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Deal Magazin: Mieten und Immobilienpreise: Weiter Steigerung, aber etwas gebremst


26.01.2020 Markt für Wohnungbauflächen

In Düsseldorf erhöhten sich die Wohnungsmieten in den zurückliegenden zwölf Monaten nur moderat. Die Kaltmieten im Neubauerstbezug sowie für Bestandswohnungen in einfachen und guten Lagen blieben überwiegend stabil. Nur vereinzelt kletterten sie leicht: Je nach Standort und Zustand zwischen zwei und fünf Prozent.


Dies sind die geringsten Steigerungen in diesem Segment seit über zehn Jahren, wie aus dem neuen Immobilienpreisspiegel 2020 des Ring Deutscher Makler (RDM) Düsseldorf hervorgeht.

Anders stellt sich Situation in Umlandgemeinden und bei Eigentumswohnungen dar. In Ratingen, Viersen und Mettmann kletterten die Kaltmieten um teilweise bis zu sieben Prozent. Die höchsten Mietsteigerungen verzeichnete Mettmann bei den Erstbezugsmieten: diese erhöhten sich in guten Lagen um 16 Prozent, von 9,50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche auf 11 Euro. In Düsseldorf liegen die Neubaumieten in vergleichbaren Lagen bei unverändert 14,20 Euro. In Mönchengladbach liegen sie ebenfalls unverändert bei 10,50 Euro, in Neuss bei 11,50 Euro (plus 3 Prozent) und in Krefeld bei 8,80 Euro (plus 4 Prozent).

Bei Eigentumswohnungen zogen die Preise auf breiter Front an. Dies gilt ebenso für Düsseldorf wie für viele Umlandgemeinden. Betroffen waren hierbei insbesondere renovierungsbedürftige Wohnungen in einfachen Lagen. In Mönchengladbach sowie in Krefeld stiegen die Quadratmeterpreise jeweils um 18 Prozent (von 850 Euro auf 1.000 Euro). In Düsseldorf erhöhten sie sich um 13 Prozent: von 1.950 auf 2.200 Euro. An guten und sehr guten Standorten waren die Steigerungen einzig in Ratingen und Mönchengladbach zweistellig (13 beziehungsweise 11 Prozent). Ansonsten lagen die Erhöhungen in diesem Bereich zwischen zwei und neun Prozent.

In sehr guten Lagen kostet eine Eigentumswohnung in einer Bestandsimmobilie in der Landeshauptstadt etwa 5.000 Euro pro Quadratmeter, in Mönchengladbach und Mettmann 3.100 Euro, in Ratingen 3.700 Euro und in Viersen 3.050 Euro.
„Die Gründe für diese Entwicklung sind Nachholeffekte. Immer mehr Mieter und Käufer weichen auf Umlandgemeinden aus und treiben die Preise und Mieten nach oben. Das gilt insbesondere für attraktive Kommunen mit eigener Infrastruktur und guter Anbindung per Bahn und Autobahn an das Oberzentrum Düsseldorf“, erläutert Jörg Schnorrenberger, Immobilienmakler in Düsseldorf und Vorsitzender des RDM-Düsseldorf.

Die RDM-Daten zeigen, dass sich die Schere zwischen Preisen und Mieten weiter öffnet. „Denn die Neuvertragsmieten kletterten in den zurückliegenden Monaten in guten Lagen in den sieben untersuchten Städten um ein Prozent; die Preise für Eigentumswohnungen in vergleichbaren Lagen erhöhten sich in diesem Zeitraum hingegen um 7,5 Prozent“, erläutert Jan Klüssendorff, Immobilienmakler in Düsseldorf und Schatzmeister des RDM.
In Zeiten niedriger Zinsen stecken Anleger nach wie vor viele Milliarden in den Immobilienmarkt. Dies ist ein Phänomen, das neben Ballungsregionen wie Düsseldorf auch bundesweit Universitätsstädte und Kommunen im Umland großer Zuzugsstädte kennen wie Potsdam, Erding oder Heilbronn.

„Es könnte aber in den nächsten Monaten zu einer leichten Preisberuhigung kommen. Bislang war es so, dass die steigenden Preise von gleichzeitig günstigeren Zinsen aufgefangen wurden. Unter dem Strich konnten sich viele Erwerber daher den Immobilienkauf weiterhin leisten. Doch seit Oktober haben die Hypothekenzinsen leicht zugelegt. Das könnte ein erstes Signal sein, das einen Kauf erschwert und die Nachfrage leicht zurückgehen lässt. Wenngleich nichts darauf hindeutet, dass die Bauzinsen in den nächsten Monaten stark klettern“, so Schnorrenberger.

Düsseldorf sowie viele Städte des Umlands versuchen mit einer Aktivierung von Bauland dieser hohen Nachfrage zu begegnen. In den ersten neun Monaten 2019 erhöhte sich die Zahl der genehmigten Wohnungen gegenüber dem Vergleichszeitraum 2018 in der Landeshauptstadt sowie in Mönchengladbach um circa 20 Prozent und in Krefeld um rund zwölf Prozent. Im Rhein-Kreis Neuss sank hingegen die Neubauquote um rund 41 Prozent, in Mettmann um rund 26 Prozent. In Viersen hat sie sich bei einem leichten Rückgang um 3,5 Prozent kaum verändert (Quelle: Statistikbehörde Information und Technik NRW).

Die Preise für freistehende Einfamilienhäuser erhöhten sich in der Rheinmetropole in den zurückliegenden zwölf Monaten zwischen drei und fünf Prozent. In sehr guten Lagen müssen aktuell etwa 1,52 Mio. Euro einkalkuliert werden: Fünf Prozent mehr als vor einem Jahr. „In diesem Premiumsegment ist das Angebot extrem knapp, gleichzeitig aber die Nachfrage sehr hoch“, beobachtet Experte Schnorrenberger.
Die Preise für vergleichbare Objekte liegen in Umlandgemeinden niedriger. In Ratingen muss man für Eigenheime in nachgefragten Quartieren etwa 920.000 Euro einrechnen (plus zwei Prozent), in Neuss 840.000 Euro (plus zwei Prozent), in Krefeld circa 635.000 Euro (plus 1 Prozent) und in Mönchengladbach unverändert 600.000 Euro.

Prognose für 2020: Die Experten des RDM rechnen im laufenden Jahr in Düsseldorf sowie dem Umland mit leicht steigenden Kaltmieten zwischen ein und vier Prozent. Wobei die Erhöhungen eher einfache und mittelgute Lagen und vorrangig einfach ausgestattete Immobilien betreffen als gute und sehr gute Objekte in Premiumlagen.
Die Immobilienpreise könnten etwas stärker klettern: im Schnitt zwischen drei und zehn Prozent. Wie in den zurückliegenden Jahren gehen die RDM-Immobilienprofis davon aus, dass das Umland hiervon stärker betroffen ist als die Landeshauptstadt.

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