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Colliers: Düsseldorfer Bürovermietungsmarkt schließt das Jahr 2021 mit solidem Umsatzergebnis ab


10.01.2022

Der Bürovermietungsmarkt im Stadtgebiet Düsseldorf hat im Gesamtjahr 2021 nach Angaben von Colliers einen Flächenumsatz von 280.000 Quadratmeter erzielt. Damit wurde das Umsatzergebnis des vergleichbaren Vorjahreszeitraumes um 13 Prozent übertroffen. Wenngleich sich ab der Jahresmitte die zunehmenden Anmietungsaktivitäten im mittleren und großen Flächensegment bestätigt haben, bleibt der Büroflächenumsatz des Gesamtjahres aber rund 16 Prozent unter dem Durchschnitt der letzten zehn Jahre zurück.


  • Büroflächenumsatz für das Stadtgebiet Düsseldorf im Jahr 2021 mit 280.000 Quadratmeter 13 Prozent über dem Vorjahresniveau
  • Zunehmende Aktivität im mittleren und großen Flächensegment bestätigt sich
  • Acht der zehn größten Flächenumsätze entfallen allesamt auf Projektentwicklungen und Refurbishments
  • Flächenangebot hat erwartungsgemäß zugenommen – Leerstandsquote inklusive Untermietflächen nun bei 6,9 Prozent 
  • Mieten stabil: Spitzenmiete unverändert, gewichtete Durchschnittsmiete sogar leicht über dem Vorjahreswert
  • Vorvermietungsquote bei Projektentwicklungen für das Jahr 2022 bei etwas mehr als 70 Prozent

Während in der ersten Jahreshälfte 2021 kein Mietvertragsabschluss im Flächensegment über 5.000 Quadratmeter registriert wurde, waren im zweiten Halbjahr gleich drei Umsätze über 10.000 Quadratmeter zu vermelden. Zum einen wurden die Flächenumsätze durch die beiden Eigennutzer AOK und Alltours mit jeweiligem Baubeginn wirksam, zum anderen wird das Hauptzollamt seine Büroflächen künftig in die Projektentwicklung Toniq1 in direkter Nachbarschaft zum AOK Neubau verlegen. Die kurzfristig verfügbaren Flächenüberhänge erhöhten sich im Vergleich zum Jahresende 2020 erwartungsgemäß um 150 Basispunkte auf nun 6,9 Prozent. Dabei hatte die Entwicklung der angebotenen Untermietflächen einen merklichen Anteil.

Cem Ergüney, Head of Office Letting bei Colliers in Nordrhein-Westfalen: „Nachdem die erste Jahreshälfte im zweiten Jahr unter Corona-Bedingungen mieterseitig erwartungsgemäß zurückhaltend ausfiel, war im zweiten Halbjahr wieder eine erhöhte Aktivität in allen Größensegmenten festzustellen. Im Ergebnis wurde mit einem Plus von 13 Prozent zum Vorjahr der von uns zu Jahresbeginn prognostizierte Wert des Flächenumsatzes erreicht. Bemerkenswert ist dabei die hohe Anzahl der Abschlüsse in Projekten und Refurbishments. Acht der zehn größten Flächenumsätze entfallen im Gesamtjahr auf Neubauentwicklungen mit einem Schwerpunkt im Düsseldorfer Norden und in der Innenstadt.“

Im gesamten Jahr wurden neben fünf Großabschlüssen im Segment über 5.000 Quadratmeter insgesamt 20 Anmietungen im Bereich zwischen 2.000 und 5.000 Quadratmeter registriert, alleine 14 davon entfallen auf das zweite Halbjahr. „Dieses Segment kann stellvertretend für die grundsätzlich anziehende Marktdynamik genannt werden. In Summe hat sich das Umsatzvolumen dieser Größenklasse zum vergleichbaren Vorjahreszeitraum um knapp 50 Prozent erhöht“, ergänzt Ergüney. Weitere 26 Anmietungen wurden im Segment über 1.000 Quadratmeter gezählt, das Plus im Jahresvergleich in diesem Segment beläuft sich immerhin auf rund 35 Prozent. Auch die beiden kleinflächigen Segmente bis 1.000 Quadratmeter präsentierten sich sehr solide. Während die Größenklasse 500 bis 1.000 Quadratmeter das Vorjahresergebnis lediglich um 2 Prozent verfehlte, konnte das kleinste Flächensegment bis 500 Quadratmeter sogar einen Zuwachs fast 20 Prozent verbuchen. Insgesamt ist den beiden kleinsten Flächensegmenten zusammen ein Umsatzanteil von rund 44 Prozent zuzuschreiben.

Die räumliche Verteilung der Mietverträge konzentrierte sich im Jahresverlauf insbesondere auf zwei Teilmärkte. Der Teilmarkt Düsseldorf-Nord konnte mit 84.100 Quadratmeter den höchsten Flächenumsatz verbuchen. Dahinter folgt die Innenstadt mit 60.200 Quadratmeter. Zudem konnte insbesondere der Teilmarkt CBD eine Vielzahl von neuen Mietvertragsabschlüssen (mehr als 60) generieren. Bei der Branchenverteilung nehmen im Stadtgebiet Beratungsunternehmen die Spitzenposition ein, gefolgt von den Branchen Öffentliche Verwaltung sowie Handel. 

Im Zuge der vergangenen Quartale haben sich die kurzfristig verfügbaren Flächenüberhänge im Stadtgebiet Düsseldorf erwartungsgemäß erhöht. Als Ergebnis notiert die Leerstandsquote inklusive Untermietflächen zum Jahresende 2021 bei 6,9 Prozent, entsprechend 542.500 Quadratmeter Leerstand. „Dabei ist anzumerken, dass sich in den letzten Quartalen der Anteil der angebotenen Untermietflächen merklich erhöht hat. Waren zum Jahresende 2019 nur vereinzelt Untermietflächen am Markt verfügbar, so sind derzeit rund 8 Prozent der kurzfristig verfügbaren Flächen den Untermietflächen zuzuschreiben. Die aktuelle Entwicklung der Leerstandssituation deckt sich mit unserer zu Jahresbeginn 2021 aufgestellten Prognose“, kommentiert Herwig Lieb, Regional Manager bei Colliers in Nordrhein-Westfalen.

Insgesamt wurden 2021 Fertigstellungen in Höhe von gut 70.000 Quadratmeter registriert. Dabei lag die Vorvermietungsquote bei mehr knapp 75 Prozent. Für das Gesamtjahr 2022 sind Fertigstellungen von etwa 112.000 Quadratmeter angekündigt, auch hier beträgt die Vorvermietungsquote bereits knapp 75 Prozent.

Die Mietpreisentwicklung in der Landeshauptstadt zeigte sich im bisherigen Jahresverlauf, wie auch schon im gesamten Vorjahr, sehr stabil. Die Spitzenmiete im CBD notiert zum Jahreswechsel unverändert bei 28,50 Euro pro Quadratmeter. Die gewichtete Durchschnittsmiete konnte sich im Jahresvergleich – in erster Linie durch die zuvor angesprochenen Anmietungen in Projektentwicklungen und Refurbishments – um 4 Prozent leicht erhöhen auf 17,00 Euro pro Quadratmeter. Damit bewegt sich die derzeitige Durchschnittsmiete weiterhin im oberen Bereich des Korridors der vergangenen Dekade und sichert sich damit weiterhin den Spitzenrang vor Köln (16,20 Euro pro Quadratmeter) in Nordrhein-Westfalen.

„Abschließend bleibt festzuhalten, dass der Bürovermietungsmarkt im Stadtgebiet Düsseldorf nach einer sehr zurückhaltenden ersten Jahreshälfte im zweiten Halbjahr einen für die aktuelle Situation soliden Büroflächenumsatz gezeigt hat. Die Zunahme des Flächenangebotes bewegt sich weiterhin im prognostizierten Korridor. Dabei zeigte sich aber die Mietpreisentwicklung in allen Segmenten sehr robust und konnte für den Gesamtmarkt im Durchschnitt sogar leicht zulegen. Für das laufende Jahr 2022 ist unter Berücksichtigung der aktuellen Gesuchssituation am Markt ein Büroflächenumsatz von rund 290.000 Quadratmeter zu erwarten“, resümiert Ergüney.

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