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Deal Magazin: Düsseldorfer Logistikmarkt im Krisenmodus


26.10.2020

Im dritten Quartal zeichnet sich mit einem Umsatz von 24.000 m² eine zaghafte Erholung ab. Insgesamt beläuft sich der Flächenumsatz in den ersten neun Monaten auf 94.000 m², womit das Ergebnis des Vorjahreszeitraums um 13 % verfehlt wird. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.


Der Düsseldorfer Logistikmarkt spiegelt die Auswirkungen der Corona-Krise im Jahresverlauf sehr deutlich wider. Verlief das erste Quartal mit einem Flächenumsatz von 52.000 m² noch sehr vielversprechend, so folgte im Zuge der Maßnahmen zur Eindämmung der Corona-Epidemie ein deutlicher Rückgang des Q2-Ergebnisses auf nur noch 18.000 m². Im Vergleich zum 10-Jahresdurchschnitt steht ein Rückgang um gut 50 % zu Buche. “ Ein Grund für die derzeit beobachtbare Abwärtstendenz besteht sicherlich darin, dass potenzielle Mieter und Eigennutzer ihre Expansionspläne mit Blick auf die unklare gesamtwirtschaftliche Perspektive mitunter verschieben. Ein weiteres, nicht minder bedeutsames Markthemmnis, stellt indes der seit Jahren andauernde Flächenmangel dar. Das Angebot auf dem Düsseldorfer Logistikmarkt ist sowohl im Bestand, als auch im Neubau viel zu gering, was dazu führt, dass viele Flächengesuche nicht umgesetzt werden können“, sagt Christopher Raabe, Geschäftsführer und Head of Logistics & Industrial der BNP Paribas Real Estate GmbH.

Mit einem Marktanteil von fast 57 % erobern sich die Logistikdienstleister den Platz an der Sonne, wozu insbesondere die Eigennutzer-Deals von Yusen Logistics in Langenfeld (10.500 m²) und Logiflex in Mönchengladbach (10.000 m²) beitragen. An zweiter Position folgen die Handelsunternehmen mit knapp 18 %. Erwähnenswert ist hierbei insbesondere der Online-Getränke-lieferant Flaschenpost, der seine Expansion mit der Anmietung von 9.000 m² in Langenfeld fortsetzt. Mit einem Ergebnisbeitrag von knapp 8 % rangieren die Industrie- und Produktionsunternehmen deutlich unterhalb des langjährigen Mittels, das bei ca. 20 % liegt.

Noch kein Großabschluss in diesem Jahr
Bei der Verteilung des Umsatzes nach Größenklassen fällt auf, dass im laufenden Jahr 2020 noch kein einziger größerer Abschluss ab 12.000 m² erzielt werden konnte. Zumindest in den letzten zehn Jahren war im vergleichbaren Zeitraum immer mindestens ein Deal dieser Größenordnung zu verzeichnen gewesen. Dafür dominieren - wenn auch auf niedrigerem Niveau - die mittleren Größenklassen zwischen 5.001 und 12.000 m², die auf einen Marktanteil von 73 % kommen. Die kleineren Ticketgrößen bis 5.000 m² steuern insgesamt 27 % zum Ergebnis bei.

Ungeachtet der eher geringen Marktdynamik setzt sich der Mietpreisauftrieb auf dem Düsseldorfer Logistikmarkt weiter fort, was nicht zuletzt dem drastischen Angebotsmangel geschuldet ist. Zudem entfällt ein erheblicher Anteil des Umsatzes auf Projektentwicklungen mit entsprechend moderner Ausstattung. So legte die Spitzenmiete im Vergleich zum Vorjahr um rund 11 % zu und notiert jetzt bei 6 €/m². Bei der Durchschnittsmiete wird ein Zuwachs um 4 % auf nun 5,10 €/m² verzeichnet. Die Höchstmiete wird vor allem für Neubauflächen im Düsseldorfer Süden erzielt, wobei die gestiegenen Grundstückskosten eine zunehmende Rolle bei der Preisfindung spielen. Grundsätzlich zeigen sich die Mietpreise im gesamten Marktgebiet stabil, nur bei Altbeständen in Randlagen kann es zu Drucksituationen kommen.

Perspektiven
„Der Düsseldorfer Logistikmarkt hat derzeit mit mehreren Belastungsfaktoren gleichzeitig zu kämpfen: Eine infolge der Corona-Pandemie zurückhaltende Nachfrageseite trifft auf ein noch immer unzureichendes Angebot. Dennoch scheint die Talsohle durchschritten, sodass eine spürbare Belebung des Marktgeschehens im vierten Quartal nicht unwahrscheinlich ist. Hier richtet sich der Blick insbesondere auf die Profiteure der Krise, wie etwa E-Commerce-Unternehmen, die dem Markt - anders als beispielsweise in Frankfurt oder auch Leipzig - bislang noch nicht ihren Stempel aufdrücken konnten“, so Bastian Hafner, Head of Logistics & Industrial Advisory der BNP Paribas Real Estate GmbH.

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