Das Ergebnis resultiert aus einer erheblich höheren Anzahl an Großabschlüssen als im Vorjahr. Nachdem 2016 i sechs Vertragsabschlüsse in der Größenordnung über 5.000 m² mit insgesamt rd. 45.000 m² getätigt wurden, waren es im Berichtsjahr 14 Deals in diesem Größensegment mit insgesamt rd. 141.000 m², darunter fünf Anmietungen mit jeweils mehr als 10.000 m².
Zu den größten Abschlüssen zählt dabei der von AENGEVELT an die Stadt Düsseldorf vermittelte 30-Jahres-Mietvertrag über rd. 25.500 m², davon rd. 20.300 m² potenzielle Bürofläche, für die Unterbringung kommunaler Einrichtungen wie die neue Zentralbibliothek im Gebäudekomplex "Konrad-Adenauer-Platz 1" am Hauptbahnhof. Dazu wird das ehemalige Verteilzentrum der Post bis 2020/2021 saniert und umgebaut.
Für 2018 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH ein weiterhin dynamisches Marktgeschehen mit einem überdurchschnittlichen Büroflächenumsatz um 400.000 m² ungeachtet eines verhaltenen Jahresauftaktes: Im ersten Quartal 2018 wurden in der Region Düsseldorf lediglich rd. 73.000 m² Bürofläche umgesetzt (Düsseldorf: 67.000 m²; Umland: 6.000 m²), 35% weniger als im Vorjahresquartal (I. Q 2017: 113.000 m²).
Short Facts 2017
- Von den 451.000 m² Büroflächenumsatz entfielen rd. 387.000 m² bzw. rd. 86% auf das Düsseldorfer Stadtgebiet (2016: rd. 323.000 m²; 91%) und rd. 64.000 m² bzw. 14% (2016: rd. 32.000 m²; 9%) auf das Umland (v.a. Ratingen, Neuss, Erkrath und Hilden).
- Die Angebotsreserve sank 2017 um 70.000 m² auf nominell rd. 780.000 m² (2016: 850.000 m²).
- Im Düsseldorfer Stadtgebiet belief sich der Umfang der kurzfristig verfügbaren Angebotsreserven Ende 2016 auf 560.000 m² (Ende 2016: 615.000 m²). Im Umland ist der Leerstand auf 220.000 m² gesunken (2016: 235.000 m).
- Die Leerstandsquote für die gesamte Büromarktregion (einschl. Umland) sank von 9,2% Ende 2016 binnen Jahresfrist auf aktuell 8,4%. Dabei ist die Leerstandsquote im Stadtgebiet mit 7,4% markant geringer als im Umland mit 13,1%.
- In Top-Lagen stellen sich die Düsseldorfer Bürospitzenmieten auf EUR 27,-/m² (2016: EUR 26,50/m²).
Prognose / Trends 2018
- Für 2018 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH mit rd. 400.000 m² einen Büroflächenumsatz über dem Niveau der jüngsten Dekade (Ø 2008-2017: 371.000 m²).
- Für das erste Quartal 2018 meldet AENGEVELT-RESEARCH in der Region Düsseldorf einen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum markant geringeren Flächenumsatz von rd. 73.000 m², davon rd. 67.000 m² im Stadtgebiet und rd. 6.000 m² im Umland (I.Q 2017: rd. 113.000 m²). Hintergrund: Anders als im Vorjahreszeitraum gab es bislang keine Abschlüsse über 10.000 m².
- 2017 erwartet AENGEVELT-RESEARCH einen weiteren Abbau der nominellen Angebotsreserve auf rd. 720.000 m² Bürofläche.
- Das Fertigstellungsvolumen neuer Büroflächen geht 2018 gegenüber dem Vorjahr (2017: rd. 82.000 m²) voraussichtlich auf 77.000 m² zurück und bleibt damit weiter unter dem Mittelwert der jüngsten Dekade (Ø 2007-2016: 97.000 m²). Zudem sind von den 77.000 m² zum Jahresanfang 2018 bereits 75% bzw. 58.000 m² vorvermarktet. Entsprechend werden nur noch 19.000 m² marktwirksam.
- Hinsichtlich der Bürospitzenmieten prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH für 2018 einen weiteren Anstieg auf rd. EUR 27,50/m².
Büroflächenumsätze 2017 nach Lagen – Cityrandbereiche dominieren:
- Die Cityrandbereiche waren wie in den Vorjahren 2012 bis 2016 Umsatzschwerpunkt innerhalb des Düsseldorfer Stadtgebietes. Auf sie entfielen 2017 rd. 211.400 m² bzw. 47% des regionalen Gesamtbüroflächenumsatzes (2016: 195.100 m² bzw. 55%).
- In den Stadtrandbereichen wurden rd. 140.000 m² bzw. 31% kontrahiert (2016: 101.600 m²bzw. 29%), im Citykern (inkl. “Königsallee“, “Bankenviertel“) waren es rd. 35.700 m² bzw. 8%. (2016: 26.000 m² bzw. 7%).
Büroflächenumsätze nach Branchen
- Den größten Marktanteil erreichten 2017 mit rd. 126.000 m² bzw. einer Marktquote von 28% erneut die beratenden und sozialen Dienstleister (2016: 145.000 m² bzw. 41%).
- Danach folgen die sonstigen Nutzer, in die vor allem Verkehrs-, Industrie-, und Handelsunternehmen einfließen, mit rd. 118.500 m² bzw. 26% (2016: 92.000 m² bzw. 26%).
- Die Nachfragegruppe der Finanzdienstleister konnte einen bedeutenden Umsatzzuwachs verbuchen. Der absolute Flächenumsatz verdreifachte sich mit rd. 88.400 m² nahezu gegenüber dem Vorjahr (2016: 29.600 m²). Der Umsatzanteil stieg von 8% auf 20%.
- Die öffentliche Hand und Organisationen ohne Erwerbszweck legten mit rd. 59.300 m² bzw. 13% gegenüber dem Vorjahr zu (2016: 42.000 m² bzw. 12%).
- Medien-, IT-/EDV-Unternehmen mieteten 2017 mit rd. 58.500 m² mehr Fläche an als im Vorjahr (2016: 47.000 m²). Die Markquote stellt sich konstant auf 13%.
Büroflächenleerstände – Differenzierung nach Marktwirksamkeit
Die kurzfristig verfügbare Angebotsreserve von nominell rd. 780.000 m² bedarf zur qualitativen Bewertung der Angebotssituation einer detaillierten Differenzierung der Leerstandsstruktur. Hierzu entwickelte AENGEVELT-RESEARCH den Büroleerstandsindex „ARLEX“ (AENGEVELT-RESEARCH-LeerstandsindEX):
- Gemäß ARLEX sind am Düsseldorfer Büromarkt gemessen am jüngsten 10-Jahresmittel als „langfristig marktnotwendige regionale Fluktuationsreserve“ ca. 498.000 m² bzw. 64% nachfragerelevante Angebotsfläche erforderlich.
- Auf „latente Leerstände“, also zur Untervermietung angebotene Büroflächen, entfallen am Düsseldorfer Markt aktuell ca. 3% der Angebotsreserve bzw. rd. 20.000 m².
- Der Umfang „struktureller Büroleerstände“ stellt sich auf rd. 90.000 m² bzw. 11%. Diese Flächen stehen seit mindestens fünf Jahren leer und nehmen mehr als die Hälfte des Gebäudevolumens ein und haben nur noch geringe Vermarktungschancen („Marktleichen“).
- Nach Abzug der drei genannten markant unterschiedlich marktwirksamen Leerstandskategorien verbleiben damit rd. 172.000 m² bzw. 22% des gesamten Angebotssockels als „marktaktive Angebotsüberhänge“.
Anstelle des nominellen Leerstands von 8,4% entspricht dieser tatsächlich marktfähige Angebotsüberhang lediglich 1,9% des Gesamtbüroflächenbestandes von 9,23 Mio. m² in der Düsseldorfer Region und gilt damit international als „Vollvermietung“.
Mietpreisniveau
- Die gewichtete Spitzenmiete stieg 2017 auf ca. EUR 27,-/m² (2016: EUR 26,50/m²).
- Der durchschnittlich erzielte Mietpreis in Düsseldorfer Citylagen stieg um EUR 0,30 auf nunmehr EUR 18,40/m². In den Cityrandlagen stieg das Mietpreisniveau geringfügig um EUR 0,20 auf EUR 14,90/m². In den Stadtrandlagen zog das Mietpreisniveau um EUR 0,80/m² auf EUR 12,20/m² an.
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Dipl.-Geograph Michael Fenderl
Teamleiter AENGEVELT-RESEARCH
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