in Führung, wenn auch nicht ganz so deutlich mit knapp 69 %. Darüber hinaus sind nur noch Abschlüsse von Unternehmen aus dem Bereich Industrie und Produktion registriert worden, die auf rund 18 % kommen. Die in der Regel ebenfalls sehr starken Logistikdienstleister, die Ende 2014 unangefochten Position 1 einnahmen, sind bisher noch nicht in Erscheinung getreten, was jedoch lediglich als Momentaufnahme zu werten ist.
Starkes Segment bis 3.000 m² – Spitzenmiete leicht gestiegen
Die Verteilung des Flächenumsatzes nach Größenklassen ist auf den ersten Blick relativ ausgeglichen. Stärkste Klasse mit fast 40 % des Ergebnisses ist die zwischen 12.000 und 20.000 m², auf Platz zwei folgt jedoch bereits die kleinste Kategorie bis 3.000 m².
Diese leistet mit über 30 % einen außerordentlich hohen Beitrag zum Umsatz. In den beiden mittleren Segmenten sind demgegenüber sowohl der absolute Umsatz als auch die prozentualen Beiträge niedriger als im Vorjahr: Abschlüsse zwischen 5.000 und 8.000 m² halten rund 17 %, zwischen 3.000 und 5.000 m² rund 13 %. Zwischen 8.000-12.000 m² und über 20.000 m² wurden wie im ersten Quartal 2014 noch keine Verträge erfasst.
Die Spitzenmiete ist im Zuge der hohen Nachfrage und der anhaltend äußerst geringen Flächenverfügbarkeit im Laufe des vergangenen Jahres leicht, aber kontinuierlich, gestiegen. Mittlerweile werden für moderne Flächen in guten Lagen in der Spitze bis zu 5,40 €/m² gezahlt (+4 %). Die Durchschnittsmiete liegt im ersten Quartal aufgrund mehrerer Abschlüsse von Flächen mit einfachem Ausstattungsgrad noch unter dem Vorjahresniveau, hier kann jedoch für die nächsten Monate mit einem Anstieg gerechnet werden. Zudem werden Incentives wie mietfreie Zeiten immer weniger gewährt.
Perspektiven
„Der Düsseldorfer Logistikmarkt wird zunehmend von einem sehr begrenzten Flächenangebot geprägt. Nicht nur Flächen im Bestand sind rar, auch das Angebot von baureifen Grundstücken ist aufgrund der hohen Neubautätigkeit in den letzten Jahren stark reduziert worden. Vor diesem Hintergrund wird zukünftig die Sicherung entsprechender Baugrundstücke für Projektentwickler und Eigennutzer immer wichtiger. Nichtsdestotrotz sollte der Flächenumsatz im weiteren Jahresverlauf noch deutlich anziehen, wobei Neubauprojekte einen hohen Einfluss auf das Ergebnis haben dürften. Dabei wird sich die Höchstmiete voraussichtlich zunächst auf dem neu erreichten Niveau stabilisieren“, sagt Hans-Jürgen Hoffmann.
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