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Deal Magazin: Ausgebremst: Geringe Dynamik am Düsseldorfer Büromarkt


22.10.2020 Markt für Büroflächen

Nach Analysen von Aengevelt Research erzielte der Büromarkt in der Region Düsseldorf in den ersten drei Quartalen 2020 einen Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) von rd. 241.000 m². Gegenüber dem Vorjahreszeitraum bedeutet dies einen Rückgang um 39%. Im Vergleich zum Dekadenmittel sind es noch -21%. Entscheidend für den Rückgang ist das Umsatzgeschehen im zweiten und dritten: Im noch nicht unter Corona-Einfluss stehenden ersten Quartal 2020 wurde ein Büroflächenumsatz von rd. 121.000 m² erzielt, 19% mehr als im Rekordjahr 2019 (Q1 2019: rd. 98.000 m²). Mit lediglich rd. 62.000 m² im zweiten Quartal und 58.000 m² im dritten Quartal 2020 (Q3 2019: -62%) wirkt sich die Corona Pandemie besonders stark auf die Umsatzdynamik aus. Für das Gesamtjahr 2020 wird ein Büroflächenumsatz um 300.000 m² prognostiziert. Dies wären 43% weniger als im Rekord-Vorjahr 2019 und läge rd. 24% unter dem Dekadenmittel.


Dazu Birthe Nordhues, Leiterin Gewerbliche Vermietung von Aengevelt Düsseldorf: „Der Umsatzrückgang begründet sich u.a. in der (zeitlichen) Rückstellung von Expansions-Plänen und größeren Flächengesuchen. Ein Grund ist auch, dass es infolge einer nur geringen Neubautätigkeit in Bezug auf Digitalisierung, Energieeinsparung und neuen Raumkonzepten zu wenig qualitativ adäquate Alternativen gibt. Dies führt verstärkt zu Mietvertragsverlängerungen, die nicht in die Statistik einfließen. Grundsätzlich ist in Düsseldorf aber dank des ausgewogenen Branchen-Mixes eine Stabilität festzustellen, die anderen Bürometropolen fehlt. Deshalb bin ich überzeugt, dass sich das Marktgeschehen mit Abklingen der Krise wieder zügig normalisieren wird.“

Abbau der Angebotsreserve wird nicht von der Krise gestoppt

  • 2019 reduzierte sich die kurzfristig verfügbare Angebotsreserve von Büroflächen von 730.000 m² auf 620.000 m². Die Leerstandsquote sank damit von 7,8% auf 6,6%. Im ersten Halbjahr 2020 wurde eine Trendumkehr erwartet, da die Angebotsreserve bis Ende Juni 2020 von 620.000 m² auf rd. 643.000 m² anstieg. Im dritten Quartal reduzierte sich die Angebotsreserve jedoch wieder auf 585.000 m².
  • Die Leerstandsquote ist entsprechend bei einem Büroflächenbestand von aktuell rd. 9,3 Mio. m² in der Region Düsseldorf moderat von 6,6% auf 6,3% gesunken. „Die rückläufige Entwicklung der Leerstandsquote im Zuge der anhaltenden Corona Pandemie gibt somit kein Signal zur Marktentspannung, zumal ein Großteil der leerstehenden Flächen nur noch bedingt den heutigen Nutzeransprüchen genügt“, kommentiert Birthe Nordhues.
  • Bis Ende 2020 prognostiziert Aengevelt Research einen moderaten Anstieg der Angebotsreserve auf 600.000 m², die damit aber unter dem Wert Ende 2019 bleibt. Birthe Nordhues: „Es werden vermehrt Untermietflächen angeboten, da Unternehmen u.a. Konsequenzen aus der Umstellung auf Homeoffice / mobiles Arbeiten ziehen.“


Weiterhin nur geringe Büroflächenfertigstellung

  • 2020 werden insgesamt rd. 91.000 m² fertig gestellt werden. Dies entspricht in etwa dem Vorjahresniveau (2019: rd. 94.000 m²) und dem 10 Jahres-Mittel (Ø 2010-2019: rd. 89.000 m² p.a.).
  • Aufgrund der in Summe unverändert geringen Fertigstellungsvolumina zeichnet sich laut Birthe Nordhues zumindest mittelfristig keine deutliche quantitative und insbesondere qualitative Erhöhung des Büroflächenangebots in Düsseldorf ab. Damit bestehe weiterhin ein Mangel an modernen, nachfragegerechten Flächen.


Stabiles Mietpreisniveau

  • Die gewichtete Spitzenmiete in Düsseldorf bleibt zum dritten Quartal 2020 konstant auf EUR 28,50/m² (Q1-Q2 2020: EUR 28,50/m²; Q3 2019: EUR 28,00/m²).
  • Die mittlere Miete in Citylagen stieg von EUR 21,-/m² (Q1/2020) auf ca. EUR 21,90/m² (Q2 und Q3/2020).
  • Ohne die COVID-19-Krise wäre für 2020 von einem weiteren leichten Anziehen des Mietpreisniveaus in der Breite auszugehen gewesen. Diesen Trend sieht Aengevelt Research vorläufig gestoppt. Angesichts der bislang nur geringen Verfügbarkeit markt- und nachfragegerechter Büroflächen ist indessen kein nennenswerter Rückgang zu erwarten. Entsprechend wird eine stabile Spitzenmiete von EUR 28,50/m² prognostiziert.

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