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Deal Magazin: Rückläufiger Flächenumsatz am deutschen Büromarkt


31.08.2020 Markt für Büroflächen

Die kontinuierliche und vergleichende Analyse von 13 deutschen Büromärkten (Berlin, Dresden, Düsseldorf, Essen, Frankfurt a. M., Hamburg, Karlsruhe, Köln, Leipzig, Magdeburg, München, Nürnberg, Stuttgart) durch DIP - Deutsche Immobilien-Partner ermöglicht Querschnittsvergleiche zwischen den Märkten in Nord- und Süd- bzw. West- und Ostdeutschland und zwischen Städten verschiedener Marktgröße.

Die Analysen von DIP – Deutsche Immobilien-Partner zeigen, dass die Corona-Krise wie erwartet zu einem deutlichen Einbruch bei den Flächenumsätzen auf den deutschen Büromärkten gesorgt hat:


  • Im ersten Halbjahr 2020 liegt der Gesamtbüroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) mit rd. 1,45 Mio. m² fast ein Drittel (31%) unter dem Vorjahresergebnis (H1 2019: 2,10 Mio. m²) und 18% unter dem langjährigen Mittel (Ø H1 2010-2019: 1,76 Mio. m²).
  • Der Büroflächenleerstand ist indessen aufgrund eines dynamischen Marktgeschehens im zweiten Halbjahr 2019 in den DIP-Märkten innerhalb der letzten zwölf Monate dennoch weiter gesunken, wenn auch nur moderat um rd. 160.000 m². Er stellt sich Ende Juni 2020 auf rd. 3,72 Mio. m² (Ende Juni 2019: rd. 3, 87 Mio. m²). Die Leerstandsquote sank von 3,6% Ende Juni 2019 auf aktuell 3,4%.
  • Die durchschnittliche Spitzenmiete in den analysierten deutschen Büromärkten ist gegenüber dem Vorjahreszeitraum um EUR 1,50 bzw. knapp 5% auf rd. EUR 33,10/m² gestiegen (H1 2019: EUR 31,60/m²).


DIP-Büromärkte: Deutlich niedrigerer Büroflächenumsatz

In den erfassten 13 deutschen DIP-Büromärkten (Berlin, Dresden, Düsseldorf, Essen, Frankfurt/M., Hamburg, Karlsruhe, Köln, Leipzig, Magdeburg, München, Nürnberg und Stuttgart) wurde im ersten Halbjahr 2020 mit rd. 1,45 Mio. m² ein um ca. 31% niedrigerer Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) als im Vorjahr (H1 2019: rd. 2,10 Mio. m²) registriert.

Dabei entwickelten sich die Einzelmärkte weitgehend homogen:

  • Zum Teil deutlich gesunkene Büroflächenumsätze analysiert DIP in den Städten Karlsruhe (-3%), Dresden (-10%), München (-19%), Berlin (-20%), Düsseldorf (-24%), Essen (-44%), Frankfurt (-57%), Hamburg (-45%), Köln (-42%), Leipzig (-2%) und Stuttgart (-44%).
  • In Magdeburg blieb der Flächenumsatz konstant, lediglich Nürnberg (+43%) wies steigende Büroflächenumsätze auf.


Auch in den „Big Seven“ rückläufige Büroflächenumsätze

  • Auf die „Big Seven“ (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M., Hamburg, Köln, München, Stuttgart) entfiel ein Büroflächenumsatz von insgesamt 1,26 Mio. m² (-33%) bzw. ein Anteil von 87% des gesamten Büroflächenumsatzes in den 13 DIP-Märkten (H1 2019: 1,87 Mio. m² bzw. 89%).
  • München ist dabei wie bereits im Vorjahr deutschlandweit umsatzstärkster Büromarkt mit einem Halbjahresumsatz von rd. 330.000 m² (-19%) und liegt vor dem Berliner Bürovermietungsmarkt (309.000 m²; -20%).
  • Als drittstärkster Standort erfuhr auch Düsseldorf mit rd. 183.000 m² markante Umsatzeinbrüche im Vergleich zum Vorjahr (ca. 241.000 m², -24%), genau wie andere Städte der Big Seven.
  • Die größten absoluten Umsatzeinbußen binnen Jahresfrist analysiert DIP innerhalb der Big Seven in Frankfurt (-150.000 m²) und Hamburg (-133.000 m²).


Büroflächenumsätze der mittelgroßen DIP-Bürozentren gesunken

  • In den mittelgroßen DIP-Bürozentren war die Entwicklung des Flächenumsatzes insgesamt ebenfalls negativ: Im Vorjahresvergleich sank der Flächenumsatz in den Städten Dresden, Essen, Karlsruhe, Leipzig, Magdeburg und Nürnberg um 13% auf rd. 195.000 m² (1. Halbjahr 2019: ca. 225.000 m²). Ungeachtet des Umsatzrückgangs stieg der Anteil an dem von DIP erfassten Gesamtumsatz auf rd. 13% an (2019: 11%).
  • Die Dynamik der Entwicklung war in den einzelnen Städten sehr unterschiedlich: So sind z. B. die Flächenumsätze in Magdeburg mit 10.000 m² konstant hoch geblieben, in Leipzig um nur 2% gesunken und in Nürnberg trotz Corona-Krise sogar um 43% auf 43.000 m² gestiegen. Auf der anderen Seite weisen Dresden, Karlsruhe und Essen markante Umsatzeinbußen auf, die indessen immer noch moderater ausfielen als in den Big Seven.


Sinkende Büroflächenleerstände

  • Auch wenn in einigen DIP-Standorten, wie z.B. in Berlin, Frankfurt und Düsseldorf, die Angebotsreserven in den ersten sechs Monaten 2020 gestiegen sind, hat sich der Gesamtumfang der kurzfristig verfügbaren Büroflächen in den 13 analysierten deutschen Märkten dennoch innerhalb eines Jahres um rd. 160.000 m² von rd. 3,87 Mio. m² Mitte 2019 auf ca. 3,72 Mio. m² Mitte 2020 reduziert.
  • Analog dazu sank die durchschnittliche Leerstandsquote der 13 DIP-Büromärkte binnen Jahresfrist von 3,6% auf aktuell 3,4%.
  • Spitzenmieten und durchschnittliche City-Mieten deutlich im Plus
  • Ungeachtet rückläufiger Flächenumsätze hat die durchschnittliche gewichtete Spitzenmiete innerhalb eines Jahres in den 13 analysierten deutschen DIP-Büromärkten um knapp 5% auf rd. EUR 33,10/m² Ende Juni 2020 angezogen (Ende Juni 2019: ca. EUR 31,60/m²). Hier sind vor allem die gestiegenen Spitzenmieten in Berlin (EUR 39,-/m², +8%), Leipzig (EUR 15,50/m², +7%), Hamburg (EUR 32,00/m², +12%) und Köln (EUR 26,-/m², +8%) zu nennen.
  • Bundesweiter Mietpreisführer bleibt Frankfurt am Main mit einer binnen Jahresfrist auf EUR 46,00/m² (+8%) gestiegenen Spitzenmiete.
  • Weniger markant zog das durchschnittliche, in den DIP-Märkten analysierte Mietniveau für Büroflächen in Citylagen an und zwar um rd. 4% bzw. EUR 0,90 von rd. EUR 21,40/m² Mitte 2019 auf rd. EUR 22,30/m² Mitte 2020.

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