Zwar wird der Rekord des Vorjahres von über EUR 4,5 Mrd. nicht erreicht werden, indessen ein immer noch weit überdurchschnittlicher Wert deutlich jenseits der 3-Mrd.-Marke. Zum Vergleich: Das Zehnjahres-Mittel stellt sich auf rd. EUR 2,6 Mrd.“, beschreibt Oliver Lederer, Leiter Investment von Aengevelt Düsseldorf, das aktuelle Marktgeschehen.
- Dabei besteht nach wie vor ein deutlicher Nachfrageüberhang nach Core-Objekten. Das bestätigt die Entwicklung der Spitzenrenditen von Bürogebäuden sowie Geschäftshäusern in Top-City-Lage, die beide im Jahresverlauf noch einmal um 20 bzw. 10 Basispunkte auf jeweils 3,1% p.a. nachgegeben haben.
- Daneben spielt in Düsseldorf das Wohninvestmentsegment traditionell eine ebenfalls große Rolle. Allerdings spiegeln die in den letzten Jahren geringen Geldumsätze zwischen EUR 600 und 700 Mio. nicht die hohe tatsächliche Nachfrage wider. Vielmehr zeige sich hier, so Oliver Lederer, die geringe Verkaufsbereitschaft insbesondere von Core-Produkten. Und dies ungeachtet aktuell erzielbarer Höchstpreise, die sich an Spitzenrenditen von 3,0% p.a. für Mehrfamilienhäuser im Bestand und in Top-Lagen ablesen lassen. Hintergrund: Es fehlt an rentierlichen Anlage-Alternativen.
„Deshalb steigt die Bereitschaft verschiedener Investorengruppen, intensiver mit Anlageimmobilien zu arbeiten“, beschreibt Lederer die Entwicklungen und führt weiter aus: „In der Folge ist die Nachfrage nach Umnutzungsprojekten sowie “Value-Add“-Produkten mit entsprechenden Charakteristika wie Sanierungsstau, Teilleerständen etc. gestiegen. Dies gilt für die meisten etablierten Wohnlagen in Düsseldorf.“
- Hinsichtlich der Spitzenrenditen prognostiziert Lederer für 2020 für topp Büroobjekte ein weiteres leichtes Absinken auf 3,0% p.a., während er für Wohn- und Geschäftshäuser von einer Stabilisierung auf dem jetzigen Niveau ausgeht.
Ausblick 2020
- Der deutsche Immobilienmarkt bleibt angesichts der Unsicherheiten in Zusammenhang mit dem Austritt Großbritanniens aus der EU und den globalen Handelskriegen ein Stabilitätsfaktor in Europa. Zudem ist der Anlagedruck durch das anhaltende geringe Zinsniveau und die expansive Geldpolitik in Europa weiterhin hoch.
- Entsprechend erwartet Aengevelt für 2020 ein erneut dynamisches Marktgeschehen am Düsseldorfer Investmentmarkt: Das Rekord-Transaktionsvolumen von 2018 wird voraussichtlich nicht erreicht werden. Es ist aber wieder von einem überdurchschnittlichen Geldumsatz auszugehen. Dabei werden neben der anhaltend hohen Nachfrage nach Core-Objekten ebenfalls Anlagemöglichkeiten in "Core+"- und "Value-Add"-Objekte mit markanten Wertsteigerungspotentialen, allerdings auch größerem Managementaufwand gesucht.
- Die Attraktivität Düsseldorfs als Immobilienstandort auch im internationalen Wettbewerb stützt sich auf gute Rahmenbedingungen: Dazu zählt die weiterhin wachsende Bevölkerung, die sich in den letzten zehn Jahren um rd. 38.000 Einwohner (+6,5%) erhöht hat und nach Prognosen bis 2040 weiter auf rd. 704.000 Einwohner (31.12.2018: rd. 619.000) steigen soll. Weitere wichtige Faktoren sind das wachstumsaffine, differenzierte Arbeitsplatzangebot, die exzellente Infrastrukturgüte und -dichte, die optimale Erreichbarkeit von Millionen kaufkraftstarker Verbraucher und die finanzielle Solidität der Landeshauptstadt Düsseldorf.