Der Düsseldorfer Investmentmarkt boomte 2017 wie nie zuvor: Mit einem Transaktionsvolumen von über 3,2 Mrd. € lässt er nicht nur das Vorjahresresultat, das um 38 % übertroffen wurde, blass aussehen, sondern knackt auch hauchdünn die bisherige Bestmarke von 2015 (+2 %). Dies ergibt der Investmentmarkt-Report 2018, den BNP Paribas Real Estate Anfang Februar veröffentlichen wird.
Noch beeindruckender ist der Rekordwert von Einzeldeals: Während diese nie zuvor die 2-Mrd.-€-Marke erreichten, machten Einzelverkäufe 2017 stolze 2,6 Mrd. € und einen Umsatzanteil von 79 % aus. „Somit verwundert es nicht, dass mit insgesamt etwas weniger als 130 registrierten Deals in Düsseldorf noch nie so viele Objekte innerhalb eines Jahres den Eigentümer wechselten“, sagt Christoph Meszelinsky, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Düsseldorfer Niederlassungsleiter. Hierzu beigetragen haben anteilig eingerechnete Portfolios, die sich mit einem Umsatz von 675 Mio. € im langjährigen Vergleich ebenfalls stark präsentieren.
Dass Deals unter und über 50 Mio. € nahezu gleichermaßen am außergewöhnlich hohen Gesamtergebnis beteiligt sind, zeigt die überaus dynamische Entwicklung des Düsseldorfer Markts, von der alle Größenklassen profitieren und überdurchschnittliche Umsätze erzielen. Gleich vier Kategorien kommen auf Umsatzanteile von mindestens 20 %: An die Spitze setzten sich Großdeals über 100 Mio. €, die nicht zuletzt durch den Verkauf eines Teils des Vodafone Campus für 280 Mio. € in Düsseldorf-Seestern gut 26 % ausmachen. Für jeweils über ein Fünftel des Volumens zeichneten darüber hinaus auch die Kategorien zwischen 25 und 50 Mio. € (knapp 24 %), 50 und 100 Mio. € (gut 22 %) und 10 und 25 Mio. € (20 %) verantwortlich. Die kleinste Klasse bis 10 Mio. € ist mit fast 50 verkauften Assets und einem Anteil von knapp 8 % beteiligt.
Investment/Asset Manager dominierende Käufer – Büroimmobilien begehrt wie nie
Das Investorenranking wird klar von den Investment/Asset Managern angeführt, die mit dem Vodafone Campus für den größten Deal des Jahres sowie zahlreiche weitere Abschlüsse im mittleren Segment verantwortlich sind und gut 29 % zum Umsatz beisteuern. Deutlich dahinter liefern sich Equity/Real Estate Funds, Spezialfonds und Projektentwickler ein Kopf-an-Kopf-Rennen und sind mit jeweils zwischen 10 und 12 % beteiligt. Alle weiteren Branchen wie u. a. Pensionskassen (knapp 8 %), Versicherungen (gut 7 %) und Immobilien AGs/REITs (gut 5 %) tragen einstellige Anteile zum Investitionsvolumen bei. Wesentlich stärker in Erscheinung getreten als 2016 sind ausländische Investoren, die sich gut 58 % sichern.
Im Vorjahresvergleich hat sich die Struktur der Verkäufergruppen leicht verändert: Mit rund 18 % haben sich Equity/Real Estate Funds an die Spitze gesetzt. Sie haben die sehr gute Marktsituation genutzt, um ihre Objekte erfolgreich weiterzuverkaufen. Dahinter folgen mit fast 16 % die Projektentwickler, die sich u. a. von der Projektentwicklung „New Office“ in Oberkassel trennten. Das Spitzentrio komplettieren die Investment/Asset Manager, auf deren Konto gut 13 % des Verkaufsvolumens gehen. Des Weiteren finden sich unter den Top 5 noch Immobilien AGs/REITs (knapp 10 %) und Staatsfonds (fast 9 %) wider. Ausländische Verkäufer partizipieren mit knapp 46 % am Umsatz und treten damit weniger auf der Verkäufer- als auf der Käuferseite in Erscheinung.
Das außergewöhnlich gute Gesamtresultat des Düsseldorfer Markts wird insbesondere durch den Run auf Büro-Investments befeuert: Mit 2,3 Mrd. €, die allein in diese Assetklasse investiert wurden, konnte der bisherige Rekord von 2015 um fast 39 % getoppt und ein Umsatzanteil von knapp 70 % erreicht werden. Hierbei sind nicht nur die mit Abstand größten, sondern auch die meisten Transaktionen Büroimmobilien zuzuschreiben. Einen weiteren Rekord verzeichnen zudem Logistik-Investments, die vor allem von anteilig eingerechneten Portfoliodeals wie u. a. den Objekten aus dem Hansteen-Portfolio sowie der Logicor-Logistikplattform profitieren und gut 8 % beitragen. Unterrepräsentiert blieben dagegen angebotsbedingt die Einzelhandelsimmobilien, die genau wie Hotel-Investments auf rund 5 % kommen. Weitere 4 % entfallen auf Entwicklungsgrundstücke.
Das Gros des Investitionsvolumens verteilt sich wie bereits in den vergangenen Jahren auf die zentraleren Lagen. Hieran ist in erster Linie der Cityrand beteiligt, der sich mit gut 42 % nicht überraschend an die Spitze setzt. Hier wurde besonders viel in Büros investiert: Insgesamt ist gut die Hälfte des Büro-Investmentvolumens in den Cityrandzonen lokalisiert. Auf den zweiten Rang schiebt sich erneut die City, die mit rund 23 % anteilig zwar Einbußen hinnehmen muss, jedoch absolut an Umsatz zulegen kann. In großem Umfang investiert wurde allerdings auch in den peripheren Lagen, die nicht zuletzt von dem ausgezeichneten Ergebnis der Logistikimmobilien profitieren und gut 18 % beisteuern. Einen höheren Umsatz als im bereits sehr guten Vorjahr verzeichnen auch die Nebenlagen (gut 16 %).
Wie begehrt Düsseldorf bei Investoren ist, zeigt sich daran, dass die Renditen in allen Marktsegmenten weiter nachgegeben haben. Insbesondere im starken Bürosegment kommt der sich verschärfende Wettbewerb um das begrenzte Angebot bei Erwartung weiter steigender Mieten zum Ausdruck. Dementsprechend haben die Spitzen-Netto-Anfangsrenditen für Premium-Büroobjekte im letzten Jahr um 35 Basispunkte auf aktuell 3,50 % nachgegeben. Noch ausgeprägter stellt sich die Yield Compression bei Top-Logistikimmobilien und innerstädtischen Geschäftshäusern dar: Während die Renditen für hochwertige Logistikassets um 60 Basispunkte auf 4,50 % gesunken sind, notieren Einzelhandelsobjekte bei 3,20 % und damit 40 Basispunkte unterhalb des Vorjahreswerts.
Aussichten für 2018 unverändert positiv
„Aus heutiger Sicht stehen die Zeichen gut, dass sich die Rallye auf dem Düsseldorfer Investmentmarkt weiter fortsetzen könnte. Die Vielzahl der registrierten Deals sowie die breite Verteilung des Transaktionsvolumens über die Größenklassen sprechen für die große Stabilität des Markts. Dies weckt auch das Vertrauen ausländischer Anleger, die 2017 deutlich mehr als in den vergangenen Jahren in der Rheinmetropole investierten und ein auch bundesweit beachtliches Volumen erreichen konnten. Ob das Ergebnis jedoch erneut in die Nähe der 3-Mrd.-€-Marke rücken wird, bleibt abzuwarten und hängt wesentlich vom verfügbaren Angebot und Großabschlüssen ab. Bezogen auf die Renditen ist nicht ausgeschlossen, dass diese angesichts der Mietsteigerungspotenziale noch etwas weiter nachgeben könnten“, so Christoph Meszelinsky.
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