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Colliers: Fehlende Großanmietungen sorgen für verhaltenes Umsatzergebnis auf Düsseldorfer Bürovermietungsmarkt


08.07.2021 Markt für Büroflächen Büroinvestmentmarkt

Der Bürovermietungsmarkt im Stadtgebiet Düsseldorf hat im ersten Halbjahr 2021 nach Angaben von Colliers einen Flächenumsatz von 97.500 Quadratmeter erzielt. Damit wurde das Umsatzergebnis des vergleichbaren Vorjahreszeitraumes erwartungsgemäß um 31 Prozent verfehlt. Während zum Jahresauftakt 2020 der Flächenumsatz durch den Großabschluss der Finanzverwaltung im Teilmarkt Innenstadt-Ost getrieben worden ist, wurde in der ersten Jahreshälfte 2021 kein Mietvertragsabschluss im Flächensegment über 5.000 Quadratmeter registriert. Die kurzfristig verfügbaren Flächenüberhänge erhöhten sich im Vergleich zur Jahresmitte 2020 auf nun 6,7 Prozent. Dabei hatte die Entwicklung der angebotenen Untermietflächen einen merklichen Anteil.


  • Büroflächenumsatz für das Stadtgebiet Düsseldorf im ersten Halbjahr 2021 mit 97.500 Quadratmeter erwartungsgemäß deutlich unter Vorjahresniveau (minus 31 Prozent)Keine Großabschlüsse, aber solide Flächenumsätze in kleinflächigen Segmenten
  • Flächenangebot hat zugenommen – Leerstandsquote inklusive Untermietflächen nun bei 6,7 Prozent 
  • Mieten stabil: Spitzenmiete unverändert zum Vorjahr, gewichtete Durchschnittsmiete gibt erwartungsgemäß leicht nach 
  • Vorvermietungsquote bei Projektentwicklungen für das laufende Jahr bei 65 Prozent

Cem Ergüney, Head of Office Letting bei Colliers in Nordrhein-Westfalen: „Erwartungsgemäß fiel die erste Jahreshälfte im zweiten Jahr unter Corona-Bedingungen mieterseitig zurückhaltend aus. Der Vorjahresvergleich ist aber allein wegen des Ausnahmedeals der Finanzverwaltung mit rund 30.000 Quadratmeter zum Jahresbeginn 2020 nur bedingt aussagefähig. Gestützt von soliden Vermietungsumsätzen im kleinflächigen Segment bis 1.000 Quadratmeter erzielte der Düsseldorfer Markt aber im bisherigen Jahresverlauf ein Ergebnis, das knapp 15 Prozent über dem Bodensatz, der sich im Zuge der Finanzkrise im ersten Halbjahr 2009 gezeigt hatte, liegt.“

In den ersten sechs Monaten des laufenden Jahres wurde keine Großanmietung im Segment über 5.000 Quadratmeter registriert. Sieben Anmietungen sind dem Bereich zwischen 2.000 und 5.000 Quadratmeter zuzuordnen, alleine fünf davon entfallen auf das zweite Quartal. In Summe ist ein Plus dieser Größenklasse von 22 Prozent festzuhalten. Weitere zehn Anmietungen wurden im Segment über 1.000 Quadratmeter registriert, jedoch blieb diese Größenklasse deutlich unter dem Wert des vergleichbaren Vorjahreszeitraumes (minus 36 Prozent). Dagegen präsentierten sich die beiden kleinflächigen Segmente bis 1.000 Quadratmeter im ersten Halbjahr solide und stabil. Während die Größenklasse 500 bis 1.000 Quadratmeter das Vorjahresergebnis nur knapp verfehlte, konnte das kleinste Flächensegment bis 500 Quadratmeter sogar einen äußerst respektablen Zuwachs von 52 Prozent verbuchen. 

Die räumliche Verteilung der Mietverträge konzentrierte sich im bisherigen Jahresverlauf insbesondere auf drei Teilmärkte. Der Teilmarkt Linksrheinisch konnte mit 17.700 Quadratmeter den höchsten Flächenumsatz verbuchen. Dahinter folgen die beiden zentralen Teilmärkte Innenstadt und Central Business District mit jeweils rund 17.000 Quadratmeter. Insbesondere der CBD konnte eine Vielzahl von Mietvertragsabschlüssen (mehr als 40) verbuchen. Bei der Branchenverteilung nehmen im Stadtgebiet Beratungsunternehmen mit einem deutlichen Abstand die Spitzenposition ein, gefolgt von den Branchen Information und Telekommunikation sowie Handel.

Im Zuge der vergangenen Quartale haben sich die kurzfristig verfügbaren Flächenüberhänge im Stadtgebiet Düsseldorf erwartungsgemäß erhöht. Als Ergebnis notiert die Leerstandsquote inklusive Untermietflächen zur Jahresmitte 2021 bei 6,7 Prozent, entsprechend 530.200 Quadratmeter Leerstand. „Dabei ist anzumerken, dass sich seit Jahresbeginn der Anteil der angebotenen Untermietflächen merklich erhöht hat. Waren zum Jahresende 2019 nur vereinzelt Untermietflächen am Markt verfügbar, so sind derzeit rund 8 Prozent der kurzfristig verfügbaren Flächen den Untermietflächen zuzuschreiben. Die aktuelle Entwicklung der Leerstandssituation deckt sich mit unserer im vergangenen Jahr aufgestellten Prognose“, kommentiert Ergüney.

Im weiteren Jahresverlauf könnten jedoch alleine die avisierten Fertigstellungen von Projektentwicklungen dafür sorgen, dass sich der Leerstand weiter moderat erhöht. Insgesamt werden für 2021 Fertigstellungen in Höhe von etwa 67.000 Quadratmeter erwartet, die Vorvermietungsquote liegt aktuell bei 65 Prozent. Im Folgejahr 2022 sind Fertigstellungen von rund 112.000 Quadratmeter angekündigt, auch hier beträgt die Vorvermietungsquote etwas mehr als 60 Prozent.

Die Mietpreisentwicklung in der Landeshauptstadt zeigten sich im bisherigen Jahresverlauf, wie auch schon im gesamten Vorjahr, sehr stabil. Die Spitzenmiete im CBD notiert derzeit unverändert bei 28,50 Euro pro Quadratmeter. Die gewichtete Durchschnittsmiete hat im Jahresvergleich und von einem Rekordniveau kommend um 5 Prozent leicht nachgegeben und liegt aktuell bei 16,40 Euro pro Quadratmeter. Damit bewegt sich die derzeitige Durchschnittsmiete weiterhin im oberen Bereich des Korridors der vergangegenen zehn Jahre.

 „Abschließend bleibt festzuhalten, dass der Bürovermietungsmarkt im Stadtgebiet Düsseldorf die erste Jahreshälfte 2021 aufgrund der anhaltenden Corona-bedingten Einschränkungen mit einem erwarteten Umsatzrückgang und der zuvor prognostizierten Zunahme des Flächenangebotes abgeschlossen hat. Dabei zeigte sich aber die Mietpreisentwicklung in allen Segmenten sehr robust. Für das zweite Halbjahr ist zu erwarten, dass neben zahlreichen Mietvertragsprolongationen aber auch die größeren Flächensegmente wieder zunehmend belebt werden. Im Gesamtjahr 2021 ist daher ein Büroflächenumsatz von rund 260.000 Quadratmeter durchaus realistisch“, resümiert Ergüney.

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