In den ersten drei Quartalen 2016 wurden an den acht wichtigsten deutschen Standorten Berlin, Düsseldorf, Essen, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig und München rund 2,7 Mio. m² Bürofläche umgesetzt. Damit liegt das Ergebnis knapp 12 Prozent über dem bereits sehr guten Vorjahresniveau. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate. Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick:
- Neuer Rekord beim bundesweiten Flächenumsatz. Bisheriger Bestwert aus dem Jahr 2008 wird um knapp 6 % übertroffen.
- Büroflächenumsatz legt gegenüber dem Vorjahr um 12 % zu und liegt 18 % über dem zehnjährigen Durchschnitt.
- Berlin und Köln stellen neue Bestmarken auf.
- Leerstandsabbau setzt sich in allen Städten unvermindert dynamisch fort.
- Über die Hälfte der Standorte verzeichnet steigende Spitzenmieten.
- Perspektiven für 2016: Neuer Umsatzrekord für das Gesamtjahr wahrscheinlich.
„Die bereits im ersten Halbjahr sehr gute Nachfrage hat auch im dritten Quartal angehalten und den Flächenumsatz beflügelt. Mit 2,7 Mio. m² wurde ein neues Allzeithoch erzielt, das die bisherige Bestmarke aus dem Jahr 2008 von 2,54 Mio. m² um knapp 6 % übertrifft. Der zehnjährige Durchschnitt wurde sogar um stolze 18 % überboten“, erläutert Marcus Zorn, Deputy CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland. „Verantwortlich für die weiterhin sehr lebhafte Nachfrage sind in erster Linie die stabile Konjunktur sowie vor allem die sehr positive Arbeitsmarktentwicklung mit sinkenden Arbeitslosen- und steigenden Beschäftigtenzahlen. Dass die aktuelle Marktdynamik nicht auf einzelnen Sondereinflüssen beruht, sondern auf einer breiten Basis steht, zeigt sich auch daran, dass in fast allen Städten Zuwächse zu verzeichnen waren“.
Unangefochtener Spitzenreiter bleibt Berlin, wo der Büromarkt von Rekord zu Rekord eilt. Mit 643.000 m² Flächenumsatz wurde wieder ein neuer Bestwert aufgestellt, der den Vorjahreswert noch einmal um 20 % übertrifft. Noch nie wurde in den ersten drei Quartalen in einer deutschen Stadt so viel Bürofläche umgesetzt. Mit deutlichem Abstand auf Platz zwei folgt München mit 537.000 m² (+7 %) – hier gehört das Ergebnis zu den Top-3-Resultaten der vergangenen zehn Jahre. Vervollständigt wird das Führungstrio von Hamburg mit 396.000 m², was einem Anstieg um knapp 11 % entspricht. Nur 2007 und 2008 wurden in der Hansestadt bessere Umsätze registriert. Fast gleichauf folgt Frankfurt auf Rang vier mit 375.000 m². Der bereits im ersten Halbjahr zu erkennende deutliche Aufwärtstrend hat sich noch einmal beschleunigt und der Bankenmetropole ein Umsatzplus von fast 18 % beschert. Obwohl Düsseldorf mit 322.000 m² das zweitbeste Ergebnis aller Zeiten erreicht, liegt es rund 6 % unter dem im letzten Jahr aufgestellten Rekord, aber gleichzeitig 15 % über dem langjährigen Schnitt. Eine neue Bestmarke wurde auch in Köln aufgestellt, wo sich der Flächenumsatz bisher auf 292.000 m² beläuft und mit 53 % am stärksten zugenommen hat. Wesentlich dazu beigetragen hat ein Vertragsabschluss der Zurich Versicherung über rund 60.000 m². Mit knapp 2 % fiel die Steigerung in Leipzig zwar relativ moderat aus, 67.000 m² Umsatz bedeuten aber auch hier ein im langjährigen Vergleich stabiles Ergebnis. Der einzige Standort mit deutlichem Umsatzrückgang ist Essen, wo nur 65.000 m² (-32 %) registriert wurden. Verantwortlich hierfür sind die bislang noch fehlenden Großverträge, die das Resultat in kleineren Märkten stark beeinflussen.
Leerstandsabbau hält unvermindert an
Als Konsequenz aus der lebhaften Nachfrage und den sehr guten Flächenumsätzen der vergangenen zwei Jahre setzt sich der Leerstandsabbau unvermindert fort. Zum Ende des dritten Quartals beläuft sich das Volumen über alle Standorte auf 5,81 Mio. m². Gegenüber dem vergleichbaren Vorjahreszeitraum entspricht dies einer Reduzierung um 11 %. Gleichzeitig ist dies der niedrigste Leerstand der letzten 15 Jahre. Zu dieser Entwicklung trägt auch die Tatsache bei, dass die Flächen im Bau gegenüber den Vorjahren zwar wieder angezogen haben, sich im langfristigen Vergleich aber immer noch auf einem vergleichsweise moderaten Niveau bewegen. Dramatische Züge nimmt die Situation in Berlin an, wo sich der Leerstand um ein Drittel auf 562.000 m² verringert hat. Die Leerstandsquote liegt mit 2,9 % erstmals unter der 3-Prozent-Marke. Rückgänge im zweistelligen Bereich verzeichnen außerdem noch München mit -14 % (931.000 m²) sowie Köln mit -11 % (422.000 m²). In der bayerischen Landeshauptstadt liegt die Leerstandsrate bei nur noch 4,5 %, auf Stadtgebiet mit 3,1 % sogar auf vergleichbarem Niveau wie in Berlin. Aber auch in den übrigen Städten ist das Angebot weiter spürbar gesunken. Mit 1,68 Mio. m² verzeichnet Frankfurt eine Verringerung um knapp 7 %, und in Düsseldorf (908.000 m²) sowie Hamburg (801.000 m²) reduzierte sich das Volumen um jeweils rund 5 %. Etwas moderater fiel die Entwicklung in Leipzig (330.000 m²) und Essen (175.000 m²) aus, wo jeweils gut 2 % weniger Flächen leer standen als im Vorjahresvergleich. Der Anteil der modernen Leerstände, also dem am stärksten nachgefragten Flächensegment, liegt über alle Standorte betrachtet mit 1,93 Mio. m² bei nur noch rund einem Drittel.
Mieten legen in mehreren Städten zu
In fünf der in die Analyse einbezogenen Städte haben die Spitzenmieten in den vergangenen zwölf Monaten angezogen. Die Dynamik Berlins zeigt sich daran, dass die Höchstmiete um 17 % auf aktuell 28 €/m² gestiegen ist. Kein anderer Standort verzeichnet eine auch nur annähernd vergleichbare Entwicklung. Vieles spricht dafür, dass in der Hauptstadt in absehbarer Zeit die 30-€-Marke erreicht werden wird. Aber auch in Leipzig erreicht die Spitzenmiete mittlerweile 13 €/m² und liegt damit 4 % höher als vor einem Jahr. Um jeweils rund 2 % haben darüber hinaus die Top-Mieten in Düsseldorf (26,50 €/m²), Hamburg (25,50 €/m²) und Köln (21,50 €/m²) zugelegt. An allen übrigen Standorten blieben die Spitzenmieten noch stabil. Teilweise, wie beispielsweise in München, ist dafür auch ein fehlendes Angebot entsprechend hochwertiger Flächen verantwortlich. Allerdings ist in fast allen Städten ein Anstieg der Durchschnittsmieten in vielen Büromarkzonen zu beobachten.
Perspektiven 2016: Neuer Rekordumsatz in Sicht
„Auch wenn Prognosen vor dem Hintergrund vieler externer Einflussfaktoren tendenziell schwieriger werden, bestehen für 2016 sehr gute Chancen auch im Gesamtjahr einen neuen Rekordumsatz aufzustellen. Hierfür sprechen vor allem die konjunkturellen Aussichten. Die gerade veröffentlichten Arbeitslosenzahlen mit einer Quote von 5,9 % stellen den niedrigsten Wert der letzten 25 Jahre dar und auch die von den Wirtschaftsinstituten auf 1,9 % nach oben korrigierte BIP-Prognose für 2016 deutet auf eine weiter dynamische Entwicklung hin. Ins Bild passt auch der um gut 3 Punkte auf 109,5 gekletterte Ifo-Konjunkturindex. Vor allem die Perspektiven werden von den Unternehmen wieder deutlich besser eingeschätzt. Die Weichen für eine unverändert starke Nachfrage sind damit eindeutig gestellt. Berücksichtigt man weiterhin, dass sich bislang noch keine wirklich spürbaren negativen Einflüsse aufgrund der Brexit-Entscheidung nachweisen lassen, haben sich auch die externen Risiken, zumindest für das laufende Jahr, verringert. Vor diesem Hintergrund gehen wir von einem außergewöhnlich guten Jahresumsatz aus, der auf alle Fälle zu den drei besten Ergebnissen der vergangenen 20 Jahre zählen dürfte, vermutlich aber eine neue Bestmarke setzen wird“, prognostiziert Marcus Zorn.
Die Perspektiven lassen sich wie folgt zusammenfassen:
- Vor dem Hintergrund der skizzierten gesamtwirtschaftlichen Aussichten spricht alles dafür, dass die Büromärkte 2016 ein besseres Ergebnis erzielen werden als 2015.
- Die Leerstände werden sich an den meisten Standorten weiter spürbar verringern. In einigen Städten, wie z. B. Berlin und München, erreicht die Flächenknappheit ein problematisches Niveau, da nicht mehr alle umzugsbereiten Nutzer ein für sie adäquates Angebot vorfinden.
- Eine unverändert lebhafte Nachfrage bei gleichzeitig sinkendem Angebot wird die Mieten weiter steigen lassen. In Berlin rückt die 30-€-Marke bei der Spitzenmiete in greifbare Nähe.
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