- rd. EUR 3,04 Mrd. auf bebaute Grundstücke (2016: rd. EUR 2,62 Mrd.) = +16%
- rd. EUR 388 Mio. auf unbebaute Grundstücke (2016: rd. EUR 290 Mio.) = +34%
- rd. EUR 1.120 Mio. auf Eigentumswohnungen (2016: rd. EUR 1.030 Mio.) = + 9%
- Im Marktbereich Wohninvestments ging das Transaktionsvolumen 2017 geringfügig um EUR 9 Mio. auf EUR 706 Mio. zurück und blieb damit auch moderat unter dem Mittelwert der jüngsten Dekade (Ø 2007-2016: EUR 731 Mio. p.a.).
- Der mittlere Kaufpreis je Erwerbsfall gab bei 371 Kauffällen (2016: 364) geringfügig auf rd. EUR 1,90 Mio. nach (2016: EUR 1,96 MIo.).
- Am gewerblichen Investmentmarkt wurden 2017 in Düsseldorf rd. EUR 1,97 Mrd. umgesetzt. Dies entspricht einem Anstieg um 22% gegenüber dem Vorjahresergebnis (2016: EUR 1,62 Mrd.) und liegt auch rd. 64% über dem jüngsten 10-Jahres-Mittel (Ø 2007-2016: rd. EUR 1,2 Mrd. p. a.).
- Die Anzahl der Grundstücksverkäufe gewerblicher Investmentobjekte blieb mit 140 Kauffällen unter dem Vorjahresniveau (2016: 162 Kauffälle).
- Im Investmentsegment Büro- und Geschäftshäuser als traditionell umsatzstärkster Klasse innerhalb der gewerblichen Investments erhöhte sich das Transaktionsvolumen (Asset-Deals) von EUR 1,07 Mrd. auf EUR 1,20 Mrd. Bei gleichzeitig um 24% gesunkener Kauffallzahl (2017: 62; 2016: 82) erhöhte sich der mittlere Kaufpreis je Erwerbsfall auf EUR 19,4 Mio. (2016: EUR 13 Mio.).
Während im Krisenjahr 2009 nach Markterhebungen von AENGEVELT-RESEARCH nur noch rd. 2% des Transaktionsvolumens auf Investoren aus dem Ausland entfielen, stieg ihr Anteil auf Käuferseite in den Jahren danach auf rd. 60% in 2017 (2016: 43%). Auf Verkäuferseite lag die entsprechende Quote im Berichtsjahr bei rd. 48% (2016: ca. 25%). Renditen geben weiter nach
Die Auswirkungen der positiven Konjunkturentwicklung seit 2010 – ungeachtet der temporären Abschwächung um die Jahreswende 2012/2013 - und der starken Nachfrage nach Core-Objekten zeigen sich besonders deutlich in der Entwicklung der Kaufpreisfaktoren für hochwertige Büro- und Geschäftshäuser:
- In den Top-Lagen in Düsseldorf sinken die Renditen seit Ende 2009. Für erstklassige Immobilien in Top-Lage liegt die aktuelle Spitzenverzinsung bei vollkommen stimmigen Qualitätsparametern bei 3,6% p.a. sowohl für Büroobjekte als auch für Geschäftshäuser (Anfang 2017: 4,1% bzw. 3,8% p.a.).
- Demgegenüber bewegen sich die Bruttoanfangsrenditen für Bestands-Mietwohnhäuser (Zinshäuser) aktuell zwischen 4,1% und 5,5% p.a. (Anfang 2017: 4,25% und 5,5% p.a.) und gaben damit gegenüber dem Vorjahr nochmals sowohl am oberen als auch am unteren Renditerand nach. Im Mehrfamilienhaus-Neubau stellt sich die Anfangsverzinsung auf 3,5% bis 4,5% p.a. (Anfang 2017: 4,0% bis 5,0% p.a.).
- Düsseldorf bleibt eines der bevorzugten Immobilien-Anlageziele in Deutschland.
- Bei steigender Verkaufsbereitschaft und entsprechender Objektverfügbarkeit ist am Düsseldorfer Grundstücksmarkt ein zum Vorjahr vergleichbares Transaktionsvolumen (Asset-Deals) > EUR 4 Mrd. möglich (2017: EUR 4,7 Mrd.).
- Für das laufende Investmentjahr prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH stabile bis moderat weiter sinkende Renditen.
- Insgesamt steigt die Risikobereitschaft der Investoren und damit das Engagement u.a. im Value-Add- bis hin zum Opportunistic-Bereich.
- Mangels Core-Produkte verfolgen Investoren zunehmend die Strategie “manage to core“.
- Der Anteil ausländischer Investoren am Düsseldorfer Investmentmarkt bleibt hoch.
- Das Düsseldorfer Wohninvestmentsegment profitiert weiterhin vom anhaltenden Einwohner- und Haushaltswachstum.
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Dipl.-Geograph Michael Fenderl
Teamleiter AENGEVELT-RESEARCH
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