Im Düsseldorfer Marktgebiet (Stadtgebiet + Peripherie) wurden im ersten Halbjahr 228.000 m² Bürofläche umgesetzt. Mit dem besten Ergebnis aller Zeiten konnte über 11 % mehr Umsatz als im Vorjahr registriert werden, und auch der 10-jährige Durchschnitt wurde um knapp 24 % übertroffen. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
„Einen deutlichen Zuwachs von fast 22 % gab es vor allem innerhalb des Stadtgebiets, wo mit 209.000 m² ein neuer Rekordumsatz für das erste Halbjahr aufgestellt wurde. In der Peripherie war dagegen ein deutlicher Rückgang um 42 % auf 19.000 m² zu verzeichnen, ein Wert unter dem langjährigen Durchschnitt“, betont Christoph Meszelinsky, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Düsseldorfer Niederlassungsleiter. Das sehr gute Gesamtergebnis basiert unter anderem auf einem Großvertrag von Uniper (27.600 m²) am Medienhafen und mehreren Vertragsabschlüssen in mittleren Größenklassen. Folglich entfällt auf die Büromarktzone Medienhafen (fast 21 %) der höchste Anteil am Flächenumsatz, gefolgt vom CBD/Bankenviertel (knapp 9 %).
Die Branchenverteilung stellt sich breit gestreut dar. Spitzenreiter sind wie schon im Vorjahr die Verwaltungen von Industrieunternehmen mit knapp 21 %. Dahinter folgen aktuell die sonstigen Dienstleistungen mit einem deutlichen Plus und einem Anteil von rund 17 %. Erneute Zugewinne verzeichnet der Handel, der mit über 12 % den dritten Platz belegt. Die Beratungsgesellschaften gaben leicht nach und tragen gut ein Zehntel zum Düsseldorfer Büroflächenumsatz bei. Die weiteren Branchengruppen erreichen nur Umsatzanteile im einstelligen Bereich: Die IuK-Technologien und Sonstige, jeweils fast 9 %, sowie die öffentliche Verwaltung mit 8 % schneiden hier am besten ab. Die Banken und Finanzdienstleister (knapp 4 %) sowie die Gruppe Medien und Werbung (gut 3 %) erreichen beide ähnliche Ergebnisse wie im Vorjahr.
Mit knapp 26 % entfällt wie im Vorjahr der größte Anteil auf Flächen zwischen 2.000 und 5.000 m². Dahinter folgen die nächstkleineren Kategorien von 1.000 bis 2.000 m² und 500 bis 1.000 m² mit jeweils rund 17 %. Damit stellt das mittlere Größensegment über die Hälfte der Flächenumsätze. Den größten Umsatzrückgang um knapp 5 Prozentpunkte verzeichneten kleinflächige Verträge zwischen 200 und 500 m², sie gaben deutlich auf nun rund 14 % nach. Dennoch spricht der gute Anteil der Flächen bis 500 m² von insgesamt fast einem Fünftel für eine rege Marktaktivität. Flächen über 10.000 m² erreichen aktuell nur gut 12 %, da zuletzt relativ wenige Großabschlüsse registriert wurden.
Leerstand rückläufig, verstärkte Neubautätigkeit, Höchstmiete leicht gestiegen
Der Leerstand von 926.000 m² auf dem Düsseldorfer Büromarkt hat im Vorjahresvergleich um über 4 % abgenommen. Auch die modernen Leerstandsflächen haben sich um über 7 % auf aktuell 263.000 m² reduziert. Ihr Anteil am Leerstand im gesamten Marktgebiet beträgt gut 28 % – ein im bundesweiten Vergleich durchschnittlicher Wert. Innerhalb des Stadtgebiets Düsseldorf liegt der moderne Leerstandsanteil noch etwas höher bei knapp über einem Drittel, was unter Marktgesichtspunkten positiv zu bewerten ist. Die Leerstandsquote ist im Marktgebiet auf 9,9 % und im Stadtgebiet auf 7,9 % gesunken.
Die Summe der Flächen im Bau ist mit 249.000 m² im Vergleich zum Vorjahreszeitraum deutlich um fast 34 % angestiegen. Im Verlauf der letzten zwölf Monate wurden allerdings zunächst bis Ende 2015 mehrere Objekte fertig gestellt, bevor die Neubautätigkeit Anfang 2016 stark zunahm. Aktuell stehen dem Vermietungsmarkt nur noch 56.000 m² zur Verfügung (Anteil gut 22 %) – dies ist der niedrigste Wert der letzten 10 Jahre bei höchster Bautätigkeit. Das insgesamt verfügbare Angebot (Leerstand plus verfügbare Flächen im Bau) hat sich insgesamt um rund 8 % auf 982.000 m² reduziert.
Im Vergleich zum Vorjahresquartal ist die Höchstmiete leicht auf 26,50 €/m² gestiegen. Erzielt wird sie weiterhin in sehr guten Lagen des CBD/Bankenviertels für hochwertig ausgestattete Objekte. Auch die Durchschnittsmiete hat sich hier gegenüber dem Vergleichszeitraum 2015 um gut 4 % auf 21,20 €/m² erhöht. In den weiteren Teilmärkten konnten sowohl steigende als auch sinkende Tendenzen der Mieten registriert werden. Ursächlich hierfür ist vorwiegend das Angebot an modernen und hochwertigen Flächen, das zeitweise in Teillagen schwanken kann, wie aktuell im Gebiet Medienhafen geschehen.
„Für die zweite Jahreshälfte wird für den Düsseldorfer Büromarkt mit einer Nachfrage auf gleichbleibendem Niveau gerechnet, sodass erneut von einem guten Gesamtjahresumsatz auszugehen ist. Sowohl die gesamte Bautätigkeit als auch die verfügbaren Flächen dürften leicht rückläufig sein, und auch der positive Leerstandsabbau sollte sich weiter fortsetzen. Vor dem skizzierten Hintergrund ist insgesamt von einer gleichbleibenden Spitzenmiete auszugehen“, prognostiziert Christoph Meszelinsky.
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