In den ersten neun Monaten 2017 wurden an den acht wichtigsten deutschen Standorten Berlin, Düsseldorf, Essen, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig und München knapp 2,95 Mio. m² Bürofläche umgesetzt. Damit liegt das Ergebnis 9 % über dem bereits außergewöhnlichen Vorjahresniveau. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate. Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick:
- Neue Bestmarke für die ersten drei Quartale. Gut 2,95 Mio. m² Flächenumsatz bedeuten neuen Umsatzrekord
- Büroflächenumsatz legt gegenüber dem Vorjahr um 9 % zu und liegt ein Viertel über dem zehnjährigen Durchschnitt
- Berlin, Frankfurt, Hamburg und Leipzig erzielen jeweils das beste Ergebnis der letzten 15 Jahre
- Leerstandabbau hält unvermindert an
- Spitzen- und Durchschnittsmiete an den meisten Standorten gestiegen
- Auch für das Gesamtjahr zeichnet sich ein neuer Rekordumsatz ab
„Die deutschen Büromärkte haben auch im dritten Quartal ihre Erfolgsstory fortgesetzt. Mit einem Flächenumsatz von 2,95 Mio. m² wurde in den ersten drei Quartalen wiederum eine neue Bestmarke aufgestellt und der vergleichbare Vorjahreswert um 9 % übertroffen. Der zehnjährige Durchschnitt wurde sogar um rund ein Viertel getoppt“, erläutert Marcus Zorn, Deputy CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland. „Die positive Konjunktur- und Arbeitsmarktentwicklung ist auf den Märkten eindeutig angekommen. Vor dem Hintergrund, dass die BIP-Prognosen sowohl für 2017 als auch die Folgejahre gerade erst noch einmal angehoben wurden, ist dieser Trend auch als nachhaltig anzusehen. Außerdem zeigt sich, dass auch potenziell störende Einflüsse, wie politische Entwicklungen oder globale Krisenherde, die deutsche Wirtschaft bislang nicht in größerem Maße beeinträchtigen können. Die Rahmenbedingungen für eine auch weiterhin positive Entwicklung der Büromärkte stimmen also und bilden ein mehr als solides Fundament für die Büroflächennachfrage.“
Den größten Umsatz verzeichnete Berlin mit 703.000 m² (+9 %). Damit wurde das Ergebnis das vierte Jahr in Folge verbessert und abermals ein neuer Rekord aufgestellt. Wie dynamisch sich die Hauptstadt derzeit entwickelt, belegt auch die Tatsache, dass der zehnjährige Durchschnitt um mehr als 60 % übertroffen wurde. Aber auch in München konnte das Ergebnis um 11 % auf 595.000 m² gesteigert werden, womit sich die bayrische Landeshauptstadt auf Rang zwei positioniert. Bemerkenswert ist auch die Entwicklung in Frankfurt, wo mit 477.000 m² (+27 %) das beste Resultat der vergangenen 15 Jahre eingefahren wurde. Auch im enger gefassten gif-Gebiet war eine Zunahme um 19 % auf 414.000 m² zu verzeichnen. Ähnlich stark zeigte sich der Hamburger Markt. Auch hier wurde mit 446.000 m² (+13 %) eine neue Bestmarke für die letzten 15 Jahre aufgestellt. In die Reihe neuer Allzeithochs reiht sich auch der Leipziger Büromarkt ein, auf dem mit 46 % der größte Zuwachs beobachtet wurde. Mit 98.000 m² erreicht der Flächenumsatz bereits nach neun Monaten ein Niveau, das sonst in guten Jahren für das Gesamtjahr registriert wird. In Essen stieg das Resultat um 21,5 % auf einen im langfristigen Vergleich durchschnittlichen Wert von 79.000 m². Die beiden rheinischen Metropolen Düsseldorf (291.000 m²; -10 %) und Köln (258.000 m²; -12 %) mussten dagegen Rückgänge hinnehmen. Da beide im Vorjahreszeitraum außergewöhnliche Umsätze erreicht hatten, ist dies aber nicht überraschend. In beiden Städten liegt der Umsatz trotzdem klar über dem langjährigen Durchschnitt.
Rückgang der Leerstände setzt sich fort
Vor dem Hintergrund der bereits seit längerem sehr starken und weiter wachsenden Nachfrage ist es nicht verwunderlich, dass sich die Leerstände in fast allen Städten weiter verringern. Über alle Standorte betrachtet ist das Leerstandsvolumen in den letzten zwölf Monaten um 11 % auf jetzt 5,16 Mio. m² gesunken. Die stärksten Rückgänge verzeichneten Köln mit 30 % auf 295.000 m², München mit 21 % auf 736.000 m² und Berlin mit 18 %, wo nur noch 459.000 m² leer stehen. Dementsprechend sind auch die Leerstandsquoten weiter rückläufig. In Berlin ist sie mit 2,4 % mittlerweile unter die eigentlich notwendige Fluktuationsreserve gesunken. Gleiches gilt für das Münchener Stadtgebiet, wo ebenfalls 2,4 % verzeichnet werden. Aber auch in Köln liegt die Leerstandsrate nur noch bei 3,7 %. Aufgrund des sehr geringen Angebots besteht in diesen Städten in bestimmten Marktsegmenten mittlerweile ein Flächenengpass, sodass nicht mehr alle Gesuche zeitnah umgesetzt werden können. Gleiches gilt aber auch für zentrale Lagen in Frankfurt, wo dies vor allem hochwertige und moderne Flächen betrifft. Die Leerstände haben in der Bankenmetropole um 10 % auf 1,5 Mio. m² abgenommen. Ähnlich stellt sich die Situation in Hamburg dar. In der Hansestadt ist das Volumen um 9 % auf 730.000 m² gesunken. Etwas geringer fiel der Rückgang mit Minus 6 % in Leipzig auf 311.000 m² aus. Ein unverändertes Niveau (906.000 m²) weist dagegen der Düsseldorfer Markt auf.
Spitzen- und Durchschnittsmieten ziehen an
Da sich die Angebots-/Nachfragerelation aufgrund der sehr hohen Flächenumsätze bei gleichzeitig abnehmenden Leerständen und nur durchschnittlicher Neubautätigkeit an den meisten Standorten weiter verschlechtert, haben sowohl die Spitzen- als auch die Durchschnittsmieten in den meisten Städten angezogen. Im Schnitt über alle Standorte sind die Spitzenmieten in den letzten zwölf Monaten um 4 % gestiegen. Den größten Zuwachs verzeichnete mit fast 11 % erwartungsgemäß Berlin, wo mittlerweile 31 €/m² notiert werden. Hiermit dürfte das Ende der Fahnenstange aber bei weitem noch nicht erreicht sein. Deutliche Steigerungen waren außerdem in Frankfurt mit über 5 %, in München mit gut 4 % sowie in Essen mit rund 7 % zu beobachten. In der Bankenmetropole sind erstmals seit 2002 wieder 40 €/m² anzusetzen und auch München, mit jetzt 37 €/m², nähert sich langsam dieser Marke. In Köln fiel der Zuwachs mit 1 % dagegen relativ moderat aus, und in Düsseldorf und Leipzig haben sich die Höchstmieten noch nicht verändert.
Perspektiven 2017: Auch für das Gesamtjahr auf Rekordkurs
„Die dynamische Umsatzentwicklung der ersten drei Quartale wird auch in den letzten drei Monaten des Jahres anhalten. Hierfür sprechen einerseits eine ganze Reihe großer Gesuche, die sich kurz vor Abschluss befinden, sowie die unverändert günstigen konjunkturellen Rahmenbedingungen. Ein in den nächsten Jahren voraussichtlich stärker wachsendes BIP als bislang erwartet und eine aktuelle Arbeitslosenzahl unter 2,5 Mio. sprechen eine deutliche Sprache und werden die Büroflächennachfrage auch 2018 auf unverändert hohem Niveau halten. Vor diesem Hintergrund erwarten wir auch für das Gesamtjahr einen neuen Rekordumsatz. Möglicherweise wird sogar erstmals die 4-Mio.-m²-Schwelle übertroffen. Gleichzeitig dürfte sich der Leerstandsabbau in den meisten Städten fortsetzen. Die Konsequenz hieraus wird aller Voraussicht nach ein beschleunigtes Mietpreiswachstum in Städten mit Flächenengpässen in zentralen Lagen sein. Dies gilt insbesondere für Berlin, München und Frankfurt und betrifft sowohl die Spitzen- als auch die Durchschnittsmieten“, prognostiziert Marcus Zorn.
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