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Colliers: Erwartungsgemäß verhaltener Jahresauftakt auf Bürovermietungsmarkt Düsseldorf


12.04.2021 Büroinvestmentmarkt Markt für Büroflächen

Der Bürovermietungsmarkt im Stadtgebiet Düsseldorf hat im ersten Quartal 2021 nach Angaben von Colliers einen Flächenumsatz von 50.500 Quadratmeter erzielt. Damit wurde das Umsatzergebnis des vergleichbaren Vorjahreszeitraumes erwartungsgemäß um 49 Prozent verfehlt. Während zum Jahresauftakt 2020 der Flächenumsatz durch den Großabschluss der Finanzverwaltung im Teilmarkt Innenstadt-Ost getrieben worden ist, wurde im ersten Quartal 2021 kein Mietvertragsabschluss im Flächensegment über 5.000 Quadratmeter registriert. Die kurzfristig verfügbaren Flächenüberhänge erhöhten sich im Vergleich zum Frühjahr 2020 moderat auf nun 6,0 Prozent. Dabei hatte die Entwicklung der angebotenen Untermietflächen einen merklichen Anteil.


  • Büroflächenumsatz für Stadtgebiet Düsseldorf im ersten Quartal 2021 mit 50.500 Quadratmeter erwartungsgemäß deutlich unter Vorjahresniveau (minus 49 Prozent)
  • Keine Großabschlüsse, aber solide Flächenumsätze in kleinflächigen Segmenten
  • Flächenangebot hat moderat zugenommen – Leerstandsquote inklusive Untermietflächen nun bei 6,0 Prozent 
  • Mieten stabil: Spitzenmiete unverändert zum Vorjahr, gewichtete Durchschnittsmiete gibt lediglich leicht nach 
  • Vorvermietungsquote bei Projektentwicklungen für das laufende Jahr bei 65 Prozent

Cem Ergüney, Head of Office Letting bei Colliers in Nordrhein-Westfalen: „Erwartungsgemäß fiel der Start in das zweite Jahr unter Corona-Bedingungen mieterseitig zurückhaltend aus. Der Vorjahresvergleich ist aber allein wegen des Ausnahmendeals der Finanzverwaltung mit rund 30.000 Quadratmeter zum Jahresbeginn 2020 nur bedingt aussagefähig. Gestützt von soliden Vermietungsumsätzen im kleinflächigen Segment bis 1.000 Quadratmeter erzielte der Düsseldorfer Markt im ersten Quartal des laufenden Jahres ein Ergebnis, das als Bodensatz bezeichnet werden kann. Dieser nun erzielte Bodensatz des Umsatzes zeigte sich auch bei der Finanzkrise im ersten Quartal 2009 in vergleichbarer Höhe.“

In den ersten drei Monaten des laufenden Jahres wurde keine Großanmietung im Segment über 5.000 Quadratmeter registriert. Lediglich zwei Anmietungen sind dem Bereich zwischen 2.000 und 5.000 Quadratmeter zuzuordnen, weitere sechs Abschlüsse dem Segment über 1.000 Quadratmeter. Dementsprechend haben diese drei genannten Größenklassen im Vergleich mit dem Vorjahreszeitraum merkliche Rückgänge hinzunehmen – je größer das Flächensegment, desto größer der Rückgang. Dagegen präsentierten sich die beiden kleinflächigen Segmente bis 1.000 Quadratmeter im ersten Quartal solide und stabil. Während die Größenklasse 500 bis 1.000 Quadratmeter das Vorjahresergebnis nur knapp verfehlte, konnte das kleinste Flächensegment bis 500 Quadratmeter sogar einen respektablen Zuwachs verbuchen. 

Die räumliche Verteilung der Mietverträge konzentrierte sich im bisherigen Jahresverlauf insbesondere auf drei Teilmärkte. Der Teilmarkt Linksrheinisch konnte mit knapp 10.000 Quadratmeter den höchsten Flächenumsatz verbuchen. Dahinter folgen die zentralen Teilmärkte Innenstadt (8.900 Quadratmeter) und Central Business District (7.700 Quadratmeter, etwas mehr als 20 Neuverträge) mit guten Umsatzergebnissen. Bei der Branchenverteilung nehmen Beratungsunternehmen wie gewohnt die Spitzenposition ein, gefolgt von den Branchen Information und Telekommunikation sowie verarbeitendes Gewerbe.

Der Leerstandsabbau im Stadtgebiet Düsseldorf hatte sich zu Jahresbeginn 2020 weiter fortgesetzt, so dass im Ergebnis die 400.000 Quadratmeter-Marke in Sichtweite gekommen ist, aber nicht unterschritten wurde. Im Zuge der vergangenen Quartale haben sich die kurzfristig verfügbaren Flächenüberhänge erwartungsgemäß erhöht. Als Ergebnis notiert die Leerstandsquote inklusive Untermietflächen im Stadtgebiet Düsseldorf Ende des ersten Quartals 2021 bei 6,0 Prozent, entsprechend 473.500 Quadratmeter Leerstand. „Dabei ist anzumerken, dass sich in den vergangenen Monaten der Anteil der angebotenen Untermietflächen merklich erhöht hat. Waren zum Jahresende 2019 nur vereinzelt Untermietflächen am Markt verfügbar, so sind derzeit knapp 10 Prozent der kurzfristig verfügbaren Flächen den Untermietflächen zuzuschreiben. Die aktuelle Entwicklung der Flächenleerstände deckt sich mit unserer im letzten Jahr aufgestellten Prognose“, kommentiert Ergüney.

Im weiteren Jahresverlauf könnten jedoch alleine die avisierten Fertigstellungen von Projektentwicklungen dafür sorgen, dass sich der Leerstand weiter moderat erhöht. Insgesamt werden für 2021 Fertigstellungen in Höhe von rund 67.000 Quadratmeter erwartet, die Vorvermietungsquote liegt aktuell bei 65 Prozent. Im Folgejahr 2022 sind Fertigstellungen von rund 112.000 Quadratmeter angekündigt, auch hier beträgt die Vorvermietungsquote etwas mehr als 60 Prozent. 

Die Mietpreisentwicklung in der Landeshauptstadt zeigte sich zu Jahresbeginn, wie auch schon im Jahresverlauf 2020, sehr stabil. Die Spitzenmiete im CBD notiert derzeit unverändert bei 28,50 Euro pro Quadratmeter. Die gewichtete Durchschnittsmiete hat im Jahresvergleich und von einem absoluten Rekordwert kommend um 7 Prozent leicht nachgegeben und liegt aktuell bei 16,10 Euro pro Quadratmeter. Damit bewegt sich die derzeitige Durchschnittsmiete weiterhin im oberen Bereich des Korridors der vergangegenen zehn Jahre.

„Abschließend bleibt festzuhalten, dass der Bürovermietungsmarkt im Stadtgebiet Düsseldorf das Auftaktquartal 2021 aufgrund der anhaltenden Corona-bedingten Einschränkungen mit einem erwarteten Umsatzrückgang und der zuvor prognostizierten Zunahme des Flächenangebotes abgeschlossen hat. Dabei zeigte sich aber die Mietpreisentwicklung in allen Segmenten robust. In Anbetracht der gesamtwirtschaftlichen Situation ist aber davon auszugehen, dass auch das zweite Quartal von Zurückhaltung und Mietvertragsprolongationen geprägt sein wird. Für das Gesamtjahr 2021 ist gleichwohl ein Büroflächenumsatz von mindestens 260.000 Quadratmeter realistisch“, resümiert Ergüney.

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