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Deal Magazin: Grundstücksmarkt Düsseldorf: Überdurchschnittliches Jahr realistisch


01.10.2020

Aengevelt Research attestiert dem Düsseldorfer Grundstücksmarkt ungeachtet eines signifikanten Rückgangs der Geldumsätze (Asset-Deals) im ersten Halbjahr 2020 gegenüber dem Vorjahreszeitraum eine ausgeprägte Robustheit und prognostiziert für das Gesamtjahr 2020 trotz Corona-Krise einen überdurchschnittlichen Geldumsatz.

Nach Auswertungen des Gutachterausschusses Düsseldorf wurde im ersten Halbjahr 2020 am Grundstücksmarkt der Landeshauptstadt ein Geldumsatz von rd. EUR 1,5 Mrd. kontrahiert. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum (H1 2019: rd. EUR 2,2 Mrd.) bedeutet dies einen deutlichen Rückgang um 31% bzw. rd. EUR 710 Mio.


Allerdings ist dieser unter anderem auch Corona-bedingte Einbruch gegenüber den Rekordhalbjahren 2018/2019 in der Langzeitbetrachtung zu relativieren: So handelt es sich bei dem Halbjahresergebnis 2020 nach Analysen von Aengevelt Research um den immerhin sechsthöchsten Wert in diesem Jahrtausend und liegt in etwa auf dem Niveau des ersten Halbjahres 2016.

Zudem hat der Gutachterausschuss in seiner monatsgenauen Analyse z.B. in den Segmenten “Bebaute Grundstücke“ und „Wohn-/Teileigentum“ nach Corona-typischen Rückgängen in den Monaten März bis Mai bereits im Juni ein wieder deutlich anziehendes Umsatzgeschehen festgestellt.

Differenzierte Entwicklung nach Marktsegmenten

  • Die stärksten Einbrüche im ersten Halbjahr 2020 verzeichnete nach Auswertungen des Gutachterausschusses das Segment der unbebauten Grundstücke mit einem Umsatzrückgang um 74% bzw. rd. EUR 127,7 Mio. gegenüber dem Vorjahreszeitraum (H1 2019: > EUR 165 Mio.) auf weniger als EUR 40 Mio. Allerdings ist dieses Marktsegment von einer großen Volatilität geprägt, so dass bereits einzelne Großtransaktionen für starke Ausschläge sorgen können. Hinzu kommt, dass mit Beginn der Corona-Krise insbesondere im gewerblichen Bereich Kaufentscheidungen zurückgestellt wurden, um zunächst die weitere Entwicklung abzuwarten.
  • Stabil präsentiert sich dagegen der Markt für Wohn- und Teileigentum: Zwar ging die Zahl der Kauffälle um 238 bzw. 15% zurück. Das Umsatzergebnis des Vorjahreszeitraums (H1 2019: knapp EUR 500 Mio.) wurde indessen lediglich um 3% bzw. EUR 16,5 Mio. verfehlt. Hier zeigt sich laut Aengevelt zum einen die anhaltend hohe Nachfrage nach Wohneigentum und zum anderen die Verlagerung des Marktgeschehens auf höherpreisige Eigentumswohnungen u.a. im Neubausegment.
  • Im Marktbereich der bebauten Grundstücke, der besonders vom Segment der Immobilieninvestments geprägt wird, ging der Geldumsatz im ersten Halbjahr 2020 um 22% bzw. rd. EUR 285 Mio. zurück und bleibt damit – wenn auch nur knapp – unter einer Milliarde Euro. Gerade aber in diesem Segment verzeichnete der Gutachterausschuss im Juni bereits wieder einen deutlich anziehenden Geldumsatz gegenüber den drei Vormonaten. Hier prognostiziert Aengevelt für das zweite Halbjahr einen insgesamt markanten Umsatzanstieg u.a. aufgrund von Nachholeffekten.


Aengevelt prognostiziert überdurchschnittliches Gesamtjahr 2020
Erfahrungsgemäß fällt das zweite Halbjahr in der Regel deutlich umsatzstärker aus, zumal es zu Nachholeffekten kommen wird. Hinzu kommen außerdem so genannte Share-Deals (Verkauf von Unternehmens-/Gesellschaftsanteilen), die nicht vom Gutachterausschuss erfasst werden (können). Diese erreichten im Mittel der jüngsten fünf Jahre einen Wert von rd. EUR 630 Mio.

Vor diesem Hintergrund hält Aengevelt Research für 2020 einen Gesamtumsatz um EUR 5 Mrd. am Düsseldorfer Grundstücksmarkt für realistisch. Dieser Wert läge zwar deutlich unter dem Rekordergebnis des Vorjahres (2019: rd. EUR 7,42 Mrd.), indessen rund ein Fünftel über dem Dekadenmittel von EUR 4,2 Mrd. und bestätigt damit die Attraktivität Düsseldorfer Immobilien.

Für Oliver Lederer, Leiter des Düsseldorfer Investment-Teams von Aengevelt, keine Überraschung: „Gerade vor dem Hintergrund extrem volatiler Kapitalmärkte sind große Mengen Kapital im Markt, die angelegt werden müssen. Und es wird noch viel mehr, unter anderem aufgrund auslaufender europäischer Staatsanleihen. Hieraus ergibt sich ein massives Re-Investitionsvolumen. Da sich Staatsanleihen mit teilweise negativen Zinsen auf absehbare Zeit nicht rentieren, liegt einer der Schwerpunkte auf Immobilien. Zwar sind auch hier die Spitzenrenditen deutlich gesunken und stellen sich beispielsweise in Düsseldorf auf etwa 3% p.a. für Wohninvestments, allerdings: Das ist immer noch deutlich mehr als minus 0,3 Prozent für zehnjährige Bundesanleihen!“

Fazit Aengevelt:
Düsseldorf ist auch in der Krise ein attraktiver und gefragter Immobilien- und Investitionsstandort!

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