Im Jahr 2015 wurden bundesweit gut 56 Milliarden Euro in Gewerbeimmobilien angelegt und damit rund 40 Prozent mehr als im bereits sehr guten Vorjahr. Dies ergibt der Investmentmarktreport 2016, den BNP Paribas Real Estate Mitte Februar veröffentlichen wird. Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick:
- Mit gut 56 Milliarden Euro wurde das zweitbeste Ergebnis erzielt und gleichzeitig das höchste Eigenkapitalvolumen aller Zeiten investiert.
- Knapp 1.800 erfasste Transaktionen.
- 36,2 Milliarden Euro bedeuten neuen Rekordumsatz bei Einzeldeals.
- Büroobjekte an der Spitze, aber Zuwächse in allen Assetklassen
- Gut die Hälfte des Umsatzes entfällt auf die Big-Six-Standorte.
- Ausländische Investoren tragen 50 Prozent zum Ergebnis bei, Anleger aus Asien und dem Nahen Osten mit gestiegenen Umsätzen.
- Yield-Compression hält an.
„Das Schlussquartal hat mit einem Umsatz von knapp 18 Milliarden Euro erwartungsgemäß noch einmal neue Maßstäbe gesetzt und das gesamte Transaktionsvolumen auf 56,26 Milliarden Euro steigen lassen. Lediglich 2007 wurde noch mehr umgesetzt. Insgesamt wurden 2015 knapp 1.800 Transaktionen erfasst und ausgewertet. Verantwortlich für das hervorragende Ergebnis ist vor allem ein neuer Rekordumsatz mit Einzeltransaktionen, der stolze 30 Prozent über dem Vorjahreswert liegt. Auch Portfolioverkäufe haben wieder stark an Bedeutung gewonnen und konnten sogar um rund 63 Prozent zulegen. Trotzdem bleibt das Volumen in diesem Marktsegment noch weit hinter den beiden Boomjahren 2006 und 2007 zurück. Bemerkenswert ist auch, dass alle Assetklassen im Vergleich zum Vorjahr deutlich zugelegt haben. Hierdurch wird das große Interesse der Investoren am Standort Deutschland eindrucksvoll unterstrichen“, erläutert Piotr Bienkowski, Vorsitzender der Geschäftsführung von BNP Paribas Real Estate Deutschland.
Insgesamt wurden gut 36,2 Milliarden Euro und damit fast zwei Drittel des Gesamtumsatzes in Einzelobjekte investiert. Der Trend zu großvolumigen Objekten hat sich weiter fortgesetzt. Insgesamt konnten 65 Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich registriert werden. Vor allem Büroobjekte, wie das Trianon oder der Eurotower in Frankfurt, standen in der Gunst der Investoren ganz oben und zeichnen für über die Hälfte der Großdeals verantwortlich.
Paketverkäufe, die im Vorjahresvergleich um 63 Prozent auf 20,05 Milliarden Euro zugelegt haben, gewinnen erwartungsgemäß wieder an Bedeutung. Auch in diesem Marktsegment haben alle Assetklassen von der positiven Entwicklung profitiert. Vor allem Hoteltransaktionen können deutliche Umsatzzuwächse verzeichnen. Einen weiteren Trend stellen pan-europäische Investitionen dar, die aufgrund der großen Investitionsvolumina, die mit einem Deal zu bewegen sind, bei vielen Investoren sehr beliebt sind. Diese Entwicklung wird 2016 mit großer Wahrscheinlichkeit noch zunehmen.
Der Anteil ausländischer Investoren beläuft sich auf 50 Prozent und hat sich damit im Jahresverlauf stabil entwickelt. Im Portfoliosegment dominieren sie mit gut zwei Drittel das Investitionsgeschehen, wohingegen ihre Beteiligung bei Einzeltransaktionen bei rund 39 Prozent liegt. Bemerkenswert ist der spürbare Bedeutungszuwachs asiatischer Investoren sowie von Anlegern aus dem Nahen Osten. Zusammen kommen sie mittlerweile auf knapp 5 Milliarden Euro Transaktionsvolumen. Vor dem Hintergrund des ungebrochen großen Interesses und der zunehmenden Vertrautheit mit den Gepflogenheiten der deutschen Märkte dürfte dieser Anteil 2016 voraussichtlich sogar noch zunehmen.
Am meisten investiert wurde in Büroobjekte, die 42 Prozent (23,6 Mrd. €) zum Ergebnis beitragen. Im Vergleich zu den anderen Assetklassen fällt der Portfolioanteil dabei vergleichsweise bescheiden aus. Anders sieht es bei den auf Platz zwei liegenden Retail Investments aus, die auf knapp ein Drittel (18,5 Mrd. €) kommen. Die Hälfte hiervon entfällt auf großvolumige Portfoliodeals, wie den Verkauf des Großteils der Kaufhof-Immobilien, die Übernahme von Corio durch Klépierre oder den Erwerb von mfi-Anteilen durch Canada Pension Plan. Rang drei belegen Logistikverkäufe, die gut 8 Prozent (4,65 Mrd. €) zum Umsatz beitragen und damit einen neuen Rekord aufstellen. Ähnlich sieht es bei Hoteltransaktionen aus, die für knapp 8 Prozent (4,39 Mrd. €) verantwortlich zeichnen. Sie konnten ihr bisheriges Top-Ergebnis aus dem Jahr 2014 um fast 43 Prozent überbieten.
„Mit 53 Prozent entfällt über die Hälfte des Investmentumsatzes auf die großen deutschen Standorte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München). Mit einem Transaktionsvolumen von 29,64 Milliarden Euro konnten sie ihr bereits herausragendes Vorjahresergebnis noch einmal um ein Drittel steigern. Ein Umsatzzuwachs war dabei in allen Städten zu beobachten. Unangefochtener Shootingstar war die Hauptstadt Berlin, in der 8,28 Milliarden Euro (+94 %) investiert wurden – soviel wie noch nie in einer anderen deutschen Stadt“, betont Sven Stricker, Head of Investment bei BNP Paribas Real Estate Deutschland. Nahezu gleichauf folgen mit jeweils gut 6 Milliarden Euro Frankfurt (+13 %) und München (+12 %), wobei die Bankenmetropole etwas stärker an anteilig eingerechneten Portfoliotransaktionen partizipiert hat. Platz vier geht erwartungsgemäß an Hamburg, wo 3,98 Milliarden Euro (+4 %) umgesetzt wurden. Neue Rekorde aufgestellt haben die rheinischen Metropolen Düsseldorf mit knapp 3,2 Milliarden Euro (+47 %) und Köln mit 2,18 Milliarden Euro (+63 %).
„Die starke Nachfrage und der damit einhergehende Wettbewerb der Investoren um die Top-Objekte hat die Spitzenrenditen weiter sinken lassen. Vor allem in Berlin hat eine sehr dynamische Entwicklung eingesetzt“, ergänzt Stricker. Am teuersten ist weiterhin München, mit einer Netto-Anfangsrendite von 3,65 Prozent. In die direkte Verfolgerrolle hat sich mittlerweile Berlin geschoben, wo aktuell 4,00 Prozent notiert werden. Damit liegt die Hauptstadt gleichauf mit Hamburg – lange Zeit die alleinige Nummer zwei in Deutschland. Auf den weiteren Rängen folgen dicht beieinander Frankfurt mit 4,30 Prozent, Düsseldorf mit 4,35 Prozent und Schlusslicht Köln mit 4,45 Prozent.
„Aus heutiger Sicht zeichnet sich kein Szenario ab, das 2016 zu einer grundsätzlich anderen Situation auf den Investmentmärkten führen würde. Ein weiterhin historisch niedriges Zinsniveau, günstige Finanzierungsbedingungen, fehlende Anlagealternativen und nicht zuletzt auch im Aufwind befindliche Nutzermärkte sprechen für eine mindestens gleich hohe, vermutlich aber noch leicht zunehmende Nachfrage, nicht zuletzt von ausländischen Investoren. Vor diesem Hintergrund ist auch 2016 von einem sehr hohen Investmentumsatz auszugehen. Insbesondere Portfoliotransaktionen, auch und gerade pan-europäische Pakete, werden voraussichtlich den Umsatz beflügeln und das Ergebnis wesentlich beeinflussen. Ob trotzdem erneut ein Ergebnis auf dem Vorjahresniveau erzielt werden kann, hängt deshalb weniger von der Nachfrageseite als vielmehr von einem ausreichenden Angebot ab. Aktuell spricht allerdings vieles dafür, dass auch 2016 ein Transaktionsvolumen im Bereich von 50 Milliarden Euro realistisch erscheint. Deshalb ist auch ein weiteres Nachgeben der Renditen, wenn auch mit etwas gedrosseltem Tempo, wahrscheinlich“, fasst Piotr Bienkowski die Aussichten zusammen.
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