- Büroflächenumsatz (inklusive Eigennutzer) für das Stadtgebiet Düsseldorf liegt 2013 bei 346.000 Quadratmetern (plus 13 Prozent)
- Vier der Top 10- Deals sind der Branche Öffentliche Verwaltung und Verbände zuzuordnen
- Kleinteiliges Segment weiterhin stark: Fast 40 Prozent des Flächenumsatzes entfällt auf Mietvertragsabschlüsse unter 1.000 Quadratmeter
- Spitzenmiete mit 27,50 Euro pro Quadratmeter auf historischem Höchststand (plus 6 Prozent)
- Kaum Veränderung bei der gewichteten Durchschnittsmiete (14,80 Euro)
- Abbau des Leerstandes (811.000 Quadratmeter) durch gute Vermietungsleistungen und größere Flächenabgänge (Umnutzungen)
- Hochwertige Flächen werden zunehmend knapper
Auf dem Düsseldorfer Bürovermietungsmarkt (Stadtgebiet Düsseldorf, ohne Umland) wurde im Gesamtjahr 2013 ein Büroflächenumsatz von 346.000 Quadratmeter registriert. Damit wurde das Vorjahresergebnis um 13 Prozent und der Durchschnittswert der letzten 10 Jahre (rund 295.000 Quadratmeter) sogar um 17 Prozent übertroffen. Im letzten Quartal des Jahres waren zwei Großanmietungen in Projekten im Düsseldorfer Norden zu vermelden: Zum einen das Anlagenbau-Unternehmen Technip mit circa 12.000 Quadratmetern an der Theodorstraße in Rath und zum anderen die Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Warth & Klein Grant Thornton mit circa 7.400 Quadratmeter im Projekt "Clara & Robert" zwischen Johannstraße und Ulmenstraße in Derendorf. Bereits im 3. Quartal sorgte die Anmietung des nordrhein-westfälischen Innenministeriums mit rund 45.000 Quadratmeter im ehemaligen WestLB Gebäude an der Friedrichstraße für den größten Mietvertragsabschluss des Jahres. Ebenfalls im Herbst wurde bekannt, dass das Wirtschaftsministerium etwa 10.000 Quadratmeter Büroflächen im ehemaligen Vodafone-Hochhaus am Mannesmannufer beziehen. Insgesamt sind vier der zehn größten Mietverträge des laufenden Jahres mit zusammen rund 66.000 Quadratmetern der Branche Öffentliche Verwaltung und Verbände zuzuschreiben. Im Central Business District (CBD) sind die beiden Landmark-Objekte Kö-Bogen und Dreischeibenhaus, kurz vor Fertigstellung der Büroeinheiten (1. Quartal 2014) zu Großteilen vermietet. „Grundsätzlich ist derzeit festzustellen, dass top-ausgestatte Neubauflächen – insbesondere im CBD – zunehmend knapper werden. Für das Jahr 2014 liegt die Vorvermietungsquote der Projektpipeline bei knapp 80 Prozent“, kommentiert Ignaz Trombello, Geschäftsführer von Colliers International in Düsseldorf.
Deutlicher Umsatzrückgang im Flächensegment 1.001 bis 2.000 Quadratmeter
Mit 420 Mietverträgen im Jahr 2013 wurden etwa 6 Prozent weniger Abschlüsse als im Vorjahr registriert. Das kleinste Flächensegment bis 500 Quadratmeter lieferte wie bereits in den vorangegangenen Jahren die solide Basis für den Vermietungsmarkt. Zwar wurde das Vorjahresergebnis von 81.600 Quadratmetern nicht ganz erreicht – insgesamt wurden 2013 in diesem Segment knapp 77.000 Quadratmeter (22 Prozent) umgesetzt. „Die Summe der aktuellen Gesuche lässt für das Jahr 2014 ein ähnlich hohes Umsatzvolumen für das kleinflächige Segment erwarten und bestätigt eindrucksvoll die positive Wirtschaftsentwicklung der Landeshauptstadt“ so Trombello weiter.
Während bei den beiden Größenklassen 501 bis 1.000 Quadratmeter (rund 55.000 Quadratmeter Flächenumsatz) und 2.001 bis 5.000 Quadratmeter (rund 56.000 Quadratmeter Flächenumsatz) im Jahresvergleich wenig Änderungen festzustellen waren, gab es einen deutlichen Umsatzrückgang im mittleren Flächensegment von 1.001 bis 2.000 Quadratmeter). Diese Vermietungsklasse musste ein Minus von rund 27 Prozent auf nun 37.700 Quadratmeter hinnehmen. In Summe wurden in diesem Segment 12 Mietverträge weniger als im Vorjahr abgeschlossen.
Leerstandsquote bei 10,8 Prozent - Spitzenmiete legt im Jahresvergleich um 6 Prozent zu
Durch gute Vermietungsleistungen und größere Flächenabgänge (Umnutzungen) hat sich die Leerstandsquote im Vergleich zum Jahresende 2012 leicht reduziert und liegt nun bei 10,8 Prozent. Als größter Flächenabgang ist das Thyssen Trade Center an der Grafenberger Allee mit rund 37.000 Quadratmetern Bürofläche zu nennen. Hier werden zukünftig mehr als 300 Wohneinheiten entstehen. Damit ist dies die bundesweit größte Umnutzung von gewerblicher zu wohnungswirtschaftlicher Nutzung. Insgesamt stehen derzeit potenziellen Nutzern im gesamten Stadtgebiet Düsseldorf rund 811.000 Quadratmeter zur kurzfristigen Anmietung zur Verfügung. Der Anteil der besten Flächenqualität (A-Flächen) beträgt dabei lediglich 12 Prozent.
Während sich die gewichtete Durchschnittsmiete (14,80 Euro pro Quadratmeter) im Jahresvergleich nahezu unverändert zeigte, konnte die Spitzenmiete durch einige hochpreisige Vermietungen im CBD um etwa 6 Prozent auf 27,50 Euro pro Quadratmeter und Monat zulegen. Jedoch wird für das Jahr 2014 kein weiterer Anstieg erwartet.
Ausblick
Konjunkturexperten sehen dem Jahr 2014 mit Optimismus entgegen. Auch für den Düsseldorfer Bürovermietungsmarkt sind die Aussichten gut – für das Jahr 2014 prognostiziert Colliers International für das Stadtgebiet Düsseldorf einen Flächenumsatz von mindestens 300.000 Quadratmetern. Dabei könnten die größten Chancen für preissensible (auch bisher nicht in Düsseldorf ansässige) Großnutzer in den Teilmärkten Linksrheinisch und Düsseldorf-Nord liegen. Denn hier lassen sich aktuell die mit Abstand größten Angebotsüberhänge im Stadtgebiet finden. Zusammen entfallen rund 45 Prozent des Leerstandes auf diese beiden Teilmärkte.
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