Auf dem Düsseldorfer Logistik- und Lagerflächenmarkt (inklusive Umland) wurde 2014 ein Flächenumsatz von 267.000 m² registriert. Damit liegt das Resultat deutlich unter dem Rekord des Vorjahres (-32 %), das allerdings gleich von mehreren besonders großen Abschlüssen in die Höhe getrieben wurde. Das ergibt der Logistikmarkt-Report 2015, den BNP Paribas Real Estate (BNPPRE), bundesweit führender Immobilienberater, Mitte Februar veröffentlichen wird.
„Der zehnjährige Durchschnitt wird um über 21 % übertroffen, was verdeutlicht, dass es sich im Langzeitvergleich dennoch um ein gutes Ergebnis handelt. Außerdem wurde insgesamt eine höhere Anzahl von Verträgen als 2013 registriert, darunter auch mehr Großverträge über 10.000 m², die aber nicht die Flächenumfänge des Vorjahres erreichen. Bei dem größten Abschluss handelt es sich um eine Erweiterung des Logistikdienstleisters DHL über 24.000 m² in Mönchengladbach. Insgesamt zeigte sich die Nachfrage weiterhin durchaus lebhaft“, erläutert Hans-Jürgen Hoffmann, Head of Industrial Services & Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH.
Neben den großflächigen Abschlüssen von DHL, Fiege (20.000 m²) und ComPass (13.000 m²) hat es noch einige weitere Verträge von Logistikdienstleistern über 10.000 m² gegeben. So übernehmen diese mit einem Anteil von gut 62 % erwartungsgemäß die Führung der Branchenverteilung und verzeichnen ein Plus von über 36 Prozentpunkten. Die weiteren Branchen hingegen mussten anteilig deutliche Einbußen hinnehmen. So folgen mit klarem Abstand auf dem zweiten Rang Handelsunternehmen, die auf rund 26 % kommen. Trotz der Großverträge von Jago und eines weiteren Handelsunternehmens in Ratingen verlieren sie im Vergleich zum Vorjahr gut 16 Prozentpunkte sowie ihren ersten Rang. Ähnliches gilt für Industrieunternehmen, die mit einem Minus von gut 20 Prozentpunkten nun bei 11 % liegen und ebenfalls einen Platz nach unten rutschen. Weitere Branchen erzielten keine nennenswerten Beiträge am Flächenumsatz.
Großverträge dominieren
Die Größenklassen zeigen insgesamt eine recht breite Verteilung der Nachfrage über die verschiedenen Flächensegmente. Mit 53 % wurde mehr als die Hälfte des Flächenumsatzes durch Großverträge ab 12.000 m² umgesetzt. Dabei entfallen über 17 % auf das größte Segment über 20.000 m², welches die Verteilung 2013 mit einem Anteil von zwei Dritteln noch sehr deutlich dominierte. Auf Verträge zwischen 12.000 und 20.000 m² hingegen entfällt mit knapp 36 % in diesem Jahr ein deutlich höherer Anteil als noch 2013. Einen starken Zuwachs verzeichnete das mittlere Segment zwischen 5.000 und 8.000 m² mit rund 23 %. Die beiden kleinsten Kategorien bis 5.000 m² zeichnen darüber hinaus für rund ein Fünftel des Umsatzes verantwortlich und haben jeweils Anteile hinzugewonnen.
Bezüglich des Flächenangebots zeigt sich auf dem Düsseldorfer Logistikmarkt ein unverändertes Bild. Besonders moderne Flächen ab 5.000 m² stehen dem Markt nicht in ausreichender Menge zur Verfügung. Das geringe neu auf den Markt gekommene Angebot, unter anderem auch eine spekulative Entwicklung in Krefeld, konnte bisher die weiterhin abnehmende Tendenz des Angebots nicht mildern. Aufgrund dessen wurden großflächige Gesuche überwiegend durch built-to-suit-Lösungen abgedeckt. Die Spitzenmiete hat im Jahresverlauf leicht angezogen und liegt seit dem Halbjahr bei 5,40 €/m². Ähnlich verhält es sich mit der Durchschnittsmiete, die bereits zum Jahresanfang auf 4,75 €/m² gestiegen und seitdem stabil ist.
Perspektiven für 2015: Nachfrage bleibt hoch, knappes Angebot an Großflächen
„Für 2015 zeichnet sich weiterhin eine hohe Nachfrage ab, die besonders vom E-Commerce-Sektor und den damit verbundenen Logistikdienstleistungen getrieben wird. Dennoch wird sich die knappe Angebotssituation im großflächigen Bereich voraussichtlich limitierend auf den Flächenumsatz auswirken, sodass abzuwarten bleibt, ob erneut das Niveau von 2014 erreicht werden kann. Auch der Neubauanteil wird im kommenden Jahr tendenziell rückläufig sein, da es nur wenige Entwicklungsgrundstücke gibt, auf denen Projektentwicklungen stattfinden könnten. Bezüglich der Spitzenmiete ist zunächst von einer Stabilisierung auf dem erreichten Niveau auszugehen“, prognostiziert Hans-Jürgen Hoffmann.
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