Die Zurückhaltung vieler Nutzer setzte sich fort: Zahlreiche Unternehmen bereiteten Standortentscheidungen zwar vor, brachten diese jedoch noch nicht in größerem Umfang zum Abschluss. Entsprechend konzentrierte sich das Marktgeschehen weiterhin auf kleinere und mittlere Flächengrößen, während Großabschlüsse oberhalb von 10.000 m² ausblieben und überwiegend erst ab 2026 zu erwarten sind.
Der strukturell erhöhte Leerstand blieb mit einer Quote von 12,6 % beziehungsweise rund 972.700 m² ein prägendes Merkmal des Marktes. Ursache hierfür sind sowohl eine insgesamt gedämpfte Nachfrage als auch das erhöhte Flächenangebot aus in den vergangenen Jahren fertiggestellten, teilweise ohne Vorvermietung realisierten Projektentwicklungen. Gleichzeitig nimmt die Differenzierung im Bestand zu: Während ältere und qualitativ schwächere Flächen den Leerstand erhöhen, bleibt das Angebot an modernen, ESG-konformen Büros in zentralen Lagen begrenzt.
Die Durchschnittsmiete lag im Jahresdurchschnitt bei 20,10 €/m² und damit leicht über dem Vorjahreswert. Ausschlaggebend hierfür waren insbesondere Abschlüsse in preisgünstigeren Marktsegmenten sowie eine zunehmende Preisflexibilität außerhalb der Top-Lagen. Gleichzeitig erreichte die Spitzenmiete mit 47,10 €/m² einen neuen Höchststand, maßgeblich geprägt durch die Anmietung der Kanzlei Herbert Smith Freehills im TRINKAUS KARREE. Dies unterstreicht die weiter zunehmende Spreizung zwischen Premiumflächen und dem übrigen Markt.
Außerhalb der Top-Lagen bleibt das Marktumfeld angesichts steigender Angebotsvolumina und intensiven Wettbewerbs herausfordernd. Zum Jahresende zeigte sich jedoch eine insgesamt solide Marktaktivität, die darauf hindeutet, dass aufgeschobene Anmietungsentscheidungen zunehmend konkreter werden. Vor dem Hintergrund mehrerer aktueller Großgesuche mit erkennbaren Umzugstendenzen sowie einer begrenzten Neubautätigkeit deutet sich für 2026 erstmals seit 2021 wieder ein steigender Büroflächenumsatz an.
- Einwohnerzahl: 659.615
- Arbeitslosenquote: 7,9 %
- Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte: 461.021
- Gewerbesteuerhebesatz: 440 %
- Kaufkraftindex: 115,3