Mit einem Transaktionsvolumen von gut 2,16 Mrd. € wurde erneut ein außerordentliche Ergebnis erzielt und das Top-Resultat von 2013 noch einmal um 4 % übertroffen. Gleichzeitig ist dies der drittbeste jemals registrierte Umsatz. Das ergibt der Investmentmarkt-Report 2015, den BNP Paribas Real Estate (BNPPRE), bundesweit führender Immobilienberater, Mitte Februar veröffentlichen wird.
„Hierbei dürfte auch die anstehende Erhöhung der Grunderwerbsteuer zum Jahreswechsel eine Rolle gespielt haben“, erklärt Christoph Meszelinsky, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Düsseldorfer Niederlassungsleiter. „Darüber hinaus wurden mehrere Objekte bereits in frühen Entwicklungsphasen, sei es als Foreward Deal oder lediglich mit Teilvermietung, erworben, was den Umsatz ebenfalls beflügelt hat. Der zehnjährige Durchschnitt wurde sogar um gut 48 % überboten. Bemerkenswert ist, dass dieses sehr gute Resultat mit vergleichsweise wenigen Großdeals im dreistelligen Millionenbereich erzielt wurde. Insgesamt wurden nur drei Verkaufsfälle in diesem Segment erfasst.“ Zu den wichtigsten Transaktionen zählen die Verkäufe des Portigon-Portfolios, der Kö-Galerie sowie von Karstadt an der Schadowstraße.
Zwar wurde 2014 der höchste Anteil (gut 38 %) mit Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich erzielt, gegenüber dem Vorjahr haben sie aber an Bedeutung eingebüßt und 14 Prozentpunkte verloren. Im Vergleich sind Großdeals damit weniger marktbestimmend als in anderen Standorten. Kleine und mittlere Deals bis 50 Mio. € haben dagegen zugelegt und sind für rund 42 % des Ergebnisse verantwortlich zeichnen. Vor allem die Größenklasse zwischen 10 und 25 Mio. € konnte mit 22,5 % erhebliche Anteile beisteuern. Rund 20 % entfallen darüber hinaus auf Verkäufe von 50 bis 100 Mio. €, was gegenüber 2013 ebenfalls eine deutliche Zunahme darstellt. Die Kategorie zwischen 25 und 50 Mio. € konnte ihr Ergebnis mit gut 14 % in etwa halten. Kleine Transaktionen unter 10 Mio. € tragen knapp 5 % bei, was einem leichten Rückgang entspricht.
Insgesamt kommen vier Käufergruppen auf zweistellige Umsatzanteile und generieren zusammen fast 70 % des Volumens. An die Spitze gesetzt haben sich Equity/Real Estate Funds, auf die rund ein Viertel des Umsatzes entfällt. Platz zwei eroberten Versicherungen mit 20 %, hier spiegelt sich auch der Erwerb der Kö-Galerie wider. Auf den weiteren Rängen folgen bereits mit deutlichem Abstand Spezialfonds mit knapp 13 % und Pensionskassen mit gut 11 %. Alle übrigen Anlegertypen tragen nur in geringerem Umfang zum Resultat bei. Der Anteil ausländischer Investoren liegt bei einem im bundesweiten Vergleich relativ niedrigen Wert von gut 37 %.
Equity/Real Estate Funds vorn – Stabile Verteilung der Investments
Equity/Real Estate Funds investierten nicht nur am meisten, sondern führen mit einem Anteil von etwa 30 % auch die Rangliste der Verkäufer an. Auf dem zweiten Platz folgen nicht überraschend Projektentwickler, die fast 20 % zum Umsatzvolumen beitragen. Nur knapp geschlagen auf dem Bronzeplatz liegen Banken mit gut 18 %, was in starkem Maße auf den Verkauf des Portigon-Portfolios zurückzuführen ist. Größere Anteile des Transaktionsvolumens entfallen darüber hinaus auf Corporates (fast 10 %), Investment/Asset Manager (ca. 7 %) und Immobilien AGs/REITs mit gut 4 %. Alle übrigen Anlegergruppen verkauften hingegen in deutlich geringerem Umfang Immobilien. Der Anteil ausländischer Verkäufer liegt mit gut 47 % nicht nur rund 21 Prozentpunkte über dem vergleichbaren Vorjahreswert, sondern auch etwas höher als auf Käuferseite.
Bezogen auf die am Gesamtumsatz beteiligten Nutzungsarten sind gegenüber 2013 kaum Veränderungen zu beobachten gewesen. Angeführt wird die Rangliste erneut von Büroobjekten, die 60 % zum Transaktionsvolumen beitragen und damit ihren Vorjahreswert bestätigten. Gleiches gilt für Einzelhandelsimmobilien, die auf gut 23 % kommen und damit ebenfalls ihr Niveau halten konnten. Zulegen konnten Logistik- und Light-Industrial-Investments, die zusammen für gut 7 % verantwortlich sind und ihren Anteil damit fast verdoppeln Eine gegenläufige Entwicklung war in den Kategorien Hotels und Entwicklungsgrundstücke zu verzeichnen, die beide Umsatzrückgänge aufweisen und aktuell jeweils nur rund 2 % zum Resultat beisteuern.
Auch bei der Verteilung des Investmentvolumens über die unterschiedlichen Teillagen sind nur leichte Verschiebungen gegenüber 2013 zu beobachten. Wie bereits im Vorjahr konnten sich die Cityrand-Zonen an die Spitze setzen und tragen die Hälfte zum Ergebnis bei. Leichte Umsatzrückgänge (-6 Prozentpunkte) verbuchte die City, sie belegt mit einem Anteil von knapp 31 % trotzdem unangefochten Platz zwei. Mit fast 11 % folgen die peripheren Lagen, die damit etwas über Vorjahresniveau liegen. Zuwächse verzeichneten die Nebenlagen, auf die gut 8 % des Transaktionsvolumens entfallen (Vorjahr: fast 5 %). Absolut betrachtet haben sie ihr Ergebnis sogar fast verdoppelt. Verantwortlich hierfür sind erfreulicherweise nicht wenige Großdeals, sondern eine große Anzahl an Verkaufsfällen.
Weiter leichte Abwärtstendenz bei Renditen
Auch in Düsseldorf haben die Spitzenrenditen in einigen Segmenten aufgrund der sehr guten Marktsituation noch einmal nachgegeben. Für Büroobjekte ist sie im Laufe des vergangenen Jahres um weitere 5 Basispunkte auf 4,70 % gesunken. Damit liegt sie nur noch 20 Basispunkte über ihrem absoluten Tiefstand von Mitte 2007. Im bundesweiten Vergleich bewegt sich Düsseldorf damit im Mittelfeld und rangiert hinter München, Hamburg, Berlin und Frankfurt auf Platz fünf.
Ebenfalls rückläufig entwickelt haben sich die Top-Renditen für Logistikobjekte, wobei die Yield-Compression deutlich stärker ausfiel als im Büromarkt. Mit 6,40 % sind aktuell rund 40 Basispunkte weniger anzusetzen als Ende 2013. Stabil geblieben ist dagegen mit 4,15 % die Spitzenrendite für Geschäftshäuser in den besten Lauflagen. Gerade in diesem Marktsegment ist aber darauf hinzuweisen, dass im Einzelfall bei besonderen Rahmenbedingungen auch noch deutlich höhere Preise erzielt werden können.
Unveränderte Rahmenbedingungen für 2015
Die Rahmenbedingungen für Immobilien-Investments werden sich aller Voraussicht nach auch 2015 nicht ändern, sodass die Perspektiven für den Düsseldorfer Markt sehr gut sind. „Als wichtige Einflussfaktoren, die sich positiv auf die Nachfrage auswirken sollten, sind das noch längerfristig sehr niedrige Zinsniveau, die verbesserten Finanzierungsbedingungen seitens der Banken und die leicht anziehenden Prognosen für das Wirtschaftswachstum zu nennen. Auch die stabile Arbeitsmarktsituation und das weiterhin hohe Verbrauchervertrauen sind Aspekte, die für den Standort Deutschland sprechen. Darüber hinaus ist zu berücksichtigen, dass einige größere Deals nicht mehr 2014 abgeschlossen werden konnten, sodass sich ein nicht unerhebliches Volumen bereits im Vorlauf befindet. Vor diesem Hintergrund ist auch für 2015 ein Investmentumsatz zu erwarten, der klar über dem Durchschnitt liegen sollte. Ob das Angebot an großvolumigen Verkaufsobjekten ausreicht, um zum dritten Mal in Folge die 2-Milliarden-Euro-Schwelle zu überschreiten, bleibt noch abzuwarten“, prognostiziert Christoph Meszelinksy.
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