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Wirtschaftsförderung: Düsseldorfer Büroflächenmarkt überzeugt


18.09.2017 Markt für Büroflächen

Die von der Wirtschaftsförderung zusammengestellten und vereinheitlichten Zahlen für den Büroflächenmarkt auf Düsseldorfer Stadtgebiet sind auch für das 1. Halbjahr 2017 weiterhin gut.


197.000  Quadratmeter Büroflächen wurden auf Düsseldorfer Stadtgebiet im 1. Halbjahr neu vermietet - und damit etwas mehr als im Vorjahreszeitraum (2016 waren es 187.000 Quadratmeter). Die Wirtschaftsförderung prognostiziert daher einen Gesamtumsatz von rund 400.000 Quadratmetern bis Ende des Jahres. Die erzielte Spitzenmiete lag bei 26,50 Euro/Quadratmeter und ist damit im Vergleich zum Vorjahr gleich geblieben. Hingegen ist die realisierte Durchschnittsmiete mit 14,00 Euro/Quadratmetern leicht gesunken (2016: 14,60 Euro/Quadratmeter).

Mit 570.000 Quadratmetern Leerstand (incl. der untervermieteten Flächen) betrug die Leerstandsquote 7,5 Prozent und ist damit weiter gesunken – 2016 waren es noch 643.900 Quadratmeter.  

Die größten Mietabschlüsse waren 20.2000 Quadratmeter an die HSBC Bank für den Neubau an der Hansallee  oder das Bankhaus Lampe, das auf 13.000 Quadratmetern in einen Neubau in die  Schwannstraße ziehen wird.

Der Gesamtbestand an Büroflächen beträgt aktuell 7.550.000 Quadratmeter. Dass der Gesamtbestand im Vergleich zum Vorjahr (2016: 7.662.900 Quadratmeter) gesunken ist, erklärt sich zum einen den Abriss veralteter Gebäude, bis zu einem Neubau nicht mehr in der Bilanz auftauchen, zum anderen aber auch durch die Umwandlung von Büros zu Wohn- und Hotelgebäuden. Eigentümer und Projektentwickler haben die Chance erkannt, nicht mehr marktgängige Büroflächen einer anderen Nutzung zuzuführen. Im ersten Halbjahr 2017 waren es insgesamt rund 45.000 Quadratmeter, die als Büroflächen vom Markt genommen wurden und nun für Wohnen oder Hotelprojekte vorgesehen sind.

Erhebung und Fortschreibung der Daten

Für Standortentscheidungen über Investments, neue Projektentwicklungen oder -planungen ist ein genauer Überblick über das Marktgeschehen unerlässlich. Immobilienexperten verwenden hierfür verschiedene Indikatoren, mit denen sie den Büro- und Gewerbeimmobilienmarkt analysieren und so Entscheidungshilfen schaffen.

Die Marktdaten der Düsseldorfer Maklerhäuser ANTEON,  Aengevelt Immobilien GmbH & Co. KG, BNP Paribas Real Estate GmbH,  CBRE GmbH, Colliers International Düsseldorf GmbH, imovo, JLL GmbH sowie Savills Immobilien Beratungs-GmbH erfasste die Wirtschaftsförderung entsprechend einheitlich formulierter Standards und zog daraus die Mittelwerte.

Zudem wird als Datenbasis die Erhebung des Büroflächenbestandes durch die Wirtschaftsförderung Düsseldorf im Dialog mit den Maklern fortgeschrieben. Das Ergebnis liefert belegbare Kennzahlen.

Der Flächenumsatz für Düsseldorf bezieht sich ausschließlich auf das Stadtgebiet. Sämtliche vermietete Büroflächen und durch Eigennutzer gekaufte oder errichtete Büroflächen werden dabei zusammengefasst. Längst hat sich als Kennziffer die Mietfläche für den gewerblichen Raum basierend auf der Flächendefinition durch die Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V. (gif) bewährt.

Die erzielbare Spitzenmiete ist die mögliche, im Mietvertrag zu vereinbarende Nominalmiete für eine im besten Teilmarkt liegende erstklassige (A-Flächen) Mietfläche. Die Spitzenmiete versucht vor allem eine Einschätzung der aktuellen Transaktionen abzubilden.

Bei der realisierten Durchschnittsmiete werden alle neuen Mietverträge mit ihren  Nominalmieten berücksichtigt. Um ein abgerundetes Bild für das gesamte Stadtgebiet zu erhalten werden die Mieten gewichtet und ein Mittelwert gebildet.

Im Büroflächenkataster der Stadt Düsseldorf wird der Flächenbestand für die Landeshauptstadt fortgeschrieben. In der Erhebung werden alle Büro- und Verwaltungsgebäude sowie gemischt genutzten Gebäude (z. B. Gewerbeparks) erfasst. Neben der Brutto-Grundfläche (BGF) wird die gewerbliche Mietfläche im allgemeinen Sprachgebrauch die Büronutzfläche ermittelt. In rund 4.000 Gebäuden in Düsseldorf werden derzeit 7.650.300  m² (NF) Flächen im Bestand registriert.

Zur Aktualisierung des Katasters gehört die laufende Betrachtung der Bürofertigstellungen, das sind die Flächen, die in einem bestimmten Zeitraum in Düsseldorf auf den Markt kommen und bis auf den Mieterausbau fertig gestellt wurden. Daher werden die hauptsächlich errichteten Bürogebäude quartalsweise aufgenommen und dem jeweiligen Betrachtungszeitraum zugeordnet.

Unter Leerstand werden üblicherweise jene Flächen verstanden, die zum Zeitpunkt der Erhebung innerhalb von drei Monaten neu bezogen werden können. Dazu zählen alle neu fertig gestellten Büroflächen und ungenutzte Flächen die vermietet oder zum Kauf angeboten werden sollen. Die Leerstandsquote gibt das prozentuale Verhältnis des Büroflächenleerstandes zum Büroflächenbestand wieder.