2018 wurden bundesweit gut 61,5 Mrd. € in Gewerbeimmobilien investiert. Damit wurde nicht nur das Vorjahresergebnis noch einmal um knapp 6 % gesteigert, sondern auch ein neuer Umsatzrekord aufgestellt. Rechnet man noch die Investitionen in Wohnimmobilien (ab 30 Einheiten) hinzu, die sich auf knapp 16,3 Mrd. € belaufen, ergibt sich ein Gesamtumsatz von gut 77,8 Mrd. €. Dies ergibt der Investmentmarkt-Report von BNP Paribas Real Estate, der Ende Januar veröffentlicht wird. Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick:
- Neues Rekordergebnis mit gut 61,5 Mrd. € (+6 %)
- Vor allem Einzeldeals treiben Umsatz: neuer Bestwert mit gut 46 Mrd. €
- Paketverkäufe mit 15,5 Mrd. € rückläufig (-20 %)
- Büro-Investments mit 48 % (29,7 Mrd. €) erneut beliebteste Assetklasse
- A-Standorte mit neuem Rekordumsatz (38,65 Mrd. €); Frankfurt, Hamburg, Düsseldorf und Stuttgart erzielen Allzeithoch
- Netto-Spitzenrenditen noch einmal gesunken
- Über 1.700 erfasste Transaktionen (nur Gewerbe)
- Anteil ausländischer Käufer bei knapp 41 %
„Nach drei sehr guten Jahren mit jeweils deutlich über 50 Mrd. € Transaktionsvolumen wurde 2018 erwartungsgemäß erstmals die 60-Mrd.-€-Schwelle durchbrochen und ein neues Allzeithoch aufgestellt“, sagt Piotr Bienkowski, CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland. “Das außergewöhnliche Vorjahresergebnis wurde damit noch einmal um knapp 6 % übertroffen. Der Grund hierfür sind in erster Linie Investitionen in Einzelobjekte, die mit gut 46 Mrd. € die im letzten Jahr aufgestellte Bestmarke von knapp 39 Mrd. € nahezu pulverisiert haben. Trotz gesenkter BIP-Prognosen für die nächsten zwei Jahre und sich eintrübender Stimmungsindikatoren bleibt das Interesse der Investoren an deutschen Immobilien also ungebrochen hoch. Verantwortlich hierfür sind die harten Faktoren, die weiterhin für gute und stabile Rahmenbedingungen sprechen. Obwohl die Steigerungsraten leicht rückläufig sind, weist die Konjunktur auch mittelfristig gute Perspektiven und ein solides Wachstumspotenzial auf. Auch die Arbeitslosigkeit wird laut vorliegender Prognosen weiter sinken. Allein 2018 hat die Zahl der Erwerbstätigen um über 560.000 (+1,3 %) zugenommen und einen neuen Rekordwert erreicht. Davon profitieren auch die Nutzermärkte. Dies unterstreicht der aktuelle Büroflächenumsatz eindrucksvoll, der mit rund 4 Mio. m² das zweitbeste Ergebnis aller Zeiten erreicht. Das Szenario einer hohen und stabilen Nachfrage bei gleichzeitig spürbar steigenden Mieten ist damit weiterhin intakt und bietet in den nächsten Jahren Wertsteigerungspotenziale. Berücksichtigt man gleichzeitig noch die im internationalen Vergleich große Stabilität Deutschlands, dann ist das hohe Investitionsvolumen nachvollziehbar und rational“, erläutert Piotr Bienkowski weiter.
Dominiert wurde das Marktgeschehen eindeutig von Büro-Investments, die fast 29,7 Mrd. € und damit 48 % zum Gesamtergebnis beigetragen haben. Vor allem einzelne Bürohäuser, auf die über 27,1 Mrd. € entfallen, standen im Fokus der Käufer. Insgesamt konnten 65 Einzelverkäufe im dreistelligen Millionenbereich erfasst werden. Absoluter Spitzenreiter ist Frankfurt, wo alleine 19 Großabschlüsse registriert wurden. Prominente Beispiele sind die Verkäufe des Omniturms, des Gallileos oder des Bürohauses an der Alten Oper. Sowohl deutsche als auch ausländische Anleger setzen auf eine mittelfristig sehr positive Entwicklung der Bankenmetropole. Aber auch in München (15), Berlin (12) und Hamburg (7) wurde eine ganze Reihe großvolumiger Bürotransaktionen getätigt. Auf Platz zwei folgen Einzelhandelsimmobilien, die 11,2 Mrd. € (18 %) zum Umsatz beisteuern. Damit liegen sie zwar leicht über dem zehnjährigen Durchschnitt, gleichzeitig aber 19 % unter dem Vorjahresergebnis. Fach- und Supermärkte stehen bei den Investoren grundsätzlich nach wie vor sehr hoch im Kurs, genauso wie Highstreet-Objekte in den absoluten Top-Lagen, weil sie für das Brand Building großer Retailer auch zukünftig unverzichtbar sein werden. Dagegen herrscht auf Investorenseite Verunsicherung bezüglich der Entwicklung bei Shoppingcentern. Weiterhin auf Erfolgskurs sind hingegen Logistik-Investments, die auf 7,2 Mrd. € (12 %) kommen und damit das zweitbeste Resultat aller Zeiten erzielen. Lediglich im Vorjahr haben einige sehr große Portfolioverkäufe zu einem noch besseren Umsatz beigetragen. Auch Hotels haben ihren vor etwa vier Jahren begonnen Höhenflug fortgesetzt, auch wenn sie mit gut 4 Mrd. € (6,5 %) rund 4 % unter ihrem Vorjahreswert liegen. Das deutlich höhere Niveau im Vergleich zu früheren Jahren wurde aber erneut eindrucksvoll bestätigt.
Einzeltransaktionen steuern gut 46 Mrd. € zum Gesamtergebnis bei und kommen damit auf einen Umsatzanteil von rund 75 %. Die Bedeutung von Portfoliodeals hat sich weiter verringert: Mit gut 15,5 Mrd. € liegt das Resultat in diesem Marktsegment 20 % niedriger als im Vorjahr. Auch der Anteil am Gesamtvolumen liegt mit 25 % auf dem niedrigsten Niveau der letzten fünf Jahre. Bemerkenswert ist, dass bei Paketverkäufen in fast allen Assetklassen rückläufige Investitionsvolumina gegenüber dem Vorjahr zu beobachten sind. Verantwortlich hierfür ist jedoch nicht ein rückläufiges Interesse der Anleger, sondern in erster Linie ein nicht ausreichendes Angebot. Vor allem im Segment attraktiver, großvolumiger Core-Pakete gibt es zu wenig Produkt, sodass die hohe Nachfrage auf Käuferseite kaum bedient werden kann.
Auf ausländische Investoren entfallen knapp 41 % des Umsatzes. Damit hat sich der Trend der ersten drei Quartale 2018 mit einem relativ betrachtet etwas rückläufigen Anteil ausländischer Käufer fortgesetzt. Der Grund ist nicht zuletzt der gesunkene Portfolioumsatz, da sie in der Regel gerade hier sehr aktiv sind und hohe Anteile aufweisen. Absolut betrachtet haben internationale Investoren mit rund 25 Mrd. € aber erneut einen hohen Umsatz getätigt und liegen in etwa auf dem durchschnittlichen Niveau der letzten fünf Jahre. Am aktivsten waren erneut europäische Käufer, die auf 20 % kommen, gefolgt von nordamerikanischen Anlegern, die 8 % zum Resultat beisteuern. Fast gleichauf liegen asiatische Investoren mit 7 %. Platz vier belegen Käufer aus dem Nahen Osten (rund 4 %).
„Besonders im Blickpunkt der Investoren standen die A-Standorte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart. Auf sie entfallen zusammen gut 38,65 Mrd. €, was einem Anteil von rund 63 % am Gesamtergebnis entspricht. Damit wurde nicht nur der bereits ungewöhnlich gute Vorjahreswert um 25 % übertroffen, sondern auch mit weitem Abstand ein neuer Rekord erzielt. Diese Entwicklung unterstreicht, dass die Anleger in den wachsenden Ballungszentren von weiterem Steigerungspotenzial ausgehen, das sich nicht nur in einer zunehmenden Bevölkerungszahl, sondern auch in einer höheren Wirtschaftsleistung niederschlagen wird. Hiervon werden auch die Immobilienmärkte profitieren“, betont Marcus Zorn, Deputy CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland. Unangefochtener Spitzenreiter ist Frankfurt: Mit einem Umsatz von 10,23 Mrd. € hat erstmals ein deutscher Standort die 10-Mrd.-€-Schwelle überschritten. Der neue Rekord liegt stolze 36 % über dem Vorjahresresultat. Profitiert hat Frankfurt vor allem von Einzelverkäufen im dreistelligen Millionenbereich, die mit über 6,8 Mrd. € rund zwei Drittel zum Ergebnis beisteuern. Auf Rang zwei platziert sich Berlin mit 7,43 Mrd. €, dem drittbesten Resultat aller Zeiten. Gerade in der Hauptstadt übertrifft die Nachfrage allerdings weiterhin das Angebot, sodass bei ausreichendem Produkt mit großer Sicherheit ein noch höherer Umsatz erzielt worden wäre. Nur hauchdünn am Rekordvolumen des Jahres 2007 vorbeigeschrammt ist München, wo der Umsatz um 28 % auf 6,67 Mrd. € zugelegt hat, was im bundesweiten Vergleich den Bronzeplatz bedeutet. Neue Rekordergebnisse verzeichnen Hamburg, wo mit 5,9 Mrd. € (+66 %) erst zum zweiten Mal eine Fünf vor dem Komma steht, Düsseldorf mit 3,9 Mrd. € (+21 %), wo langsam aber sicher 4 Mrd. € angepeilt werden und Stuttgart mit 2,54 Mrd. € (+81 %). In Köln werden 1,98 Mrd. € notiert, womit die Domstadt nur ganz knapp an der 2-Mrd.-€-Hürde scheitert, trotzdem aber das drittbeste jemals erfasste Resultat erzielt.
„Wie stark das Investoreninteresse nach wie vor ist, und dass vor allem die weitere Entwicklung der großen Standorte positiv eingeschätzt wird, zeigt sich auch an der Renditeentwicklung. Erwartungsgemäß wurden an allen A-Standorten im letzten Quartal 2018 noch Premiumabschlüsse getätigt, sodass die Netto-Spitzenrenditen für Büroobjekte überall noch einmal nachgegeben haben. Spitzenreiter ist jetzt Berlin mit 2,70 %, gefolgt von München mit 2,80 %. Aber auch in Frankfurt, wo aktuell 2,95 % notiert werden, wurde die 3-%-Marke durchbrochen. In Hamburg sind mittlerweile 3,05 % anzusetzen und auch in Düsseldorf, Köln und Stuttgart werden mit jeweils 3,15 % Tiefstände verzeichnet“, so Marcus Zorn.
„Die auf den ersten Blick vielleicht überraschend gute Verfassung der deutschen Investmentmärkte spiegelt letztendlich die harten Rahmenbedingungen wider, die nach wie vor für Immobilien sprechen. Auch wenn die Unsicherheiten hinsichtlich internationaler Krisenherde zugenommen haben, was sich natürlich auch im Nachgeben der Stimmungsindikatoren zeigt, stellen für Anleger die messbaren Einflussfaktoren das entscheidende Kriterium dar. Dies gilt umso mehr, da mögliche Alternativanlagen, beispielsweise Aktien oder Rohstoffe, von globalen konjunkturellen Rückgängen mit hoher Wahrscheinlichkeit stärker betroffen wären. Und auch bei sicheren Staatsanleihen ist in einem unsicheren Umfeld mit vielen Risikofaktoren nicht von Renditesprüngen auszugehen. Deshalb sprechen eine steigende Beschäftigung, ein weiteres, etwas moderateres, Wirtschaftswachstum und der Bedeutungsgewinn der großen Metropolen auch 2019 für starke Investmentmärkte. Vor diesem Hintergrund deutet alles darauf hin, dass die 50-Mrd.-€-Schwelle wieder deutlich übertroffen werden dürfte und ein Transaktionsvolumen zwischen 55 und 60 Mrd. € realistisch erscheint. Bei den Renditen stellt eine Stabilisierung auf den erreichten Niveaus das wahrscheinlichste Szenario dar. Wir können aber nicht ausschließen, dass eine zunehmende globale Unsicherheit den Wettbewerb um Premiumobjekte noch einmal verschärfen wird, was den Druck auf die Renditen aufrechterhalten könnte – insbesondere vor dem Hintergrund, dass für 2019 noch keine gravierenden Zinserhöhungen in der Eurozone zu erwarten sind“, fasst Piotr Bienkowski die Aussichten zusammen.
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