Der Düsseldorfer Büromarkt zeigt sich nach wie vor in robuster Verfassung und beendet das dritte Quartal mit einem Flächenumsatz von 287.000 m² in etwa auf dem Niveau des Vorjahreszeitraums (-1,4 %). Gegenüber dem 10-Jahres-Durchschnitt schlägt eine Steigerung von 4 % zu Buche. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
Wie in den Vorjahren entfallen etwa 90 % des Umsatzes (258.000 m²) auf das Stadtgebiet, während die Peripherie gut 10 % (29.000 m²) zum Gesamtergebnis beisteuert. „Mit dem Vertragsabschluss von Deloitte über 35.500 m² in Derendorf liegt die mit Abstand größte Einzelvermietung zwar wie zu erwarten im Stadtgebiet, bereits der zweitgrößte Deal geht mit dem Abschluss von Lowell Financial Services über 9.200 m² in Ratingen-West aber auf das Konto der Peripherie, die damit einmal mehr beweist, dass auch jenseits der etablierten Bürolagen durchaus attraktive Flächen zu finden sind“, so Christoph Meszelinsky, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Düsseldorfer Niederlassungsleiter.
Während im Vorjahreszeitraum die Banken und Finanzdienstleister den Ton angaben, nehmen die Beratungsgesellschaften vor allem durch den erwähnten Großabschluss von Deloitte ihren angestammten Platz als eine der Leitbranchen in Düsseldorf wieder ein und vereinen knapp ein Drittel des Flächenumsatzes auf sich. Mit respektvollem Abstand folgen die sonstigen Dienstleistungen mit gut 11 % auf Platz zwei der Branchenverteilung. Die Bank– und Finanzbranche komplettiert das Podium mit knapp 9 % Marktanteil. Nennenswerte Umsatzanteile können außerdem der Handel (gut 8 %), die Informations- und Kommunikationstechnologien (knapp 8 %) sowie die Verwaltungen von Industrieunternehmen (gut 7 %) für sich verbuchen. Auf die Sammelkategorie Sonstige entfallen weitere 24 % des Umsatzes, was als weiterer Beleg für den breit gefächerten Nutzermix in Düsseldorf dient.
Beim Abbau des Leerstands ist Düsseldorf ein gutes Stück vorangekommen. Zum Ende des dritten Quartals stehen im gesamten Marktgebiet noch 881.000 m² Bürofläche frei und damit 51.000 m² oder gut 5 % weniger als zum Vorjahresende. Die Leerstandsquote sinkt um 0,7 Prozentpunkte auf 9,3 %, wobei der größte Teil des Leerstandsabbaus in den Teilmärkten der Peripherie zu verorten ist. Darüber hinaus lohnt auch ein Blick auf die Ausstattungsqualität der am Markt verfügbaren Flächen: Im gesamten Marktgebiet beträgt der Anteil der bei Nutzern besonders nachgefragten modernen Flächen am Gesamtleerstand lediglich ein Viertel, in diesem Segment stehen kurzfristig also nur noch 224.000 m² Bürofläche zur Disposition. Hier zeigt sich, dass marktgängige, moderne Flächen trotz einer relativ hohen Leerstandsquote durchaus knapp sein können.
In Bezug auf den Neubau von Büroflächen herrscht derzeit große Zurückhaltung. Lag das Bauvolumen im Vorjahr noch bei 236.000 m², sind aktuell nur 117.000 m² Bürofläche im Bau, was einem Rückgang um satte 50 % entspricht. Die Verteilung der Bauaktivitäten auf das Stadtgebiet folgt den langfristigen Mieterpräferenzen: Die höchste Bauaktivität vermelden die Büromarktzonen Medienhafen (56.000 m²) und CBD (27.500 m²), während alle übrigen Teilmärkte zusammen auf lediglich 33.500 m² kommen. Die Vorvermietungsquote liegt bei über 60 %, was als starkes Indiz für die kräftige Nachfrage nach modernen Büroflächen in den betreffenden Teilmärkten zu werten ist.
Im Vergleich zum Vorjahr zog die Spitzenmiete um knapp 4 % an, sodass für gut ausgestattete, hochwertige Büroflächen im CBD nunmehr 27,50 €/m² erzielt werden. Die Höchstmiete in der Büromarktzone Innenstadt liegt mit 26,50 €/m² nur knapp darunter. Und auch in der Breite gehen die Preise leicht nach oben: Nach 15,20 €/m² im Vorjahr werden zum Ende des dritten Quartals im Durchschnitt 15,50 €/m² aufgerufen.
Perspektiven
„Vor dem Hintergrund des nach wie vor günstigen gesamtwirtschaftlichen Umfeldes rechnen wir auch für das Schlussquartal mit einer lebhaften Nachfrage nach Büroflächen. Ein Flächenumsatz im Bereich des Vorjahresergebnisses (379.000 m²) könnte insofern noch erreichbar sein. Dank der langfristig rückläufigen Leerstandsquote und der stark gedrosselten Bauaktivität dürften auch die Mieten zumindest in den gefragten Lagen weiter anziehen“, sagt Christoph Meszelinsky.
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