AENGEVELT-RESEARCH analysiert Rekordwert am Düsseldorfer Grundstücksmarkt

Von dem Transaktionsvolumen aus Grundstücksverkäufen (Asset-Deals, bebaut und unbebaut) in Höhe von rd. EUR 4,7 Mrd. entfielen in 2017:

• rd. EUR 3,04 Mrd. auf bebaute Grundstücke (2016: rd. EUR 2,62 Mrd.) =           +16%
• rd. EUR 388 Mio. auf unbebaute Grundstücke (2016: rd. EUR 290 Mio.) =         +34%
• rd. EUR 1.120 Mio. auf Eigentumswohnungen (2016: rd. EUR 1.030 Mio.) =      +  9%

Die Anzahl der Erwerbsvorgänge 2017 ist mit insgesamt 4.941 Kauffällen gegenüber dem Vorjahr (2016: 5.015) um 1,5% gesunken und liegt damit unter der Marktdynamik der jüngsten Dekade (Ø 2007-2016: 5.080 Notarverträge p. a.).

Düsseldorf: Auch Immobilien-Investments erzielen neuen Rekord

2017 übertraf der am Düsseldorfer Investmentmarkt (Gewerbe- und Wohninvestments) erzielte Geldumsatz (Asset- und Share-Deals) nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH mit rd. EUR 3,57 Mrd. das Vorjahresergebnis (2016: rd. EUR 2,97 Mrd.) markant um EUR 600 Mio. bzw. 20% und markiert damit einen neuen Rekord (bisher 2006: EUR 3,45 Mrd.).

Auf Asset-Deals entfielen hiervon EUR 2,69 Mrd. (2016: EUR 2,34 Mrd.), auf Share-Deals EUR 874 Mio. (2016: EUR 634 Mio.).

Der Anstieg des Transaktionsvolumens aus konventionellen Immobilienver­käufen wurde ausschließlich im gewerblichen Investmentsegment erzielt:

• Im Marktbereich Wohninvestments ging das Transaktionsvolumen 2017 geringfügig um EUR 9 Mio. auf EUR 706 Mio. zurück und blieb damit auch moderat unter dem Mittelwert der jüngsten Dekade (Ø 2007-2016: EUR 731 Mio. p.a.).
• Der mittlere Kaufpreis je Erwerbsfall gab bei 371 Kauffällen (2016: 364) geringfügig auf rd. EUR 1,90 Mio. nach (2016: EUR 1,96 MIo.).
• Am gewerblichen Investmentmarkt wurden 2017 in Düsseldorf rd. EUR 1,97 Mrd. umgesetzt. Dies entspricht einem Anstieg um 22% gegenüber dem Vorjahresergebnis (2016: EUR 1,62 Mrd.) und liegt auch rd. 64% über dem jüngsten 10-Jahres-Mittel (Ø 2007-2016: rd. EUR 1,2 Mrd. p. a.).
• Die Anzahl der Grundstücksverkäufe gewerblicher Investmentobjekte blieb mit 140 Kauffällen unter dem Vorjahresniveau (2016: 162 Kauffälle).
• Im Investmentsegment Büro- und Geschäftshäuser als traditionell umsatzstärkster Klasse innerhalb der gewerblichen Investments erhöhte sich das Transaktions­volumen (Asset-Deals) von EUR 1,07 Mrd. auf EUR 1,20 Mrd. Bei gleichzeitig um 24% gesunkener Kauffallzahl (2017: 62; 2016: 82) erhöhte sich der mittlere Kaufpreis je Erwerbsfall auf EUR 19,4 Mio. (2016: EUR 13 Mio.).

Ausländische Investoren
Während im Krisenjahr 2009 nach Markterhebungen von AENGEVELT-RESEARCH nur noch rd. 2% des Transaktionsvolumens auf Investoren aus dem Ausland entfielen, stieg ihr Anteil auf Käuferseite in den Jahren danach auf rd. 60% in 2017 (2016: 43%). Auf Verkäuferseite lag die entsprechende Quote im Berichtsjahr bei rd. 48% (2016: ca. 25%).

Renditen geben weiter nach
Die Auswirkungen der positiven Konjunkturentwicklung seit 2010 – ungeachtet der temporären Abschwächung um die Jahreswende 2012/2013 -  und der starken Nachfrage nach Core-Objekten zeigen sich besonders deutlich in der Entwicklung der Kaufpreisfaktoren für hochwertige Büro- und Geschäftshäuser:

• In den Top-Lagen in Düsseldorf sinken die Renditen seit Ende 2009. Für erstklassige Immobilien in Top-Lage liegt die aktuelle Spitzenverzinsung bei vollkommen stimmigen Qualitätsparametern bei 3,6% p.a. sowohl für Büroobjekte als auch für Geschäftshäuser (Anfang 2017: 4,1% bzw. 3,8% p.a.).
• Demgegenüber bewegen sich die Bruttoanfangsrenditen für Bestands-Mietwohnhäuser (Zinshäuser) aktuell zwischen 4,1% und 5,5% p.a. (Anfang 2017: 4,25% und 5,5% p.a.) und gaben damit gegenüber dem Vorjahr nochmals sowohl am oberen als auch am unteren Renditerand nach. Im Mehrfamilienhaus-Neubau stellt sich die Anfangsverzinsung auf 3,5% bis 4,5% p.a. (Anfang 2017: 4,0% bis 5,0% p.a.).

Trends und Ausblick 2018

• Düsseldorf bleibt eines der bevorzugten Immobilien-Anlageziele in Deutschland.
• Bei steigender Verkaufsbereitschaft und entsprechender Objektverfügbarkeit ist am Düsseldorfer Grundstücksmarkt ein zum Vorjahr vergleichbares Transaktionsvolumen (Asset-Deals) > EUR 4 Mrd. möglich (2017: EUR 4,7 Mrd.).
• Für das laufende Investmentjahr prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH stabile bis moderat weiter sinkende Renditen.
• Insgesamt steigt die Risikobereitschaft der Investoren und damit das Engagement u.a. im Value-Add- bis hin zum Opportunistic-Bereich.
• Mangels Core-Produkte verfolgen Investoren zunehmend die Strategie “manage to core“.
• Der Anteil ausländischer Investoren am Düsseldorfer Investmentmarkt bleibt hoch.
• Das Düsseldorfer Wohninvestmentsegment profitiert weiterhin vom anhaltenden Einwohner- und Haushaltswachstum.

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Dipl.-Geograph Michael Fenderl
Teamleiter AENGEVELT-RESEARCH
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