„Wie auch im Vorjahreszeitraum blieben Großabschlüsse über 5.000 m² eher überschaubar, während im Bereich der kleineren und mittleren Größenklassen ein sehr reges Marktgeschehen verzeichnet wurde“, erklärt Christoph Meszelinsky, Düsseldorfer Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate GmbH. „So steuerten Verträge über 5.000 m² nur knapp 9 % bei, wohingegen der Anteil der Abschlüsse bis 500 m² fast ein Drittel erreicht.“ Darüber hinaus war auch das nächstgrößere Segment zwischen 500 und 1.000 m² sehr gefragt, das gut 19 % zum Umsatz beigetragen hat. Gleich eine Reihe von Verträgen sorgte für Belebung im Segment zwischen 2.000 und 5.000 m², sodass auch dieses mit knapp einem Drittel einen nicht unwesentlichen Anteil hält.
Bei der Analyse des Flächenumsatzes nach Nachfragegruppen haben sich im Vergleich zum Vorjahr einige Verschiebungen ergeben. Mit Abstand auf dem ersten Platz liegen mit 21 % die sonstigen Dienstleistungen, die im Düsseldorfer Markt grundsätzlich zu den bedeutendsten Gruppen zählen. Der zweite Platz wird mit knapp 14 % von der öffentlichen Verwaltung belegt, die auch im vergangenen Jahr in größerem Umfang auf der Nachfrageseite in Erscheinung getreten war. In etwa gleichauf folgen Handel und Verwaltungen von Industrieunternehmen mit jeweils rund 12 %, wobei letztere deutlich aufholen konnten (+9 Prozentpunkte). Den größten Rückgang mussten währenddessen die Informations- und Kommunikationsunternehmen verkraften. Diese in der Regel starke Branche hält nur einen Anteil von rund 2 % (-21 Prozentpunkte), wobei sich die Verteilung im weiteren Jahresverlauf noch relativieren dürfte.
Auch wenn der Leerstand insgesamt leicht rückläufig ist, ist seit dem Jahreswechsel durch Umzüge in fertiggestellte Projekte ein leichter Anstieg zu verzeichnen. Nach wie vor liegt er jedoch knapp unterhalb der 1-Mio.-m²-Marke. Vom Anstieg primär betroffen ist der Teilmarkt Seestern, der mit 122.500 m² mit Abstand am meisten kurzfristig zur Verfügung stehende Flächen im Angebot hat. In den übrigen Büromarktzonen konnte demgegenüber eher ein abnehmendes Flächenangebot verzeichnet werden. Die Leerstandsrate liegt bei 9,4 % im Stadt- und 10,8 % im Marktgebiet.
Im Zuge von Fertigstellungen sind die Flächen im Bau deutlich gesunken (-29 %) und umfassen aktuell 149.000 m². Auch die hiervon dem Markt noch zur Verfügung stehenden Flächen haben abgenommen und belaufen sich auf 60.000 m² (-32 %). Mit rund 33.000 m² entfällt mehr als die Hälfte auf den Teilmarkt Innenstadt. Weitere 9.500 m² werden in der Büromarktzone Airport City errichtet. Das insgesamt verfügbare Flächenangebot (Leerstand plus verfügbare Flächen im Bau) ist im Jahresvergleich spürbar gesunken und umfasst zum Quartalsende 1,06 Mio. m² (-8 %).
Aufgrund des begrenzten Angebots an modernen Büroflächen ist die Höchstmiete bereits zur Jahresmiete 2013 deutlich, auf einen neuen Rekordwert von 27,50 €/m² (+6 %), gestiegen. In den folgenden Monaten hat sie sich auf diesem Niveau verfestigt. Erzielt wird sie im CBD/Bankenviertel, wo auch die Durchschnittsmiete leicht gestiegen ist. Darüber hinaus entwickelten sich die Spitzenmieten in den übrigen Teilmärkten ebenfalls überwiegend positiv.
Perspektiven
„Auch in den kommenden Quartalen zeichnet sich für Düsseldorf ein lebhaftes Marktgeschehen ab, das auf ein durchaus gutes Jahresergebnis über dem langjährigen Schnitt hoffen lässt. Ob dabei die 400.000-m²-Marke erreicht werden kann, hängt jedoch vor allem auch davon ab, ob einige der größeren Gesuche bedient werden können. Dennoch dürfte der Leerstand aufgrund von Baufertigstellungen von Eigennutzern und anstehenden Umzügen zunächst noch etwas ansteigen, während die Höchstmiete sich weiter verfestigen dürfte“, sagt Christoph Meszelinsky.
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