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Wirtschaftsförderung gibt vereinheitlichte Daten zum Büromarkt heraus –


01.03.2017 Markt für Büroflächen

Der Büromarkt überzeugt mit robusten Zahlen – Leerstand weiter gesunken


Die von der Wirtschaftsförderung zusammengestellten  und vereinheitlichten Zahlen für den Büroflächenmarkt auf Düsseldorfer Stadtgebiet belegen für das Jahr 2016, dass sich der  Düsseldorfer Immobilienmarkt im abgelaufenen Jahr in guter und stabiler Verfassung präsentiert.

Es wurden  rd. 342.000 qm Büroflächen vermietet (406.000 in 2015)  - und damit weniger als im Vorjahr. was auf die fehlenden Großvermietungen zurückzuführen ist. Mit der Unfallkasse NRW wurde lediglich ein Deal mit 14.000 qm abgeschlossen, während 2015 mit den großen Mietverträgen für trivago, Uniper, Handelsblatt, Telekom oder L´Oréal punkten konnte. Diesen Großmietern war das hohe Vorjahresergebnis bei den Mietabschlüssen zu verdanken Die Maklerhäuser haben 2016 wohl mehr Vertragsabschlüsse ( über 500) gezählt  als im Vorjahr.

Die Nettoabsorption, also die zusätzlich benötigte Bürofläche als Ausdruck des reellen Flächenverbrauchs (im Gegensatz zu “Umzügen“ von A nach B mit der gleichen Quadratmeterzahl bei neu angemieter Fläche wie bei der aufgegebenen , die dann keine zusätzliche Fläche vom Markt nimmt) ist seit 2014 deutlich angestiegen und lag 2015 bei rund 218.000 m². Sie erreichte in diesem Jahr ihren vorläufigen Höhepunkt. Im stark ausgeprägt zyklischen Verlauf ist dieser Wert Ende 2016 auf rund 39.000 m² gesunken. Zwar wurde damit weniger Fläche vom Markt genommen, es bleibt aber ein positiver Effekt. Da die Entwicklung der Arbeitsplätze weiterhin positiv verläuft, deutet dies drauf hin, dass die Unternehmen stark auf eine effizientere Ausnutzung der Mietflächen bei Neuvermietungen drängen, zumal die Mieten tendenziell ansteigen.

 

Die Zahlen im Einzelnen

Der Gesamtbestand an Büroflächen betrug  2016 gemittelt  7.612.300 Quadratmeter. 342.000 Quadratmeter Büroflächen wurden neu vermietet.

Die erzielte Spitzenmiete lag bei 26,50 Euro/ Quadratmeter und ist damit im Vergleich zum Vorjahr (26,00) leicht gestiegen. Die realisierte Durchschnittsmiete betrug 14,45  Euro/ Quadratmeter und ist geringfügig angestiegen (2015: 14,20 Euro).

Mit 606.820 Quadratmetern Leerstand (incl. der untervermieteten Flächen) (698.120 in 2015)  betrug die Leerstandsquote 7,8% und ist damit weiter rückläufig (2015: 9,1%). Der positive Trend wird momentan im Wesentlichen durch die Umwandlung von Bürogebäuden zu Wohn- und Hotelgebäuden beeinflusst. Die Eigentümer und Projektentwickler haben die Chance erkannt, die nicht mehr marktfähigen Büroflächen einer anderen Nutzung zuzuführen. Erstmalig wurden in 2016  mehr Flächen registriert, die umgewandelt wurden bzw. damit nicht mehr dem Büromarkt zur Verfügung stehen (rund 65.000 qm), als Flächen, die neu gebaut wurden.

54.730 Quadramtmeter Büroflächen wurden neu fertiggestellt (2015: 69.430 Quadratmeter).

Hintergrund 1: Die Erhebung

Lange Jahre war es ein Problem für Branchen- und Marktkenner, dass es in Düsseldorf  keine einheitlichen Zahlen gab. Um eine einheitliche Datengrundlage zu schaffen, haben  die Immobilienexperten der Wirtschaftsförderung die Daten der verschiedenen Düsseldorfer Gewerbemakler – die oft um einige Tausend Quadratmeter divergieren –zusammen getragen und daraus einheitliche Kennziffern für den Büromarkt im Stadtgebiet er- und gemittelt.

Für Standortentscheidungen über Investments, neue Projektentwicklungen oder -planungen ist ein genauer Überblick über das Marktgeschehen unerlässlich. Immobilienexperten verwenden hierfür verschiedene Indikatoren, mit denen sie den Büro- und Gewerbeimmobilienmarkt analysieren und so Entscheidungshilfen schaffen.

Die Marktdaten der Düsseldorfer Maklerhäuser Aengevelt Immobilien GmbH & Co. KG, BNP Paribas Real Estate GmbH,  CBRE GmbH, Colliers International Düsseldorf GmbH, JLL GmbH sowie Savills Immobilien Beratungs-GmbH erfasste die Wirtschaftsförderung entsprechend einheitlich formulierter Standards und zog daraus die Mittelwerte.

Zudem wird als Datenbasis die Erhebung des Büroflächenbestandes durch die Wirtschaftsförderung Düsseldorf im Dialog mit den Maklern fortgeschrieben. Die Düsseldorfer Maklerrunde hat sich als Organisation bewährt. Das Ergebnis liefert belegbare Kennzahlen, die Düsseldorf weiterhin als einen der solidesten Bürostandorte in Deutschland beschreiben und somit in den Focus internationaler Unternehmen und Investoren rücken.

Hintergrund 2: Erläuterungen der Kennzahlen

Der Flächenumsatz für Düsseldorf bezieht sich ausschließlich auf das Stadtgebiet. Sämtliche vermietete Büroflächen und durch Eigennutzer gekaufte oder errichtete Büroflächen werden dabei zusammengefasst. Längst hat sich als Kennziffer die Mietfläche für den gewerblichen Raum basierend auf der Flächendefinition durch die Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V. (gif) bewährt.

Die erzielbare Spitzenmiete ist die mögliche, im Mietvertrag zu vereinbarende Nominalmiete für eine im besten Teilmarkt liegende erstklassige (A-Flächen) Mietfläche. Die Spitzenmiete versucht vor allem eine Einschätzung der aktuellen Transaktionen abzubilden.

Bei der realisierten Durchschnittsmiete werden alle neuen Mietverträge mit ihren  Nominalmieten berücksichtigt. Um ein abgerundetes Bild für das gesamte Stadtgebiet zu erhalten werden die Mieten gewichtet und ein Mittelwert gebildet.

Im Büroflächenkataster der Stadt Düsseldorf wird der Flächenbestand für die Landeshauptstadt fortgeschrieben. In der Erhebung werden alle Büro- und Verwaltungsgebäude sowie gemischt genutzten Gebäude (z. B. Gewerbeparks) erfasst. Neben der Brutto-Grundfläche (BGF) wird die gewerbliche Mietfläche im allgemeinen Sprachgebrauch die Büronutzfläche ermittelt. In rd. 4.000 Gebäuden in Düsseldorf werden derzeit 7.650.300  m² (NF) Flächen im Bestand registriert.

Zur Aktualisierung des Katasters gehört die laufende Betrachtung der Bürofertigstellungen, das sind die Flächen, die in einem bestimmten Zeitraum in Düsseldorf auf den Markt kommen und bis auf den Mieterausbau fertig gestellt wurden. Daher werden die hauptsächlich errichteten Bürogebäude quartalsweise aufgenommen und dem jeweiligen Betrachtungszeitraum zugeordnet.

Unter Leerstand werden üblicherweise jene Flächen verstanden, die zum Zeitpunkt der Erhebung innerhalb von drei Monaten neu bezogen werden können. Dazu zählen alle neu fertig gestellten Büroflächen und ungenutzte Flächen die vermietet oder zum Kauf angeboten werden sollen. Die Leerstandsquote gibt das prozentuale Verhältnis des Büroflächenleerstandes zum Büroflächenbestand wieder.