Mit einem bundesweiten Flächenumsatz von 1,38 Mio. m² bleiben die deutschen Logistik- und Lagerflächenmärkte im ersten Quartal 2019 rund 22 % unter ihrem Vorjahreswert zurück. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
„Vor dem Hintergrund des im vergangenen Jahr aufgestellten neuen Allzeithochs ist diese Entwicklung aber nicht überraschend. Trotz des relativ deutlichen Rückgangs handelt es sich um einen soliden Jahresauftakt, wofür auch die Tatsache spricht, dass der zehnjährige Durchschnittswert um knapp 8 % übertroffen werden konnte. Die Nachfrage ist nach wie vor hoch und wird nicht zuletzt durch die unverändert positive Entwicklung im Handelsbereich, insbesondere beim E-Commerce, stimuliert. Da einige Großgesuche nicht umgesetzt werden konnten, wäre der Umsatz bei einem größeren Flächenangebot vermutlich auch noch höher ausgefallen“, erläutert Christopher Raabe, Managing Director und Head of Industrial Services & Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH.
Auch in den großen Logistikmärkten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig, München) wurden insgesamt spürbar geringere Umsätze registriert. Mit 420.000 m² liegt das Ergebnis knapp 21 % unter dem Vorjahreswert. Gerade in einigen großen Märkten spielt das sich verknappende Angebot eine wichtige Rolle. Steigende Grundstücks– und Baukosten und nur begrenzt verfügbare Entwicklungsgrundstücke wirken sich bremsend auf das Marktgeschehen aus. Gegen den Trend zugelegt haben Berlin mit 101.000 m² (+26 %) sowie Leipzig mit 35.000 m² (+75 %). Trotz eines Rückgangs um 14 % führt Frankfurt (114.000 m²) das Ranking erneut an, gefolgt von Hamburg mit 69.000 m² (-30 %). Auch in München (42.000 m²; -36 %), Düsseldorf (37.000 m²; -29 %) und Köln (22.000 m²; -73 %) fielen die Umsätze geringer aus.
Weniger Flächenumsatz wurde auch außerhalb der großen Hubs registriert. Insgesamt wurden hier 957.000 m² Logistik- und Lagerfläche umgesetzt, was einem Rückgang von knapp 23 % entspricht. Eine Region konnte sich dem bundesweiten Trend aber entziehen: Mit 153.000 m² legte das Ruhrgebiet nicht nur um knapp 76 % zu, sondern verzeichnete auch den zweitbesten Jahresstart aller Zeiten. Auch dieses Resultat unterstreicht, dass die Nachfrage insgesamt weiter hoch ist und bei entsprechend vorhandenem Angebot zu hohen Umsätzen führt. In den übrigen wichtigen Logistikregionen, die BNP Paribas Real Estate regelmäßig analysiert, wurde der Vorjahresumsatz dagegen mehr als halbiert. In Standorten außerhalb größerer Logistikagglomerationen zeigte sich das Resultat mit 528.000 m² (- 2 %) aber relativ stabil.
Neubauanteil mit zwei Dritteln im langjährigen Schnitt, Handels- und Produktionsunternehmen Kopf an Kopf
Rund zwei Drittel des Flächenumsatzes entfallen auf Neubauprojekte, womit der Anteil in etwa auf dem Niveau des langjährigen Durchschnitts liegt. Bemerkenswert sind aber strukturelle Entwicklungen. Fasst man die sieben großen Logistik-Hubs und das Ruhrgebiet zusammen, kommen sie auf einen Umsatzanteil von ca. 42 %. Der entsprechende Anteil am Neubauumsatz beträgt allerdings nur rund ein Viertel. Hier zeigt sich, dass die enge Grundstücks- und Angebotssituation in den großen Agglomerationen immer mehr Unternehmen dazu zwingt, ihre Vorhaben außerhalb dieser Standorte zu realisieren. Dies betrifft vor allem auch größere Eigennutzer, deren Anteil am Umsatz auf 34 % gesunken ist und damit etwa sieben Prozentpunkte unter ihrem Durchschnittswert liegt.
Im ersten Quartal lieferten sich Handels- und Produktionsunternehmen ein spannendes Kopf-an-Kopf-Rennen um den Spitzenplatz der Branchengruppen. Mit einem Umsatzanteil von gut 35 % konnte der Handel sich hauchdünn durchsetzen und die Industriebetriebe auf Platz zwei verweisen. Beide Gruppen erzielen damit relativ betrachtet Ergebnisse, die einige Prozentpunkte über den langfristigen Durchschnittswerten liegen. Anders sieht es bei Logistikdienstleistern aus, die mit 26 % mehr als zehn Prozentpunkte unter ihrem Schnitt liegen. Gerade diese Zielgruppe ist aber häufig sehr preissensibel und leidet demzufolge besonders unter dem Angebotsengpass und gestiegenen Grundstücks– und Baukosten. Die Nachfrage in diesem Marktsegment ist dagegen aktuell immer noch hoch.
Spitzenmieten ziehen an meisten Standorten an
Der aufgrund der engen Angebotssituation steigende Wettbewerb um verfügbare Flächen hat an mehreren Standorten zu steigenden Spitzen- und Durchschnittsmieten geführt. Besonders deutlich wird dies in Berlin, wo die Höchstmiete für innenstadtnahe, zentrale Lagen auf 7,20 €/m² geklettert ist, wohingegen im weiteren Umland Neubauten teilweise auch schon ab 4 €/m² angeboten werden. Aktuell liegt die Spitzenmiete in München bei 7 €/m², in Frankfurt bei 6,35 €/m², in Hamburg bei 6 €/m², in Düsseldorf bei 5,40 €/m², in Köln bei 5,25 €/m² und in Leipzig bei 4,50 €/m². Im Ruhrgebiet sind unverändert 4,70 €/m² anzusetzen.
„Insgesamt beobachten wir weiterhin eine hohe und stabile Nachfrage, insbesondere im Handelsbereich, was sich auch in den vorliegenden Gesuchen widerspiegelt. Eine deutliche Eintrübung aufgrund der gesenkten BIP-Prognosen ist aktuell noch nicht spürbar. Allerdings bleibt abzuwarten, ob sich die im ersten Quartal relativ geringe Beteiligung von Logistikdienstleistern im Zusammenhang mit rückläufigen Exporten im weiteren Jahresverlauf verfestigt. Problematisch bleibt an vielen Standorten die Angebotssituation im großflächigen, modernen Segment, die den Flächenumsatz teilweise limitieren kann. Vor dem Hintergrund bleibt auch abzuwarten, ob der Jahresumsatz erneut die 6-Mio.-m²-Schwelle überschreiten kann. Ungeachtet dessen dürften die Mieten vereinzelt weiter leicht steigen“, so Christopher Raabe.
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