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Deal Magazin: Corona-Krise trifft den Düsseldorfer Büromarkt


06.07.2020 Markt für Büroflächen

Im ersten Halbjahr 2020 verzeichnet imovo - Partner der NAI apollo Group - in Düsseldorf (nur Stadtgebiet, kein Umland) einen Flächenumsatz von insgesamt 131.966 qm mit 144 Mietvertrags-abschlüssen. Dementsprechend ist ein Rückgang des Flächenumsatzes von rund 38 % im Vergleich zum ersten Halbjahr 2019 (213.872) festzustellen. Das Ergebnis liegt damit rund 24 % unter dem Durchschnitt der letzten 10 Jahre (172.708 qm). Die Spitzenmiete steigt von 28,00 €/qm (1. Halbjahr 2019) auf nun 28,50 €/qm.


Büroflächenumsatz nach Teilmärkten

  • Der höchste Büroflächenumsatz mit 52.281 qm (40 % Marktanteil) erfolgte im Teilmarkt City. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum hat sich der Flächenumsatz in diesem Teilmarkt, mit einem Anstieg um 47 %, deutlich erhöht (1. HJ 2019: 35.615 qm). Der Marktanteil hat sich somit im Vergleich zum ersten Halbjahr 2019 (17 % Marktanteil) mehr als verdoppelt, wobei die Anmietung der Oberfinanzdirektion des Landes NRW mit fast 30.000 qm maßgeblich war.
  • Als zweitstärkster Teilmarkt konnte sich der Teilmarkt Nord etablieren. Hier konnten 32.958 qm Bürofläche umgesetzt werden (25 % Marktanteil), wodurch ein Anstieg im Flächenumsatz von fast 21 % (1.HJ 2019: 27.343 qm) zu verzeichnen ist. Auch hier ist der Marktanteil im Vergleich zum Vorjahr deutlich angestiegen (1. HJ 2019: 13 %).
  • Der drittstärkste Teilmarkt Linksrheinisch/Am Seestern verzeichnet einen Flächenumsatz von 22.064 qm und somit einen Marktanteil von fast 17 %. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum sind Flächenumsatz (1. HJ 2019: 44.424 qm) und Marktanteil (1. HJ 2019: 21 %) deutlich zurückgegangen.
  • Viertstärkster Teilmarkt ist der Teilmarkt Nordost/Grafenberg, welcher sich mit einem Flächenumsatz von 5.636 qm und einem Marktanteil von 4 % nur knapp gegenüber dem fünftstärksten Teilmarkt Hafen (5.040 qm Flächenumsatz) durchsetzen konnte. Auch hier ist bezüglich des Flächenumsatzes ein deutlicher Rückgang um 60 % im Vergleich zum ersten Halbjahr 2019 (14.078 qm Flächenumsatz) zu verzeichnen.


Büroflächenumsatz nach Flächensegmenten

  • Das Flächensegment der Großvermietungen (>5.000 qm) verzeichnet mit 5 Mietvertragsabschlüssen den höchsten Flächenumsatz mit 54.391 qm. Der Flächenumsatz liegt hier ca. 42 % unter dem Niveau des Vorjahreszeitraums (94.117 qm). Der Marktanteil liegt bei ca. 41 % und verbleibt somit auf einem konstant hohem Niveau (1. HJ 2019: 44%).
  • Das Flächenintervall zwischen 500 qm und 2.000 qm verzeichnet mit 43 Abschlüssen den zweithöchsten Umsatz mit 39.419 qm in diesem Halbjahr. Im Vorjahresvergleich fällt der Flächenumsatz um ca. 9 % (1. HJ 2019: 45.874 qm), während der Marktanteil (30 %) einen Anstieg um 9 Prozentpunkte (1. HJ 2019: 21 %) verzeichnen kann.
  • Das kleinteilige Flächensegment (<500 qm) erzielt mit 21.402 qm umgesetzter Fläche den dritthöchsten Marktanteil (16 %). Der Marktanteil liegt hier um 9 Prozentpunkte höher als im Vorjahr (7 %).
  • In der Größenklasse zwischen 2.000 qm und 5.000 qm wurden 16.754 qm umgesetzt, mit einen Marktanteil von 13 %. Beide Kennzahlen sinken hier deutlich im Vergleich zum Vorjahr (44.539 qm Flächenumsatz; 20% Marktanteil).


Mietpreisentwicklung

  • Die Spitzenmiete in Düsseldorf beträgt zum ersten Halbjahr 2020 28,50 €/qm und steigt somit um 0,50 €/qm im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Somit steigt die Miete weiter an. Nach wie vor werden die Spitzenmietpreise in dem Teilmarkt Königsallee/Bankenviertel erzielt.
  • Die gewichtete Durchschnittsmiete verbleibt mit 16,30 €/qm auf einem ähnlich hohem Niveau wie im Vorjahreszeitraum (16,35 €/qm).


Leerstand

  • Der Leerstand im Düsseldorfer Stadtgebiet ist auf 7,0 % im Vergleich zum Vorjahreszeit-raum (7,1 %) gefallen, ausgehend von einem Flächenbestand von 7.367.000 qm.


Fazit

  • Nach einem soliden Jahresauftakt mit einer Vermietungsleistung von 100.267 qm, werden zum Halbjahr 2020 die Auswirkungen der Corona-Krise auf den Düsseldorfer Büromarkt sichtbar. Im zweiten Quartal wurden insgesamt nur 31.699 qm vermietet. Im Vergleich zum ersten Quartal bricht der Flächenumsatz im Düsseldorfer Stadtgebiet somit um fast 70 % ein.
  • Die Vermietungsleistung des ersten Halbjahres (131.966 qm) erreicht damit einen historischen Tiefpunkt, der zuletzt nur im Jahr 2014 unterschritten wurde (1.HJ 2014: 117.805).
  • imovo geht aktuell davon aus, dass die Vermietungsleistung in der zweiten Jahreshälfte wieder steigen wird, allerdings muss klar sein, dass mit keinem herausragendem Jahresergebnis zu rechnen ist.

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