AENGEVELT-RESEARCH beobachtet lediglich durchschnittlichen Büromarkt in der Region Düsseldorf

In den ersten drei Quartalen 2014 erzielte die Region Düsseldorf nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH einen Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) von rd. 241.000 m² und bleibt damit ca. 77.000 m² bzw. 24% unter dem Ergebnis des Vorjahreszeitraums (I.-III. Quartal 2013: rd. 318.000 m²). Trotz der aktuellen Vermietungsschwäche liegt das diesjährige Ergebnis in etwa auf dem Niveau des langjährigen Vermietungsvolumens der jüngsten Dekade (2004-2013: Ø 249.000 m², jeweils I.-III. Quartal).
Das verhaltene Ergebnis erklärt Michael Fenderl, Leiter AENGEVELT-RESEARCH, u. a. mit fehlenden Großabschlüssen in diesem Jahr: „Nachdem im Vorjahr insgesamt 13 Vertragsabschlüsse in der Größenordnung von über 5.000 m² getätigt wurden, sind im aktuellen Jahr bislang nur drei Vermietungsdeals in diesem Größensegment zu verzeichnen."
 

Prognose 2014

• Für das Gesamtjahr 2014 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen Büroflächenumsatz um 350.000 m². „Dieser Wert“, so Fenderl, „entspricht in etwa dem mittleren Umsatzvolumen der letzten Dekade (2004-2013: ca.  346.000 m²).“

Verteilung der Büroflächenumsätze nach Lagen

Innerhalb der Region Düsseldorf kam es zu markanten Umsatzver­schiebungen:

• Während sich der Büroflächenumsatz im Umland (u.a. Erkrath, Hilden, Ratingen, Neuss) mit rd. 62.000 m² gegenüber dem Vorjahreszeitraum nahezu verdreifacht hat und der Anteil am Gesamtabsatz auf rd. 26% gestiegen ist (I.-III. Quartal 2013: ca. 24.000 m² bzw. 8%), sank das im Düsseldorfer Stadtgebiet kontrahierte Büroflächenvolumen in den ersten drei Quartalen 2014 gegenüber dem Vorjahreszeitraum um rd. 39% auf ca. 179.000 m², die Marktquote ging ebenfalls deutlich auf rd. 74% zurück (I.-III. Quartal 2013: ca. 294.000 m² bzw. 92%).
• Schwerpunkte des Büroflächenumsatzes innerhalb des Düsseldorfer Stadtgebietes waren die Cityrandbereiche. Auf sie entfielen bis Ende September 2014 rd. 105.400 m² bzw. 44% des regionalen Gesamtbüro­flächenumsatzes (I.-III. Quartal 2013: 163.700 m² bzw. 51%).
• Der Büroflächenumsatz in den Stadtrandbereichen war mit 58.400 m² markant geringer als im Vorjahr (I.-III. Q. 2013: 98.000 m²). Die Umsatzquote sank dementsprechend von 31% im Vorjahr auf aktuell 24%.
• Auch im Citykern (inkl. “Königsallee“, “Bankenviertel“) analysierte AENGEVELT einen Rückgang der Vermietungsaktivitäten: Die Nachfrage halbierte sich aktuell gegenüber dem Vorjahreszeitraum auf 15.200 m², die Markquote sank auf rd. 6% (I.-III. Q. 2013: 32.300 m² bzw. 10%).

Verteilung der Büroflächenumsätze nach Branchen

• Den größten Marktanteil erreichte in den ersten drei Quartalen 2014 mit 92.300 m² bzw. 38% des Gesamtumsatzes die Gruppe der „sonstigen Nutzer“, in die vor allem Verkehrs-, Industrie-, und Handelsunterneh­men einfließen (I.-III. Q. 2013: 86.400 m² bzw. 27%).
• Im Zuge der auf rd. 89.400 m² gestiegenen Umsatzleistung (I.-III. Q. 2013: 69.700 m²) erhöhte sich die Marktquote der beratenden und sozialen Dienstleister binnen Jahresfrist von 22% auf nunmehr 37%.
• Den größten „Bedeutungsverlust“ in der Region Düsseldorf musste von Januar bis September 2014 die Nachfragegruppe der öffentlichen Hand und der Organisationen ohne Erwerbszweck mit einem Umsatzminus von mehr als 80.000 m² hinnehmen. Sowohl der absolute Flächenumsatz mit rd. 8.000 m² als auch die Quote (3%) gingen markant zurück (I.-III. Q. 2013: 88.800 m² bzw. 28%). Hier schlagen v. a. die drei großen Anmietungen zweier NRW-Ministerien und der Düsseldorfer Flughafenverwaltung mit insgesamt rd. 70.000 m² im letzten Jahr zu Buche.
• Der Flächenumsatz der Medien-, IT- und EDV-Unternehmen konnte bislang im aktuellen Jahr auf 33.500 m² bzw. 14% des Gesamtumsatzes zulegen (Vorjahr: 31.000 m² bzw. 10%).
• Die Nachfrage der Finanzdienstleister zeigte sich mit 17.800 m² bzw. einer Quote von 8% schwächer als im Vorjahreszeitraum (I.-III. Q. 2013: 42.100 m² bzw. 13%).

Höhere Neubautätigkeit

• Nachdem 2013 mit rd. 49.000 m² die niedrigste Neubautätigkeit in Düsseldorf seit 20 Jahren registriert wurde, wird sich der Umfang an Büroflächenfertigstellungen im Jahr 2014 auf ca. 98.000 m² verdoppeln. Nach jetzigem Erkenntnisstand erwartet AENGEVELT-RESEARCH für 2015 mit ca. 87.000 m² Neubaufläche eine Konsolidierung des Neubauvolumens unterhalb des Dekadenmittels (2004-2013: Ø 102.000 m² p. a.).

Büroflächenangebot

• Ende September 2014 stellt sich der Angebotssockel auf rd. 1.030.000 m² Bürofläche und damit leicht unter dem Vorjahreswert (Ende September 2013: rd. 1.050.000 m²).
• Auf das Düsseldorfer Stadtgebiet entfallen davon rd. 780.000 m², auf das Umland rd. 250.000 m² (Ende Sept. 2013: 785.000 m² bzw. 265.000 m²).
• Die Leerstandsquote für die gesamte Büromarktregion (einschl. Umland) stellt sich damit aktuell bei einem Gesamtmietflächenbestand von rd. 9,27 Mio. m² auf 11,1% (Ende Sept. 2013: 11,5%).
• Im Düsseldorfer Stadtgebiet beträgt die Leerstandsquote Ende September 2014 rd. 10,3%, im Umland rd. 14,9% (Ende Sept. 2013: 10,4% bzw. 16,3%).

Mietpreise für Büroflächen

• Die gewichtete Spitzenmiete blieb in Düsseldorf nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH binnen Jahresfrist konstant und stellt sich Ende September 2014 auf rd. EUR 26,50/m², nachdem sie zur Jahreswende 2013/2014 sogar bis auf EUR 27,50/m² gestiegen war. Hier waren v. a. die hochpreisigen Vermietungen in den zuletzt fertiggestellten Projektentwicklungen wie z. B. dem Kö-Bogen relevant.
• Die mittlere Miete in Citylagen gab binnen Jahresfrist mit rd. EUR 17,30/m² etwas nach (Ende Sept. 2013: EUR 17,50/m²).

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