„In der Fünfjahresbetrachtung liegt der Umsatz 8 % über dem Durchschnitt. Der verhaltene Vorjahreswert wurde sogar um knapp 28 % übertroffen. Nach einem soliden ersten Halbjahr gewann die Marktdynamik im dritten Quartal nochmals spürbar an Fahrt. Allein in diesem Zeitraum wurde rund die Hälfte des gesamten Flächenumsatzes registriert“, so Philip Bellenbaum, Düsseldorfer Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate GmbH.
Einen wesentlichen Beitrag hierzu leistete die Anmietung des europäischen Energiekonzerns Uniper über rund 37.000 m². Auch im langjährigen Vergleich zählt sie zu den größten Büro-vermietungen am Düsseldorfer Markt. Entsprechend stark präsentiert sich das Segment der Großabschlüsse über 10.000 m², auf das deutlich mehr als ein Viertel des Gesamtumsatzes entfiel. Gleichzeitig war aber auch bei kleineren Büroflächen eine hohe Marktaktivität zu beobachten: So wurden rund 41 % des Ergebnisses mit Flächen bis 1.000 m² generiert.
Die Spitzenmiete im Düsseldorfer Marktgebiet notiert seit Q3 2025 unverändert bei 46 €/m². Die Durchschnittsmiete setzt ihren Aufwärtstrend hingegen fort und erreicht mit 24 €/m² ein neues Rekordniveau. Gegenüber dem Vorquartal entspricht dies einem Anstieg von gut 4 %.
Sonstige Dienstleister durch Uniper-Großabschluss vorn, Leerstandsvolumen gegenüber Vorquartal konstant
Unterstützt durch die Anmietung von Uniper landet die Sammelkategorie sonstige Dienstleistungen mit überdurchschnittlichen 32 % beziehungsweise rund 63.000 m² auf dem ersten Platz der Branchenverteilung. In Düsseldorf entfällt dieser Sektor vor allem auf Energiedienstleister, private Bildungseinrichtungen sowie Immobiliendienstleister.
Die traditionell starken Beratungsgesellschaften belegen mit rund 27 % Rang zwei im Branchen-ranking. Ausschlaggebend hierfür ist neben einer Vielzahl mittelgroßer Verträge auch die bislang zweitgrößte Vermietung des laufenden Jahres: KPMG mietet etwa 17.000 m² Bürofläche am Kennedydamm. Darüber hinaus leisten Handelsunternehmen mit gut 16 % ebenfalls einen zweistelligen Beitrag zum Flächenumsatz. Sie profitieren dabei insbesondere von zahlreichen kleineren Mietabschlüssen.
Das Leerstandsvolumen bewegt sich bereits seit mehreren Quartalen auf einem weitgehend stabilen Niveau und schwankt lediglich innerhalb einer relativ begrenzten Range. Aktuell beläuft sich der Leerstand auf rund 1,25 Mio. m². Gegenüber dem Vorjahr entspricht dies zwar einem Anstieg um 7 %, im Vergleich zum Vorquartal ist jedoch nahezu eine Seitwärtsbewegung (-0,2 %) zu verzeichnen. Lediglich rund 45 % der vakanten Flächen verfügen über eine moderne Ausstattungsqualität. Auch Neubau-Erstbezugsflächen bleiben Mangel-ware und summieren sich in den bevorzugten Citylagen auf nur 7.000 m² verfügbare Fläche. Die Leerstandsrate beträgt derzeit 12,4 % im Markt- bzw. 9,4 % im Stadtgebiet.
Perspektiven
Der Düsseldorfer Büromarkt hat trotz des schwierigen wirtschaftlichen Umfelds und anhaltender geopolitischer Unruhen im Dreivierteljahr 2026 ein solides Ergebnis erzielt. Insbesondere das starke dritte Quartal hat hierzu einen maßgeblichen Beitrag geleistet.
Für das Schlussquartal zeichnet sich ebenfalls eine verbesserte Ausgangslage ab. Die führenden deutschen Wirtschaftsinstitute haben ihre BIP-Wachstumsprognose zuletzt annähernd verdoppelt. Zudem entwickeln sich auch Frühindikatoren wie der ifo-Geschäftsklimaindex wieder positiver. In Kombination dürfte dies auch der Flächennachfrage neue Impulse geben. Auch die aktuell vorhandenen Großgesuche sprechen für eine erfreuliche Entwicklung in den kommenden Monaten. Vor diesem Hintergrund erscheint ein Jahresendergebnis zwischen 250.000 und
300.000 m² durchaus realistisch.
„Auf der Angebotsseite zeichnet sich eine stabile, allenfalls leicht steigende Entwicklung des Leer-stands ab. Gleichzeitig besteht weiterhin eine hohe Nachfrage nach modernen Neubauflächen, insbesondere in zentralen und attraktiven Lagen. Dort steht jedoch nur ein sehr limitiertes Angebot zur Verfügung. Frühzeitige Anmietungen von Top-Flächen, wie die durch Taylor Wessing erfolgte Entscheidung für das Benrather Karree für einen Bezug zu Ende 2028, verknappen das Angebot bereits frühzeitig. Dies unterstreicht, dass hochwertige Büroflächen in guten Innenstadtlagen nach wie vor zügig absorbiert werden“, erläutert Philip Bellenbaum.
