Dabei entfielen knapp 2,8 Mrd. € bzw. 71 % des Gesamtumsatzes auf Einzeldeals, was die Attraktivität Düsseldorfs als Investmentstandort eindrucksvoll untermauert. „Mit etwa 120 registrierten Deals wurden interessanterweise etwas weniger Objekte gehandelt als im Vorjahr. Dafür wurde in Bezug auf den durchschnittlichen Umsatz pro Transaktion ein neues Allzeithoch erzielt“, sagt Sebastian Grobe, Düsseldorfer Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate GmbH. Einen bedeutenden Beitrag hierzu haben auch anteilig eingerechnete Portfolios geleistet, die auf einen Gesamtumsatz von 1,1 Mrd. € kommen. Dies ist der dritthöchste jemals gemessene Wert und eine Steigerung von gut zwei Dritteln gegenüber dem Vorjahresergebnis.
Wie nicht anders zu erwarten, zeigt sich bei der Umsatzverteilung nach Größenklassen eine deutliche Dominanz der Großtransaktionen über 100 Mio. €, die satte 1,6 Mrd. € bzw. 41 % zum Gesamtumsatz beitragen. Zum Vergleich: Im Vorjahr waren es weniger als 900 Mio. €. Aber auch der „Mittelbau“ zahlt reichlich auf das Umsatzkonto ein. Die Größenklassen zwischen 25 und 100 Mio. € kommen zusammen auf einen Ergebnisanteil von knapp 40 %. Die kleineren Größenklassen bis 25 Mio. € wiederum steuern zwar nur knapp 20 % zum gesamten Investmentvolumen bei, stellen jedoch fast zwei Drittel der erfassten Deals.
Büroimmobilien nach wie vor begehrt – Investment/Asset Manager dominierende Käufer
Düsseldorf ist und bleibt Bürostadt: Das Ausnahmeergebnis auf dem Investmentmarkt ist in erster Linie dem Run auf Office-Investments geschuldet. 2018 wurden insgesamt 2,5 Mrd. € in Büroimmobilien investiert und damit so viel wie noch nie zuvor. Zahlreiche großvolumige Transaktionen wie z.B. der Verkauf der Metro-Zentrale für rund 270 Mio. € oder des IKB-Hauptquartiers für 230 Mio. € tragen zum Erfolg dieser Assetklasse bei. In Prozentwerten ausgedrückt, führen Büroimmobilien das Feld mit einem Umsatzanteil von stolzen 65 % an. Auf Platz 2 folgt der Einzelhandelssektor, der seinen Marktanteil von 5 auf knapp 9 % steigern kann. Den dritten Platz belegen die Logistikimmobilien, die gut 7 % zum Gesamtumsatz beisteuern. Unterrepräsentiert bleiben dagegen angebotsbedingt Hotel-Investments sowie Entwicklungsgrundstücke, die auf 5 bzw. 3 % Umsatzanteil kommen.
Das Investorenranking wird von den Spezialfonds sowie den Equity/Real Estate Funds angeführt, die zusammen auf gut 38 % des Transaktionsvolumens kommen. Einen zweistelligen Umsatzanteil erreichen außerdem die Investment/ Asset Manager, die eine auffällige Präferenz für großvolumige Deals ab 100 Mio. € zeigen. Alle übrigen Käufergruppen tragen zusammen etwa 51 % zum Gesamtergebnis bei. Hierbei zeigt sich, dass das Angebot an Gewerbeimmobilien in Düsseldorf auf eine breit diversifizierte Nachfrage trifft und keine Abhängigkeiten von bestimmten Käufergruppen bestehen. Bezüglich der Herkunft der Investoren fällt auf, dass der Anteil der ausländischen Anleger mit 38 % im vergleichsweise gering ausfällt. Besonders kauffreudig waren dabei Investoren aus dem europäischen Ausland (17 %) und Nordamerika (10 %).
Die andauernde Niedrigzinspolitik der Notenbanken und der weiterhin drängende Anlagenotstand auf Seiten der institutionellen Investoren halten den Druck auf die Renditen in allen Assetklassen aufrecht. Insbesondere im Bürosegment trifft eine breite Nachfrage auf ein knappes Angebot, was einen Rückgang der Netto-Spitzenrendite um 35 Basispunkte auf 3,15 % zur Folge hat. Ähnlich sieht es bei Logistikimmobilien aus, die in der Spitze mit nur noch 4,05 % rentieren, ganze 45 Basispunkte weniger als noch vor einem Jahr. Der starke Renditerückgang bei Büro- und Logistikimmobilien ist allerdings nicht nur dem angespannten Wettbewerbsumfeld geschuldet, sondern reflektiert auch eine weiterhin positive Mieterwartung. Etwas anders sieht es bei innerstädtischen Geschäftshäusern aus: Hier entwickelte sich die Netto-Spitzenrendite auf niedrigem Niveau seitwärts bei 3,20 %.
Aussichten für 2019 bleiben positiv
„Zum Jahresende haben sich die Zeichen gemehrt, die auf eine leichte Abkühlung der Konjunktur hinweisen und auch die Zinswende in den USA wirft ihre Schatten voraus. Bei den wesentlichen immobilienrelevanten „Hardfacts“ sind für das Jahr 2019 jedoch keine größeren Änderungen zu erwarten: Das gesamtwirtschaftliche Umfeld bleibt stabil, der übergeordnete Trend zur Urbanisierung wird weiter anhalten und auch bei den Anlagepräferenzen der Investoren und des Mangels an alternativen Investmentmöglichkeiten sollten sich keine nennenswerten Änderungen ergeben. Insofern erscheint auch 2019 ein Umsatz oberhalb der Marke von 3 Mrd. € bei gleichzeitiger Stabilisierung der Renditen auf niedrigem Niveau realistisch“, so Sebastian Grobe.
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