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Deal Magazin: Düsseldorfer Büro- und Investmentmarkt: Es fehlt an Großabschlüssen


07.10.2020

Von Januar bis September 2020 verzeichnet das international tätige Immobilienberatungsunternehmen Cushman & Wakefield am Düsseldorfer Bürovermietungsmarkt einen Flächenumsatz von insgesamt 222.700 Quadratmetern. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum bedeutet dies einen Umsatzrückgang von knapp 42 Prozent. Lediglich im Jahr 2009 fiel das Ergebnis noch geringer aus. Hauptausschlaggebend dafür sind die fehlenden Großvermietungen im dritten Quartal. In diesem wurden insgesamt 55.700 Quadratmeter Bürofläche vermietet.


„Im dritten Quartal ist der Büroflächenumsatz weiterhin verhalten. Erfreulicherweise können wir jedoch wieder eine spürbar steigende Nachfrage in Form von aktiven Flächengesuchen beobachten, so dass auch die Anzahl der Mietvertragsabschlüsse gegenüber dem Vorquartal zugenommen hat“, kommentiert Luisa Rotthaus, Niederlassungsleiterin und Head of Office Agency in Düsseldorf bei Cushman & Wakefield. „Insbesondere große Corporates agieren weiterhin zurückhaltend und prüfen ihren zukünftigen Flächenbedarf unter Berücksichtigung der weiteren Pandemieentwicklung sowie alternativer Arbeitsformen wie Home Office“, so Luisa Rotthaus weiter. Mit vergleichbaren wirtschaftlichen Lockdown-Maßnahmen wie im Frühjahr ist allerdings nicht zu rechnen, so dass die Vorzeichen für eine wachsende Dynamik mit steigenden Flächenumsätzen durchaus positiv zu bewerten sind. „Für das Gesamtjahr 2020 erwarten wir für das Düsseldorfer Stadtgebiet, zuzüglich der Märkte Ratingen und Neuss, einen Büroflächenumsatz von mindestens 280.000 Quadratmetern“, prognostiziert Luisa Rotthaus abschließend.

Anzahl der Mietvertragsabschlüsse gestiegen

Obwohl im dritten Quartal 2020 kaum großvolumige Mietvertragsabschlüsse registriert wurden, ist das Umsatzergebnis aufgrund der gestiegenen Anzahl an Vertragsabschlüssen durchaus erfreulich. Hier schlagen vor allem zahlreiche Vermietungen innerhalb des klein- bis mittelflächigen Größensegments positiv zu Buche. Im dritten Quartal wurden rund 58 Prozent mehr Mietvertragsabschlüsse als im Vorquartal gezählt. Die höheren Vermietungsaktivitäten verdeutlichen auch, dass die Unsicherheiten der Unternehmen im Zuge der COVID-19-Pandemie zwar nach wie vor präsent sind, jedoch auch etwas nachgelassen haben. Die größte Vermietung des Jahres bleibt somit die Anmietung der Oberfinanzdirektion mit 33.500 Quadratmetern im ersten Quartal.

Bürospitzenmiete konstant auf hohem Niveau

Die erzielbare Bürospitzenmiete liegt zum Abschluss des dritten Quartals bei 28,50 Euro pro Quadratmeter und Monat. Diese wird im Teilmarkt Central Business District (CBD) erzielt. Gegenüber dem Vorquartal blieb sie unverändert.

Die gewichtete Durchschnittsmiete der vergangenen 12 Monate liegt aktuell bei 16,30 Euro pro Quadratmeter und Monat. Sie weist gegenüber dem vergleichbaren Vorjahreszeitraum mit 16,35 Euro pro Quadratmeter keine wesentlichen Änderungen auf.

Rege Bautätigkeit mit hohen Vorvermietungsquoten

Im bisherigen Jahresverlauf wurden insgesamt rund 77.400 Quadratmeter Bürofläche fertiggestellt. Das Volumen liegt somit deutlich über dem Mittelwert der letzten fünf Jahre von 55.600 Quadratmetern. Für den vergleichbaren Zeitraum wurde zuletzt nur im Jahr 2014 ein höheres Fertigstellungsvolumen vermeldet. Mit geplanter Fertigstellung bis zum Ende des Jahres befinden sich noch weitere rund 59.600 Quadratmeter Bürofläche im Bau, von denen bereits 93 Prozent an neue Büronutzer vermietet sind. Im Jahr 2021 werden voraussichtlich 187.300 Quadratmeter fertiggestellt. Auch hier ist bereits eine hohe Vorvermietungsquote zu beobachten, so dass nur noch knapp 33 Prozent der Flächen zur Anmietung zur Verfügung stehen.

Die Büroleerstandsquote ist im dritten Quartal 2020 wieder leicht rückläufig, nachdem sie zwischen April und Juni einen Anstieg verzeichnete. Aktuell liegt sie bei knapp 6,8 Prozent, so dass dem Markt rund 616.500 Quadratmeter Bürofläche zur kurzfristigen Anmietung zur Verfügung stehen.

Investmentmarkt übersteigt Vorjahresergebnis

Der Düsseldorfer Investmentmarkt kann in den ersten drei Quartalen entgegen dem Bürovermietungsergebnis ein positives Ergebnis verzeichnen. Mit einem gewerblichen Transaktionsvolumen von insgesamt rund 2,4 Milliarden Euro wurde das Vorjahresergebnis um knapp 20 Prozent übertroffen. Büroimmobilien stellen dabei die mit Abstand stärkste Assetklasse dar und erreichen einen Anteil von fast 80 Prozent des Gesamtvolumens.

Nachdem das erste Halbjahr besonders durch Großtransaktionen geprägt war, überwogen im dritten Quartal die Einzelobjekttransaktionen unterhalb der 100 Millionen-Euro-Schwelle. Mit insgesamt rund 590 Millionen Euro ist das Umsatzvolumen dabei durchaus positiv ausgefallen. Einen hohen Anteil daran hat vor allem der Verkauf des „Medicus-Portfolio“ von Hines an Union Investment mit insgesamt drei Core Büro-Immobilien und einer Hotelprojektentwicklung der Marke Ruby in Düsseldorf.

Erwähnenswert ist darüber hinaus der Verkauf des „Quatron“ in der Mercedesstraße für über 100 Millionen Euro. Das Haus wurde im Zuge eines bundesweiten Portfolios von AEW verkauft. „Insgesamt sehen wir wieder eine deutlich ansteigende Dynamik, da die verschobenen An- und Verkaufsprozesse wieder aufgenommen wurden und der Investitionsdruck der Investoren weiterhin ungebrochen hoch ist. Vor allem in Zeiten wirtschaftlicher Unsicherheiten wie wir sie derzeit erleben, stehen risikoarme Core- und Trophy-Büroinvestments ganz weit oben auf der Einkaufsliste der Investoren“, kommentiert Angelo Augenbroe, Head of Capital Markets in Düsseldorf bei Cushman & Wakefield. „Zudem ist die Gemengelage auf den Finanz- und Kapitalmärkten nach wie vor günstig, so dass aufgrund der hohen Liquidität auf den Investmentmärkten auch keine Preisabschläge zu erwarten sind und der Druck auf die Spitzenrenditen weiterhin hoch bleibt. Unter Berücksichtigung dieser Aspekte sowie mit Blick auf die Düsseldorfer Investment-Pipeline ist zum Ende des Jahres ein gewerbliches Transaktionsvolumen von insgesamt mindestens 3,2 Mrd. Euro zu erwarten“, so Angelo Augenbroe weiter. Die Spitzenrendite für hochqualitative Core-Büroimmobilien in sehr guten innerstädtischen Lagen liegt zum Abschluss des dritten Quartals bei 3,00 Prozent. Gegenüber dem Vorjahresquartal bedeutet dies einen Rückgang um 25 Basispunkte. In dezentralen Lagen liegt die Spitzenrendite bei aktuell rund 4,00 Prozent.

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